设施设备维护标准序号工程服 务 要 求服 务 标 准1一、变配电系统1.变配电房1．非配电房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部具有督导检查职能人员需签字登记前方可进入；公司外来人员需工程主管以上同意 2．值班人员进入变配电房应按要求进行检查，严禁穿拖鞋3．变配电房内严禁吸烟4．定期清洁与通风未经批准禁止进入变配电房2地面无杂物，制度上墙，上岗人员有效证、照〔高压入网证、电工证〕置于显目位置3门窗完整，地面光洁、明亮，照明〔24小时，有应急照明〕、通风良好4温度：夏季≤40℃，湿度≤70%，室内无渗水及积水现象5设置防止小动物串入室内的设施〔孔洞封堵，门口设置挡鼠板〕6室内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，柜体洁净7配备专用干粉灭火器，高、低压室各不低于 4㎏4具，以备处置初期火灾 8住宅区和无人值守商业区的变配电房，每天巡视不少于2次；有人值守的商业区变配电房， 每2小时巡视1次，并有完整的巡视记录92.日常运行有效运行率100%室内无异常声响、无异味，电压、电流等表、计运行指示状态正常，电源、开关指示灯处于正确状态10除紧急情况外，未经上级〔工程经理〕批准，不得随意拉闸停电。
11突发性停电,应确定停电原因，待处理前方可操作复电12无违规、违章指挥与操作13无人值守变配电房每天抄表不少于2次，有人值守变配电房每2小时抄表一次14操作时填写工作票与操作票15操作工具配置齐全，且便于取用，定期校验；校验标识、工具标识明显，绝缘靴、绝缘手套每半年校验一次；高压验电器、绝缘杆每年校验一次163.标识系统1．统一材质、统一规格〔公司各工程均需统一〕2.字体标准清晰明了合闸、分闸、启动、停止等指示牌齐全并与实际相符17系统图及设备标识完整清晰18导向及警示标识准确清晰〔警示线距柜体不少于70CM〕19每天须对标识系统巡视检查不少于1次204.维修保养禁止带电工作，并做好技术与平安措施，设专人监护设备故障维修及时，设备有效运行率100%2122每年定期进行一次全面保养〔紧固螺丝、除尘等〕23二、发电机1.发电机房1．非发电机房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部具有督导检查职能的 人员需签字后进入；公司外来人员需工程主管以上同意 2. 室内严禁吸烟，严禁烟火3．定期清洁与通风非值班人员未经许可禁止进入发电机房24机房内禁止(除发电必须用品外)存放易燃、易爆物品。
25地面无杂物堆放，制度及系统图上墙26机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，照明、通风良好27机房及储油室内消防须定期〔每月2次〕检查，确保设施完好、有效28机房内应配备气体灭火器〔或一具35kg手推式灭火器〕及4具4kg手提式灭火器和足够的防火沙，并标识清晰29每天须对发电机房巡视不少于1次302.日常运行1. 配备固定的管理人员2. 发电时应密切监视发电机的运行，并每1小时进行一次记录3．发电运行前，必须确保市电与发电有效隔离每半月定期试运行一次，每次手动启动机组运行5--10分钟，并如实填写运行记录 31油房内需储藏油料：油箱储油大于三分之二，同时根据工程实际情况储藏运行2-8小时的用油量32发电机平时置于待发状态，蓄电池置于浮充电状态，电压保证24V以上，须定期〔1月/次〕进行放电33发电时每小时进行一次记录343.维修保养1. 维修保养时,应做好技术与平安措施〔切断启动电源，断开油路〕，设专人监护2. 发电机检查时须将主令开关置于停止档设备故障维修及时，设备完好率100%3536每年进行一次全面保养〔运行250小时更换机、柴油滤，运行500小时更换风滤〕374.巡视检查保持通讯畅通。
每天须对发电机房巡视不少于1次38发电时随时关注发电机状态并做好记录设备房内消防 处于正常状态39三、给排水1.水泵房1.非水泵房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部具有督导检查职能的人员需签字后进入；公司外来人员需工程主管以上同意 2.假设需改动机房线路、器材，须经工程主管批准前方可进行3.保持清洁与通风保持良好的通风及照明，门窗开启灵活40不得擅自改动机房线路、器材41消防设施应保持完好42保持机房干净、整洁，无积尘，不得堆放杂物43水池观察孔应加盖并上锁，钥匙设专人管理；透气管〔孔〕应用不锈钢网包扎44每天须对二次供水水泵房巡视不少于2次，其他水泵房巡视不少于1次452.排污泵定期检查，保证排污泵的正常运行、污水井的巡视检查，确保其正常运行设备房内排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动〞位置；设备房外各工程应根据具体情况进行确认转换开关的具体位置46检查水位控制装置，保持正常状态，每月点动测试一次；泵坑每半年清掏一次，平时保持无杂物，确保水泵的正常运行473.水池〔箱〕清洗单位应持有?二次供水设施清洗消毒许可证?，清洗人员须持有有效健康证二次供水水箱及屋顶生活水箱应每半年清洗消毒一次。
48清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验并取得合格证494.运行1.设备运行正常，无泛水、漏水2.阀门、管网无泡、冒、滴、漏、锈蚀等，阀门转动灵活;机房无积水、浸泡泵房设备由值班人员负责操作，其他人不得擅自操作50控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动〞位置51生活水泵进行循环运行，并做好运行记录525.生活水泵保养1.外表清洁，运行可靠；2.无异响现象每季度进行一次季保养，每年进行一次全面保养〔按年度保养方案实施〕536.排水泵、潜水泵保养1.能正常启动运行2.泵体周围无异物堵塞排水泵、潜水泵每半年定期进行一次全面保养〔按年度保养方案实施〕54四、 闭路监控系统1.摄像机镜头每季度定期进行一次除尘处理，清扫玻璃罩上的灰尘，并用专用镜头纸擦拭镜头，对风扇进行维护主机操作系统的各项操作功能正常〔手柄或按键均处于正常工作状态〕55录像回放清晰，图像资料保存时间合理〔不低于7天〕并满足物业管理要求56系统各设备的机壳干净，保护接地可靠，各电气控制回路正常572.后端设备不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常系统设备的各调节旋钮能正常进行调节。
58摄像机的安装立杆稳固，立杆外表无锈迹，并进行防腐处理〔如刷防锈油漆等〕59摄像机护罩紧固且保持密封，护罩内、外壳及玻璃洁净60系统设备维保记录等清楚详细，记录保存完整61五、周界防范报警系统1.不定期进行调试与保养2.中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号主机报警显示与防区相符，报警及时62主机内保持清洁干净63系统能进行正常布防、撤防，消除声、光报警等功能操作64报警探头安装准确且紧固牢靠，密封良好，能及时准确报警65探头内壳及镜面无灰尘，干净清洁66系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完整67六、门禁、楼宇对讲系统1.不定期进行调试与保养，选呼功能、对讲〔可视〕功能正常，通话时无杂音，图像清晰，开锁功能、密码设置功能、闭门器自动功能均正常2.控制主机应能准确显示报警或故障发生，并同时发出声光报警信号主机、解码器等内无灰尘，干净清洁68监控中心管理机及住户家分机能正常振铃、对讲通话、开锁及可视画面清晰69主机操作系统的各项操作功能正常70门禁读卡器能正常读卡，控制器开锁及时无误71闭门器安装牢固或地弹门灵活准确，力度适当。
72门禁系统的机械局部灵活轻便，外观清洁，无污迹、锈斑等73系统设备的巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完整74七、电子巡更系统根据需要不定期地进行调试与保养主机操作系统的各项操作功能正常并稳定75系统主机与数据采集器〔巡更棒〕能正常通讯76现场的巡更信息点安装稳固，无破损、松脱等77系统设备外观清洁干净78系统设备维保记录等清楚详细，记录保存完整79八、车辆出入管理系统不定期进行调试与保养 系统主机与控制器能正常通讯80发卡器、读卡器能正常工作，读卡、发卡准确无误81闸机及控制器内无灰尘及油污等，保持干净清洁82电动闸杆启闭正常，机械局部灵活〔定期加油润滑〕83主机操作系统的各项操作功能正常84车辆视频监视镜头的焦距调节准确，视频信号能正常传输给电脑控制主机85监控的镜头、防护罩等干净清洁，视频图像清晰86系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完整87九、空调系统1. 非空调机房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部具有督导检查职能的人员需签字后进入 2. 定期清洁与通风未经许可禁止进入空调机房88机房内地面无杂物堆放89门窗完整、光洁、明亮，照明、通风良好90温湿度正常，雨天无漏雨，无积水现象。
91机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网等92配备4具4kg专用〔干粉〕灭火器，并置于便于取用之处931. 确认启动前准备工作无误前方可开机2. 按规定顺序开、停机 机房内无异常声响，电压、电流、温度等仪表指示正常94无违规违章指挥与操作，操作规程及应急处理程序张贴在醒目位置95空调运行时，设专人值班，值班员每两小时巡视一次中央空调机组，并做好运行记录96不运行时，每周须对空调机房巡视不少于1次97定期、不定期保养，确保正常使用设备投入使用前后各进行1次滤网清洗98运行期间分体空调每月至少清洗1次，中央空调每半月至少清洗1次99十、电梯系统委托专业维修保养单位进行定期保养，设专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具、对讲、监控、通风等设施保持完好，轿厢整洁100每年进行平安检测并取得有效的?平安检验合格证?，并张贴于轿厢内 101每半月按相关标准进行维护保养1次，有完整的维保记录102电梯发生一般故障的，专业维修人员1小时内到达现场修理103发生电梯困人或其它重大事件时，管理处相关人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
104每天须对电梯机房及轿厢的相关平安、通风、照明装置巡视不少于1次，做好检查记录并归档105十一、消防设备设施1.配备操作说明及操作手册等；2.消防 畅通各类指示灯〔含电源、信号〕指示状态正常，显示屏显示正常。