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1、广厦南京邓府巷工程新街口区商业市场研究报告瑞尔特房地产参谋机构二四年七月二十日目 录第一章 前言一、 调研目的二、 调研区域三、 调研对象第二章 新街口商区商业业态构成与分析一、 新街口商圈主要商业布局二、 新街口商区业态构成与分析第三章 新街口商区商业业种分析一、 品牌服装类二、 珠宝名表类三、 精品配饰类四、 文化体育类五、 民俗工艺类六、 休闲餐饮类七、 家居家饰类八、 美容美发类九、 洗浴类第四章 新街口商业地产开发经营模式分析一、 商业地产现有开发经营模式二、 开发经营模式特点剖析第一章 前 言一、 调研目的1、 掌握新街口区域商业业态及业种构成；2、 熟悉新街口周边商业布局区域特征
2、；3、 研析新街口周边商业地产经营模式；4、 提供新街口区域商业分析及对策研究、区域商圈竞争对手研究、工程商业价值分析、市场消费特征研习依据；二、 调研区域以新街口商业区和工程地周边区域为主三、 重点调研对象1. 新街口区域主要百货店和综合超市主要百货店：大洋百货、东方商城、中央商城、商茂百货、南京新百、金鹰国际、华联商厦、金陵百货、金陵购物中心、盘古亚泰广场综合超市：沃尔玛购物广场、苏果超市、屈臣氏超市2. 新街口区域大型专业店和主题商场专业店：五星电器、金太阳家电、苏宁电器、宏图三胞、红星美凯龙、福中都市数码港主题商场：新街口地下商城莱迪女性主题商场、新街口美食娱乐广场、温莎服饰广场3.
3、工程所在地周边商业地产工程南京1912、金轮大厦、东方名苑4. 工程地周边主要商业街区新街口商业步行街、王府大街、汉府食街、珠江路第二章 新街口商区商业业态构成与分析一、新街口商圈主要商业布局新街口商圈素有“中华第一商圈美称，商业密集度高，百货零售业竞争剧烈，大中型专业店比拟兴旺，连锁业逐步步入蓬勃开展阶段，专卖店开展刚刚起步。新街口商圈的商业层次清楚，不是通常意义上的“街区，而是由外圈、内圈两局部组成，内圈由中央商城、南京新百、商茂百货、万达购物广场、盘古亚泰广场大型百货店等组成的核心聚拢效应和外圈金鹰国际、东方商城、大洋百货、金陵百货等组成的辐射形成互动，同时带动周边小马路上的商铺也呈现繁
4、荣之势。二、新街口片区商业业态构成及分析新街口商圈的商业业态主要包括百货店、超市、专业店、主题商场和专卖店。业态结构1：百货店状况分析新街口商圈百货店业态高度密集，现有大型百货店十余家，且经营规模均在1万平米以上，虽然也各店均局部的导入了餐饮、娱乐功能，但就总体而言仍属于传统百货店业态。业态失衡导致该地区百货店同业间难以真正实施错位经营，竞争异常剧烈。1、 主要百货商场概况名 称位 置营业面积平米定 位金鹰国际购物中心王府大街与汉中路交叉口45000中高档精品店东方商城南京国际金融中心南侧群楼24000中高档精品店南京新百新街口商业步行街41000中档百货店中央商城新街口商业步行街50000中
5、档百货店商茂百货新街口商业步行街15000中档百货店大洋百货石鼓路与中山南路交叉口25000中高档百货店华联商场友谊宾馆群楼10000中档百货店金陵百货南京世界贸易中心16层8000中高档服饰金陵购物中心新街口商业区4300高档品牌服饰2、 主要百货店经营布局分析新街口商业区几家主要百货店的经营布局呈现出一定的规律性，但因其定位及经营优势不同又各有特点。各百货店楼层具体布局情况如下：1金鹰国际购物中心楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例6金鹰超市、滋补药堂、家用小电器、床上用品家居家饰、主题餐厅双立人、飞利浦、富安娜悠仙美地休闲餐厅5运动休闲、儿童世界、照像器材、数码空间工艺礼品、音像图书、
6、耐克、阿迪达斯、SONY、黄色小鸭、摩托罗拉、诺基亚4西服正装、商务休闲、领带饰品、男鞋、男士内衣US POLO、登喜路、雅格狮丹3时尚休闲、牛仔服饰、女士内衣、名品眼镜5th street、Lee、戴安芬2职业女装、时尚女装、皮装皮裘、饰品、皮具CRODIEAR、范怡文、宝姿1国际化装品、名表馆、黄金珠宝、名品女鞋SK-、LANCOME、雅诗兰黛、欧米伽、周大福、莱尔斯丹评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局合理并具有创新意识，硬件设施好，品牌知名度高，精品百货店定位，虽引入个别配套的休闲餐饮工程，但仍属传统百货业态。2东方商城楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例6时尚运动城CK、E
7、SPRIT、NIKE、贝纳通5名品折扣店4西服正装、商务休闲、领带饰品、男鞋、男士内衣杰尼亚、汤尼威尔、宾度、ZIPPO3少女休闲、运动休闲、男士休闲、女士内衣丝妍丽美容院ELLE、ESPRIT、SODA、GUESS、安莉芳、耐克、阿迪达斯、REEBOK2职业女装、时尚女装、女鞋、流行饰品POZO、宝姿、范怡文、真美诗1国际化装品、珠宝首饰、钟表眼镜、国际品牌专卖店烟酒茶叶、休闲食品、休闲餐厅、百信药房SK-、雅诗兰黛、欧米伽、雅格狮丹、HOGO BOSS、哈根达斯、星巴克负一特色主题餐饮店、图书音像店、美容美发婚纱摄影、柯达彩扩先锋书店、纳百纳比萨自助、洋葱西餐厅、蓝与白餐厅、日本料理评价：
8、商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局合理并具有创新意识。硬件设施较好，品牌知名度高， 与金鹰国际购物中心一同稳固占据南京高档消费市场，经营状况良好。负一层引入整层餐饮概念，现已有数家主题店开业，且各具特色。将来与地铁口直接连通会带来极大的客流。该商场6F的时尚运动城是于2004年6月24日新近装修开业的，是商场布局调整的又一新招，对拉动客流起到了一定的效果。3南京新百楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例6大家电、小家电、音响器材、照相器材海尔、海信、SONY、松下5办公用品、电脑器材、文体用品、童装童品黄色小鸭、巴布豆4男士正装、商务休闲、男鞋男包、衬衫领带罗蒙、金利来、卡帝乐鳄鱼、久牧王
9、3女士服装、女士内衣、睡衣、中式服装、羊毛羊绒衫圣迪奥、I、哥弟、克罗蒂亚、马天奴2休闲装、运动休闲、运动鞋、牛仔、中老年休闲服依恋、美特斯邦威、耐克、李宁1化装品、钟表眼镜、女鞋、配饰、烟酒茶叶、照相器材、飞利浦小家电、礼品荟萃欧柏莱、高丝、玉兰油、Za、浪琴、白丽、天美意、飞利浦负一食品、烟酒糖茶、小百货、布艺床品、工艺礼品、美发沙龙、睡衣系列、现场充绒、餐饮大娘水饺评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局较为合理，硬件设施较好，坚持中档定位的根底上重视品牌的选择，客流量大，商场信誉度高。4中央商场楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例6中国、日本、韩国、台湾小商品城5家庭保健用品、运
10、动服饰、运动鞋、儿童服饰、玩具游艺美津奴、李宁、康威、锐步、双星、小猪班纳4家用电器、影视声像制品、厨卫设备、迷你剧院海尔、TCL、创维、SONY方太、美的3男士服饰、女士服饰、精品名店报喜鸟、罗蒙2针织服饰、青春服饰、妇女用品、寝居布艺、休闲小站艾格、杭州典雅、淑格、安莉芳、班尼路、天山、雪莲、1珠宝首饰、中外钟表、化装品、百货、摄影器材、箱包皮具、烟酒食品、文化办公用品、现代通讯器材、皮鞋皮具高丝、羽西、玉兰油、蝶装、飞利浦、百丽、森达负一五金交电商场、自行车、停车场评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局较为合理，商品布局和陈列不乏传统印记，中档定位，以工薪阶层为主力目标客群，客流
11、量大，经营状况较好。 5大洋百货楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例7 通讯超市、小家电、品牌特卖场诺基亚、飞利浦等6儿童世界、床上用品、家居家饰、餐饮黄色小鸭、雅兰、多样屋大千户日本料理5运动休闲、运动器材、名酒廊、西餐厅耐克、阿迪达斯、李宁、斗牛士西餐4西服正装、商务休闲、领带饰品、男士内衣华伦天奴、罗蒙、袋鼠3职业女装、高档女装、女士内衣克罗蒂亚、ZPR、2%、安莉芳2少女装、淑女装、女士饰品、美容美发、咖啡西餐艾格、SODA、淑女屋、洋葱西餐馆1品牌化装品、皮鞋皮具、珠宝名表、咖啡、餐饮LANCOME、欧柏莱、白丽、欧米伽、施华洛士其、星巴克、必胜客评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布
12、和商品布局合理并具有创新意识，硬件设施较好，注重品牌，属于新近开业的外来商业机构，在全国具有相当的知名度，中档为主，高档为辅的定位，每层都引入了休闲餐饮工程，业种结构上更趋合理。6商茂百货楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例5数码广场、小家电、家居家饰松下、索尼、馨亭4儿童服装、儿童玩具、运动服饰、运动器材丽婴房、康威、斯舒朗3西服正装、商务休闲、男士内衣罗蒙、七匹狼、舒雅2女装、休闲装、饰品、女士内衣江南布衣、戴安芬、班尼路、FUN1化装品、皮鞋皮具、珠宝名表KOSE、哈森、千百度评价：商场经营饱和度高，商品布局比拟合理，硬件设施较好，有一定品牌意识。7华联商厦楼 层功能/经营商品种类主要品
13、牌举例4家电床品、童装童品、运动休闲一休、斯舒朗、康威3男士正装、商务休闲、领带衬衫罗蒙、久牧王、与狼共舞2女士服装、针织服装、女士内衣海尔曼斯、衣久、斯尔丽1化装品、皮鞋皮具、名表蝶妆、百里、千百度评价：商场经营饱和度较高，楼层功能分布和商品布局比拟传统，硬件设施较为陈旧，以中低档定位为主，营销推广手法上相比照拟落后，品牌知名度较低。8金陵购物中心、金陵百货金陵百货于1997年月开业，金陵饭店购物中心于2000年10月日重新装修开业，成为白领阶层购物的首选，两店经营面积共计万多平米。主营国际国内著名化装品、男女服饰、皮具、珠宝、精品礼品等，聚集诸多国际一线品牌CD、DUNHILL、杰尼亚等，
14、金陵饭店花园、金海湾餐厅，金陵百货、金陵娱乐总汇相连，是集购物、餐饮、娱乐为一体的现代化商业购物中心。据悉今年重洽会，该商场与台湾太平洋百货的合作事宜进展顺利，合作成功后将成为南京中高档综合百货店的后起之秀，竞争力不容无视。业态结构2：综合超市状况分析新街口商圈内综合超市数量不多，仅有沃尔玛超市属于真正的大卖场性质，另外苏果超市的日常生活超市的便利店覆盖面较广，在南京市场具有绝对优势。1、屈臣氏超市连锁店：位于新街口商业步行区，面积大约500平米左右，是以经营个人护理用品为主知名品牌连锁超市，与通常意义的连锁超市在经营品类、商品品牌等方面有着根本区别，据了解登陆南京后，经营状况良好，深受白领阶层的喜欢，形成稳定客层。2、沃尔玛超市：位于新街口商业区万达购物广场2.、3楼，营业面积17000平米，以经营生鲜熟食和日常生活用品为主，借助沃尔玛的品牌优势和集中采购的价格优
