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1、房地产开发经营行业管理操作指引一、行业介绍（一）行业概述房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。企业的主要类型：（二）行业分类1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。2、
2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式，简称为新开发和旧开发。3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。（三）行业经营的特点 1、投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利运作，一个房地产企业能否健康发展。2、开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一
3、个较长的过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。3、营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有委托物业代理（即代理商或经济人）的方式，其中委托物业代理的形式复杂多样。二、行业纳税遵从风险（一）经营收入类纳税遵从风险1、用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，未
4、按规定确认或少确认收入而未申报纳税：预收款未及时申报、代收款项未按规定申报。2、整体转让“楼花”未作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，未申报纳税。3、将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，未确认收入申报纳税。4、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未确认收入申报纳税。5、通过房地产代理公司开具代理手续费发票，虚列费用或抵减销售额，以房款净额为计税营业额。6、将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未视同销售申报纳税。7、按揭销售、首付
5、款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，未及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目，未及时申报纳税。8、开发的会所等产权转给物业，未按开发产品进行税务处理，或者将未需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税。9、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项作为收入，冲减的租金未计收入申报纳税。10、以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆迁补偿费抵顶购房款等业务，未计收入申报纳税。11、以房换地、以地换房业务未按非货币性交易准则进行处理，或未开发票入账，未记收入申报纳税。12、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等
6、的部分、超面积部分及差价收入未合并计算收入申报纳税。13、采取包销方式，未按包销合约定的收款时间、金额确认收入申报纳税。14、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入未申报纳税。15、将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税。（二）成本费用类纳税遵从风险1、发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲回已转成本。2、以外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票或者使用假发票入账，虚增成本费用。3、多预提施工费用，虚增开发成本；或提前列支成本支出。4、在结转成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。5、利用非拆迁人员的身份证，列
7、支拆迁补偿费，虚构施工合同，骗开建筑安装业发票。6、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期成本。7、将拥有土地进行评估，按增值巨大的评估价格作为成本入账。8、对行政事业性收费挂户，对欠缴的行政事业性收费无缴纳收据入账。9、未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税和土地使用税。10、发放年终奖、过节费、奖金、补贴以及支付董事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个人所得税。（三）其它纳税遵从风险1、取得土地使用权日起，未按规定申报缴纳土地使用税。2、土地招拍挂、建筑安装工程、商品房销售等相关合同未按规定申报缴纳印花税。3、以商品房作为福利等未代扣代缴个人所得税。4、未竣工结算出租或自用房屋，
8、未按时结转申报缴纳房产税、土地使用税。5、代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目缴纳营业税。6、以手续费、基金、集资费、配套费、代收款项、代垫款项等名义向购房者收取的有线电视、电话、宽带网络、一户一表、空调设备、防盗门、可视门铃、房屋装修等各种性质的价外收费，未申报纳税。7、假借“标准住宅”名义，利用优惠政策未缴或少缴土地增值税。三、指标综合分析评估法(一)原理描述依据对房地产行业纳税评估指标体系的区间值，通过对企业收入、利润等涉税指标的分析，对每个主要因素的涉税指标值的异常变化生成了纳税评估疑点。(二)评估模型1、单项财务指标类(1)销售业务收入变动率原理描述：计算纳税人评估期与基期的销售
9、收入变动率，变动率小于10%时为疑点，而且下降幅度越大，疑点度越高。计算公式：销售业务收入变动率=（本期销售业务收入-基期销售业务收入）/基期销售业务收入*100%疑点指向：判断纳税人是否存在帐外销售问题、是否错误使用存货计价方法、是否人为调整产成品收入或应纳税所得额。销售业务收入变动率是否超出警戒值范围，是否可能存在销售未计收入、多列收入费用、扩大税前扣除范围等问题。(2)销售业务成本变动率原理描述：计算销售业务成本率的变动率，该值大于10%时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，且上升幅度越大，疑点越大；计算公式：
10、本期销售业务成本本期销售业务收入100%-基期销售业务成本基期销售业务收入100%数据来源：企业利润表。疑点指向：销售业务成本率的变动率大于10%，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题；且差异幅度越大，疑点越大。应用要点：该公式适用于基期为上年同期或上期。(3)管理费用变动率计算公式：管理费用变动率=（本期管理费用-基期管理费用）基期管理费用*100%数据来源：“管理费用”为利润表“管理费用”项目数据。疑点指向：如果管理费用变动率与前期相差较大，可能存在税前多列支管理费用问题。（请给出预警值）(4)财务费用变动率计算公式：财务费用
11、变动率（本期财务费用-基期财务费用）基期财务费用*100%数据来源：为利润表中“财务费用”项目数据。疑点指向：如果财务费用变动率与前期相差较大，可能存在税前多列支财务费用问题。（请给出预警值）(5)预收账款变动率原理描述：计算预收账款变动率，该指标大于20%时，提示异常，可能存在隐瞒收入的问题，且上升幅度越大，疑点越大。计算公式：（本期期末预收账款上期期末预收账款）上期期末预收账款100%数据来源：财务报表中的“预收账款”科目。疑点指向：预收账款变动率大于20%，可能存在隐瞒收入的问题；偏离越大，疑点度越高。应用要点：基期可以为上年同期或上期。(6)预提费用变动率原理描述：计算纳税人评估期预提
12、费用变动率，变动率大于10%时为疑点，而且增长幅度越大，疑点度越高。计算公式： (预提费用期末数预提费用年初数)预提费用年初数100数据来源：来自资产负债表。 疑点指向：纳税人评估期预提费用变动率大于10%，可能存在多预提费用等问题。”(7)其他应付款变动率原理描述：计算其他应付款变动率，该指标大于10%时，提示异常，可能存在运用往来科目隐瞒收入的问题，且上升幅度越大，疑点越大。计算公式：（本期期末其他应付款上期期末其他应付款）上期期末其他应付款100%数据来源：资产负债表疑点指向：其他应付款变动率大于10%，可能存在隐瞒收入的问题；偏离越大，疑点度越高。应用要点：1、基期可以为上期；2、其他
13、应付款为时点资料，不用累加，评估期如为2008年1-3月，则评估期期末其他应付款为2008年3月资产负债表“其他应付款”期末数，上期期末其他应付款为2007年12月资产负债表“其他应付款”期末数。(8)营业外支出变动率原理描述：计算纳税人评估期与基期的营业外支出变动率，变动率大于20%时为疑点，而且大于20%越多，疑点度越高。计算公式： (本期营业外支出基期营业外支出)基期营业外支出100数据来源：营业外支出来源于利润表。疑点指向：纳税人评估期营业外支出变动率大于20%，可能存在应进行纳税调整的营业外支出项目或财产损失税前列支未经报批等问题。”(9)资本公积变动率原理描述：计算纳税人评估期资本
14、公积变动率，变动率大于0时为疑点，而且增长幅度，疑点度越高。计算公式：（资本公积期末数资本公积年初数）资本公积年初数100数据来源：期末资本公积、年初资本公积。疑点指向：纳税人评估期资本公积变动率大于0，可能存在收到返还税费、接受捐赠、债务重组收益未确认所得等问题。 2、综合财务指标类(1)销售收入变动率与销售成本变动率的差异原理描述：计算销售收入变动率与销售成本变动率的差额，差额小于2时为疑点，而且下降幅度越大，疑点度越高。计算公式： 本期销售收入净额基期销售收入净额基期销售收入净额100本期销售成本基期销售成本基期销售成本100数据来源：销售收入净额和成本均来源于企业所得税年度申报表。疑点
15、指向：销售收入变动率与销售成本变动率的差额小于2，可能存在少计收入、多转成本等问题，或原材料价格上涨、商品售价下调等现象。(2)销售收入变动率与销售利润变动率差异原理描述：适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与销售利润变动率的差额，差额大于2时为疑点，而且增长幅度越大，疑点度越高。计算公式：本期销售收入-基期销售收入/基期销售收入*100%本期销售利润-基期销售利润/基期销售利润*100%数据来源：来源于企业所得税年度申报表。疑点指向：差额大于2，可能存在未配比结转成本或销售税金及附加的问题。”(3)发票开具金额与应纳营业税营业收入差异率 原理描述：计算发票开具金额与应纳营业税营业收入差异率。该指标大于1%，则提示异常，可能存在隐瞒收入或者虚开发票的问题。且差异幅度越大，疑点越大。计算公式：（本期发票开具金额（合计或分具体营业税税目名称）-本期应纳营业税营业收入（合计或分具体营业税税目名称）本期发票开具金额（合计或分具体营业税税目名称）100%数据来源：统计发票开具金额（合计或分具体营业税税目名称），纳税申报表中应纳营业税营业收入（合计或分具体营业税税目名称）。疑点
