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1、目 录毕业论文超级市场选址理论研究毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得 及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名： 日 期： 指导教师签名： 日期： 使用授权说明本人完全了解 大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权
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3、国外超市选址程序53超市选址步骤73.1选址方法73.1.1商圈店址调查要点与评估73.1.2区域位置选择83.1.3地点选择83.2选址业务103.2.1分店开发方针103.2.2分店选址113.2.3店址选定的程序123.2.4商圈设定的要素133.2.5设定商圈的方法153.3分店开发计划153.3.1商圈调查15引言3.3.2销售额预测153.3.2损益计划164结论17注释19参考文献21致谢词231引言1.1本文的选题背景和意义1.1.1本文的选题背景中国零售业在2004年年底全面开放，外资超市进入中国与本地的零售业展开竞争。近两年来，美国的沃尔玛超市的年销售额高居世界500强的首
4、位，而家乐福、麦德隆、7-11等也取得了很出色的业绩。2而迄今为止，中国尚无一家零售商能进入此排行榜。麦肯锡预测，未来中国市场60%将被沃尔玛等国外超市占据，国内零售业只能占其余的40%。 “最大的问题是国内零售企业还缺乏足够的竞争力，实现全球采购和物流配送的全程控制才是外资零售企业真正在打造的竞争力。”3“国内零售业的普遍问题是整体规模小，集约化程度低，管理水平落后，信息化程度不高，供应链凌乱，要解决多业态发展中的组织体系和资源共享的问题。”4但外资超市也并非没有缺点。外资零售企业难以融合本土文化，他们缺乏与媒体沟通的经验和方式导致他们普遍处于不利的舆论环境中，一旦出现问题，国内的媒体将会对
5、他们进行曝光。再如，美国人和中国人的口味不同，南方与北方的消费习惯不同，这是中国的零售商更为熟悉的。再如近几年外资超市在中国市场频频出现问题多与销售不合格产品有关，不是销售假商品就是过期变质商品，这反映出外资零售企业5在国内采购环节普遍存在的问题。1.1.2本课题的研究意义 在零售企业制定出分店开发方针之后，选址成为分店开发的关键。这是因为,零售业是“地点位置产业”，经营者经营能否成功极大的依赖于店铺所在位置的选择。零售业中，店址的选定必须与消费者状况、地域性等因素密切配合。因此，现代连锁商业经营中，如何避免选错店址，并使所开分店能与所在地的实际市场状况相适应，从而发挥最大经营潜力，这是连锁经
6、营成功的条件。严重影响经营效率和经营成果，甚至决定存亡的一个主要原因是一个分店经营场所选定的好坏。经营规模越大，店址择定的成败系数就越大。对于零售商来说，最重要的决策就是选址。由此可见，选址是一个超市生存下来的前提，选址错误，超市将难以维持生计，更不可能在对手竞争中取胜。例如美国第三大超市普尔斯马特在中国的选址策略就出现了偏差：长沙店在选址时把地点选在了禁摩区，导致一大批以摩托车为代步工具的顾客难以方便到达，影响了客流量，不久就停业整顿；位于沈阳东陵区长青街的普尔斯马特店定位于中高档，消费群体定位在中高档，但其地点相对城市中心区来说比较偏僻，周围社区居民以大众化消费为主，而沈阳地区较低的私家车
7、普及率也难以保证有大量的驾车购物的群体造访该店；位于北京石景山的会员店6则因选址不当最终改为非会员制商店。正因为选址的重要，有的超市在选址的问题上进退两难。如沃尔玛在上海老西门店的选址因为原来的店址已经决定改造商品房，因为随着上海房价的上涨，在老西门这样的繁华地段建造商品房比建造卖场能获取更大的利益。有的超市甚至选择了“嫁接”的方式，如7-117在北京直接与“北京燕莎望京购物中心”，“北京小白羊超市”等合作。1.2本课题的研究现状国内关于超市选址的理论方面尚处于空白，仅有如交通状况是否方便，商业街区是否繁华等一些初步的方法论构建，并没有形成完整的理论框架。鉴于此，本文计划以实际的选址案例来说明
8、我国的超市选址方法。1.3论文的基本内容及框架结构本文在对国外选址理论和现状综述的基础上，就选址的理论和方法问题作了探讨，以一些具体事例说明选址的注意事项。文章先探讨了选址对超市的意义，继而追溯了超市选址问题的理论渊源和现状，最后本文在对国外选址理论综述的基础上，以西安家乐超市（二环店和师大店）成功的选址为例，具体说明本土大型综合超市选址的方法和注意事项。9超市选址问题的相关理论和现状2超市选址问题的相关理论和现状国外零售选址方面的理论起源于20世纪30年代，经过几十年的发展逐渐成熟，以下是分别介绍国外理论界对于大型综合的理论成果，希望能对我国零售企业选址有所借鉴。2.1国外零售企业选址理论综
9、述国外零售企业选址主要有四大理论，分别是:中心地带理论、区域相互作用理论、土地价值理论和最小差别理论。2.1.1中心地带理论中心地带理论是发展最完善最标准的零售选址理论。该理论由德国的克里斯泰勒于1953年提出，后来由罗斯等人进一步发展。克里斯泰勒提出了该理论的两个基本概念，限程和限需。限程（也叫上限）是指消费者为购买某种商品愿意出行的最远路程，也就是某一店铺经营的最大市场区域范围。限需（也叫下限）是指某一店铺能维持收支平衡的最小需求量，也就是拥有的最低顾客数量，从空间概念上看，相当于能满足最小需求量（通常指人口）的市场区域范围。克里斯泰勒认为任何商店要保证收支相抵必须是限程大于限需。在以上概
10、念的基础上，克里斯泰勒和罗斯提出了他们著名的商圈理论，即在一个理想的完全均匀的市场环境里，出售某种商品的商店会均匀分布，而且每一个零售商所服务的商圈都是等边六角形。早期的该学派学者除了商圈六边形理论外，也提出了中心地带（城镇）的层次理论。克里斯泰勒根据商品品种的多少来划分不同的区域。最低的层级是代表最小中心地带的区域，提供最基本的商品品种和服务，即生活必需品。较靠上的层次是较大的中心地带，既经营必需品又经营非必需品。罗斯的层次理论更加灵活，他提出聚集法则，认为中心地带的商品和服务可以是多样化的，因为现实中有很多外在的影响因素，所以这些零售店会边界模糊，融为一体。中心地带理论表明，若顾客到较高层
11、次的中心地带一次购齐所需，就不可能再到附近的较低的中心地带购物。该理论的意义在于它把消费者行为和零售企业的区域分布联系在一起。这派理论者认为某一商品的“真正价格”是包含交通成本在内的价格。所以，顾客来去中心地带的时间是决定中心地带位置的关键因素。 2.1.2区域相互作用理论零售区域相互作用理论的创始人是威廉姆雷利。他模仿牛顿的物理学理论提出“零售引力法则”，认为两城市从中间地带吸引顾客的数量同两城的人口数量成正比，同两城的距离平方成反比。康维斯修订了雷利法则，试图确定城市交易区域的分界线，即两个城市的顾客可能到任何一个城市购物的分界点。雷利法则和康维斯的修正理论的假设是：一是两个地区同样地接近
12、主要公路；二是两城可被利用的商品或服务的多少以城市人口的多少为标志；三是两个地区的零售商经营能力一样。顾客之所以被吸引前往人口较多的城镇，主要是由于当地的商店设施和商品种类较多，值得多花时间前往。这两种理论既可用于不同城市商业区之间的定量分析，也可以用于同一城市内不同商业区的定量分析。而且划定商圈时计算简便，资料的要求也不是很高。所以在 欧、美、日广泛应用。但它的使用也有一定的局限性，仅以人口和距离作为分界点的影响因素，而且距离方面考虑的是里程距离，没有考虑具体的行程距离给顾客的心理感受。从零售类型来看，只适合于出售日常用品的商店，并不适合于出售挑选性强的高档消费品商店。此外，若存在广告的影响
13、，或顾客对某特定商店的忠诚和某些商店有特殊吸引力时，会减弱他们的有效性。 20世纪60年代，美国零售学者戴维赫夫继雷利和康维斯之后提出了城市区域内商圈预测的空间模型，为区域相互作用理论体系注入了新鲜血液。具体内容是，在数个商业区（或商店）集中于一地时，顾客利用哪一个商业区（或商店）的概率，是由商业区（或商店）的规模和顾客到该区（或商店）的距离决定的。 2.1.3土地价值理论（竞租理论）土地价值理论（竞租理论）最早是由海格在1926年提出的。他认为城市中所有可选地点会被出最高租金的商家占有，因此土地资源得到最好的使用，体现出其最高价值。该理论假设不同零售业态的选址依赖于他们竞投的租价。后来，阿伦
14、索在此理论基础上提出了竞租曲线，认为城市最中心地点因为能吸引整个城市的客源，所以竞租价格最高，但是随着距离增加，价格逐渐下降。真正把该理论应用到零售领域的是费雷和咖纳。费雷认为在假设零售商有完全的信息，而且没有法律和社会的障碍的条件下，系统的零售布局模式应该是有零售商能支付和愿意支付的最大租价决定的。咖纳认为中心地点的高价土地体现了高竞租能力，而这种较高的竞租能力和中心地带理论中的限需的作用类似，都设定了最低的准入条件。因此，证明了中小地区和社区的商业类型应有所区别。2.1.4最小差别理论最小差别理论把哈罗德霍泰龄的竞争模型应用到了零售环境。该理论认为，处在同一市场环境中一定数目的商铺如果聚集
15、在一起，将获得最好的经营效果。在不同国家的一些实证研究证明了该理论的假设，即经营同种或类似商品的商家趋向于紧密地聚集在一起。但是这一理论在不同零售业态的适用程度不同。通常较高等级的业态，像女性时装店等特点明显，但像便利店和私人服务等较低等级的业态就不倾向于聚集。而且对于郊区超市兴起，其经营状况通常好于聚集在市中心超市的情况，该理论也缺乏足够的解释。 2.2目前国外超市选址的方法和程序2.2.1国外超市选址方法图表分析法。零售商采用的图表中通常包括一些相关因素如人口、便利性、竞争和成本。通常来说，图表法是一种不正式的方法，只是在调查者的头脑中形成。 类比法。这种方法试图通过比较现有店铺店址和预选店址的差异，在现有店铺的基础上预测预选店铺的销售额。主要的内容有顾客调查、竞争分析和地理社会经济信息采集。最近，该种方法中应用了地理信息系统和忠诚卡数据。
