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1、. -西山国际文化小镇一级土地开发实施方案目 录一、前言3一工程分宗图3二工程工作总体情况41、各地块的根本情况、开发顺序简介42、工程征地总体费用情况53、工程国有土地收购总体费用情况54、工程拆迁总体费用情况55、工程市政总体费用情况66、工程一级开发总投资估算77、工程融资总体工作安排7二、工程总体市政实施方案9三、工程中各地块一级土地开发工作方案141、*娘府南区C1、C2地块工作方案142、*娘府北区A1、A2地块工作方案233、福寿岭地块工作方案334、模式口地块工作方案425、法海寺公园工作方案50四、投资分析52五、融资方案53六、西山国际文化小镇一级土地开发总进度横道图57七
2、、完毕语57西山国际文化小镇土地一级开发工程工作报告一、前言石景山位于长安街西沿线，是外城四区中距市区最近的城区，北枕小西山，西倚永定河，是城八区中唯一有山林的城区，自然环境优美。该区域拥有法海寺、八大处公园、承恩寺、模式口历史文化保护街区，具有深厚的历史底蕴。西山国际文化小镇位于石景山区中部，分为模式口和*娘府两个片区。其中模式口片区与翠微山相连、*娘府片区与金顶山相连，永定河自西向东穿过*娘府片区，工程傍山依水，具备良好的开发条件，结合石景山未来的开展规划和周边的房地产开发趋势来看，工程有着良好的市场前景。结合西山国际文化小镇权属地界的自然分布、政府对工程开发顺序的要求、拆迁难度、资金周转
3、，开发周期和进度及每个地块不同现状等情况和要求，将工程分为七宗地块，具体分宗如下：一工程分宗图二工程总体情况1、各地块的根本情况、开发顺序简介地块分宗根本情况与工作进展开发周期资金需求亿元*娘府南区C1、C2该地块已经上过市政府联席会议，需招投标确定土地一级开发主体；主要为平房民宅，拆迁相对容易，奥宸在此根底上开发可缩短开发周期。可最先启动。2021/12-2021/9(22个月)17.64亿元*娘府北区(A1、A2)石景山区土地储藏整理中心正在编制一级土地开发实施方案，其上报审批还需较长时间。此地块规划为低密度住宅，早开发可早实现销售，为第二块启动的地块。2021/12-2021/4(29个
4、月)15.86亿元模式口地块正在编制历史文化保护街区方案，审批时间较长。待获得审批后，再编制一级土地开发方案。2021/12-2021/8(33个月)10.1亿元福寿岭地铁地块准备确定国有土地是否可回购，已确定一级开发实际面积，准备编写土地一级实施方案。此地块拆迁难度最大，规划为公园等，短期内难以产生效益，作为最后启动的地块。2021/12-2021/1037个月30.16亿元前期，规划费用一级开发各项规划费用0.0511亿元总计西山国际文化小镇土地一级开发37个月73.804亿元2、工程征地总体情况地块征地面积亩补偿金额万元备注*娘府南区943.1755648*娘府北区900.1555375
5、模式口历史街区101.253796.86福寿岭地块166.659928.14合 计2111.221247483、工程国有土地收购总体费用情况工程*娘府南区C1、C2*娘府北区(A1、A2)模式口地块福寿岭地铁地块合计费用万元22785130无45792532004、工程拆迁总体费用情况工程*娘府南区C1、C2*娘府北区(A1、A2)模式口地块福寿岭地铁地块合计费用万元8392768513.674399.9197229.4424069.9注：此表不包含安置过渡补助费。拆迁安置过渡补助费按2500元/户补助，其中*娘府南区、北区补助一年，其他地块补助半年，总补助费用8420万元。另计入拆迁总本钱，
6、总本钱见工程一级开发总投资估算表。5、工程市政总体费用情况市政基础设施建设费序号工程设计费工作内容数量计费标准金额万元备注1道路工程32.65红线3040m31.83万220元/7326.6模式口按古建计算2雨水工程25.2980016008960m1200元/m10753污水工程4007006428m1800元/m11574中水工程无 DN200-DN4006793m750元/m5095上水工程无DN200DN5008719m1800元/m15696电力工程19.061506572m5000元/m32862000开闭站+1000高压入地+707热力工程0.2 DN8006781m5000元/
7、m33908天然气工程14.05DN200DN5004943m1500元/m7419电信工程6.6 12孔-24孔8363m1000元/m83610路灯工程11.1612.46km112万元km1395总设计费用共计109.1万元大市政总体费用为24463.7万元注: 大市政总费用为24463.7万元,其中应扣除电信费用,实际费用约为23627.7万元.古建道路的取费标准为400元/6、工程一级开发总投资估算工程一级开发总投资估算表序号工程名称单位合计备注一征地费用亿12.47二现金补偿及住宅，非住宅补偿，国有土地回购等费用亿50.43(含过渡安置费2.7亿，每户按2500元/月计，过渡期按2
8、4个月考虑)三市政根底设施费亿2.36四前期费用亿0.0511规划设计费、土地开发方案编制等 五财务费用亿8.48一+二三*65*10*2六总计费用亿73.804一+二+三+四五注：一级土地开发规划所需费用为510.8万元7、工程融资总体工作安排根据前期与银行沟通结果，根据工程地块的划分和开发方案，结合银行的贷款条件，以分块和整体两种不同的方式申请银行土地一级开发贷款，取得的总体贷款金额不同。其中法海寺片区文物保护修缮，划拨用地，*娘府南区C1号地块属于安置房建立，根本没有还款来源，协议出让，根据政策应为政府提供资金、C2号地块大局部为公用园林绿地建立，划拨用地，上述三个地块由于不符合银行一级
9、开发贷款条件，单独地块进展审批，很难获得贷款，公司只能投入全部资金。银行可以安排贷款的只有*娘府北区的A1和A2号地块、福寿岭片区、模式口片区。A、工程分块融资：融资方案地块分宗开发周期贷款申请周期总投资额亿元自有投入资金亿元贷款本钱百分比银行贷款亿元*娘府南区2021/10-2021/9(22个月)无法申请15.6115.6100*娘府北区2021/10-2021/4(29个月)2021/6-2021/8(3个月)14.044.9210%9.12福寿岭地块2021/12-2021/8(33个月)2021/10-2021/12(3个月)26.699.3510%17.34模式口2021/12-2
10、021/1036个月2021/11-2021/1(3个月)8.943.1310%5.81总计36个月一级开发完毕每个地块各3个月贷款周期65.2833.0110%32.27B、工程整体融资：融资方案地块分宗开发周期贷款申请周期总投资额亿元自有投入资金亿元贷款本钱百分比银行贷款亿元*娘府南区、*娘府北区、福寿岭、模式口、法海寺片区2021/12-2021/1036个月一级开发完毕2021/11-2021/1(3个月)65.32422.8710%42.45注：1、银行贷款资金本钱总共由3局部构成，考虑到金融政策调整和投资风险因素，暂时以年利率10%计算。贷款基准利率+管理费房地产行业贷款基准利率上
11、浮10-30%+财务参谋费收取咨询费、评估费及财务包装费等2、银行贷款总金额计算去除总投资估算的财务费用工程。二、工程总体市政实施方案：根据西山国际文化小镇总体规划及市一级土地开发，市政工作需做到七通一平。1、供水方案：目前，工程周遍地区的供水系统分为两局部，*娘府以*区主要为首钢用地，其供水由首钢供水系统解决；*娘府以东地区主要由杨庄水厂和自备井供水系统解决。杨庄水厂现状供水能力为6.9万立方米/日，2003年高日供水量为3.69万立方米。规划新建开发区的供水均由城市自来水管网供应，由杨庄水厂来解决。工程总体规划需新建管线如下：金顶山路敷设DN200至DN300的上水管线977米。福寿岭地铁
12、站至水岸小镇道路敷设DN200的上水管线871米永定*路新建DN300毫米自来水管1023米。西小府路新建DN400毫米自来水管1316米。金顶北路新建DN300DN500上水管线1106米。永定*路新建DN200DN300上水管线920米。金顶东路新建DN300上水管线356米。模式口大街接入DN100毫米自来水支管650米。模式口大街敷设DN200的上水管线1500米。2、雨水方案： 1现状情况工程规划建立用地永定河引水渠以南地区位于现状琅黄沟暗沟的流域范围内。沿永定河引水渠以北地区有现状八大处排水沟。其余规划建立用地现状没有雨水管道，雨水通过地面径流就近排入八大处排水沟和永定河引水渠。 2工程总体规划新建管道如下：金顶山路上新建雨水管道，向南接入永定河引水渠，规划管径为8001
