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1、米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2011年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2013年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 如果该开发公司拥有全
2、部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为（）。 A. 2011年12月B. 2013年7月C. 项目转让日期D. 项目建成日期正确答案：C,2.甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表3-1： 表3-1基本情况表 名称 建筑面积/ m2 建筑基底面积/m2 房屋结 构 建筑物重置单价/（元/m2） 建筑物成新率 店面 1000 1000砖混80090% 仓库 20002000砖木50085%住宅15001500 砖混 65090% 2008年真题 如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表
3、述中，正确的是（）。 A. 店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B. 因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C. 评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D. 甲公司可自行委托估价机构评估店面价值正确答案：B,3.为评估某宗房地产2015年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期为2014年10月末。另调查获知2014年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2015年2月末至2015年9月末平均每月比上月上涨2%。 对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为（ ）元/m
4、2。 A. 3415B. 3484C. 3586D. 3658正确答案：D,4.某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。 如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（）年计算建筑物的折旧。A. 38.5B. 40.5C. 48.0D
5、. 50.0正确答案：C,5.甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调査，该市餐饮业的平均年利润率为10%。 该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。 A. 4362.40B. 4788.00C. 4894.40D. 5320.00正确答案：A,6.某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20
6、万m2、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（史家之言:应为动态分析法，下同）进行估价。 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（ ）。A. 销售费用、销售税费和开发利润B. 销售费用、销售税费和投资利息C. 销售费用、销售税费和购地税费D. 销售费用、销售税费和企业所得税正确答案：C,7.2.估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。企业欲改变该工业房地产的用途，应向（
7、）申请。A. 企业主管部门B. 房地产产权登记部门C. 房地产估价机构D. 政府规划管理部门正确答案：D,8.估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。 A. 应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B. 无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C. 在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D. 在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金正确答案：C,9.某企业在无偿划拨的土地上建房2000m2用于生产。2000年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款100万元和60万元，抵押期限两年，抵押率为
8、50%，2004年底由于企业破产未按期偿还贷款，法院拟处分此房地产。 如拍卖成功，拍卖所得的价款应（）。A. 首先缴纳土地使用权出让金B. 首先支付甲、乙银行贷款C. 首先支付处分抵押房地产韵费用D. 首先支付所欠职工工资及养老保险等费用正确答案：C,10.甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢、食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建筑工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工
9、至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。 采用成本法估价时，应（）。A. 按照预算额测算在建工程价值B. 按工程已结算额测算在建工程价值C. 按综合完成的形象进度测算在建工程价值D. 结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值正确答案：D,11.需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2 矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两
10、地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后， 若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2。 假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（）万元。A. 1616B. 2560C. 1882D. 1920正确答案：C,12.某
11、公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30目，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。2007年真题 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（）。 A. 作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B. 作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C. 作价出资价
12、格评估应采用公开市场价值标准D. 作价出资价格应较评估出的价值低正确答案：C,13.有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。 该成片荒地的总价为（）亿元。 A. 1.627B. 2.135C. 2.726D. 2.938
13、正确答案：A,14.注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。2012年真题 如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（）。 A. 空置率取值偏大B. 报酬率取值偏小C. 运营费用率取值偏大D. 租金增长率取值偏小正确答案：B,15.某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。 在百分率法中，交易情况修正系数应以（）作为基准来确定。 A. 正常成交价格B. 正常市场价格C. 平均市场价格D. 买方实际支付价格正确答案：B,16.甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表。 名称 建筑面积/m2 建筑基地面积/m2 房屋结构 建筑物重置单价（元/m2） 建筑物成新率 店面 1000
