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1、第一章 总论1、项目建设背景随着广水市经济建设速度的加快，应山城区作为广水市政治、文化和经济的中心，发展的速度明显快于其他地方。房地产行业作为经济建设的龙头，在经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。2009年1-12月，广水市房地产开发投资金额总计9.67亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为广水市现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据广水市房管局提供的数
2、字表明：房地产投资仍高速增长，到2009年12月房地产投资同比达到了80%。房屋销售总体需求依然强劲，可以预见,房地产价格稳中有升的态势不会改变。本项目用地地处应山街道办事处曹塘角社区原东方汽修厂，位于广水市城市规划中的核心地带。该宗地共2098平方米,本公司2010年1月11日与广水市国土资源局签订了土地出让合同，取得了土地使用权。由于此地段建设缺乏总体规划，老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。为了拓展发展空间，彻底改变该地段老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅，营造商业氛围的理念，努力将该项目建设成为永阳大道的房地产旗帜，营造出与整个应
3、山城区发展相融合人文、舒适而充满活力的社区居住环境。2、项目概况2.1项目名称：广水市东方名居建设项目。2.2建设地点：项目位于广水市应山城区永阳大道，宗地编号为2007-162.3建设单位：湖北广水众鑫房地产开发有限公司2.4企业法人：徐建文2.5企业性质：有限责任公司。2.6经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理、小区园林绿化、土石方工程施工、城市道路及人行道市政工程配套施工、建筑材料销售。2.7工程概况：本项目拟建一栋十二层的商住楼，占地面积2098平方米，总建筑面积11546.29平方米，其中地下室967.39平方米;商铺三层、建筑4557.4平方米；住宅九层五十四套，建筑面积共6
4、021.5平方米；容积率5.09,项目总投资1724万元。建设工程计划于2010年5月份开工，2011年9月入住。2.8资金来源：公司自筹1524万元，通过银行贷款200万元。2.9 可行性研究报告编制单位单位名称：东风设计研究院有限公司 工程咨询资格证书 资格等级: 甲 级 证书编号: 工咨甲22120070013 发证机关: 国家发展改革委员会3、可行性研究报告编制依据（1）项目投资方案；（2）国家及湖北省颁布的相关法律、法规、政策；（3）湖北省和广水市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（4）广水市城市总体规划（19962010年）；（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、
5、定额；（6）广水市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（7）其他有关依据资料及企业提供资料。4、研究结论与建议本项目建设符合国家产业政策和广水市经济发展方向，适应广水市城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。从综合分析来看，项目建设具有
6、很强的可行性。第二章 区域房地产市场分析1、当前广水市房地产市场现状1.1、房地产开发投资的基本情况近年来，广水市房地产开发投资处在一个高速增长的时期。2009年广水市房地产开发投资完成9.67亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%，完成投资占本年度计划投资的91%。其中，商品房建设投资额7.28亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.39亿元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资7.21亿元，同比增长120%。其中高档公寓投资0.19亿，同比下降28.71%；办公楼投资3610万元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资1.91亿元，同比增长了63.08
7、%。2009年房屋建筑施工面积135.8万平方米，同比增长108.82%。其中，住宅施工面积101.2万平米，同比增长128.74%。住宅施工面积中高档公寓8.8万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积8.5万平方米，同比下降68.1%，商业营业用房施工面积为18.9平方米，同比增长53.7%，其他用房施工面积1.6万平方米，同比增长110.71%。2010年1-2月，广水市房地产完成投资0.78亿元，与上年同期相比增长了9.62%；占本年计划总投资额的2.94%。从投资构成增长幅度看，商品住宅投资6350万元，与上年同比增长9.5%，经济适用住房投资111万元，同比增长了3.3倍；90
8、平方米以下投资1780万元；140平方米以上430万元；高档公寓投资360万元，同比增长14%；办公楼投资250万元，同比增长了184.09%；商业营业用房投资950万元，同比上升35.99%；其他投资29万元，同比下降了58.72%。在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的81.94%，图2-1 历年房地产开发投资情况单位：千万元图2-2 2009年开工房屋构成 单位：%1.2、房地产市场销售的基本情况2009年房屋竣工面积32.85万平方米，同比增长161.07%。其中，住宅竣工面积为24.2万平米，同比增长180.22%；办公楼竣工面积为2.19万平方米，同比增长324.95%；商业营
9、业用房竣工面积为4.75万平方米，同比增长96.56%；其他用房竣工1.71万平方米，同比增长30.18%。2009年商品房实际登记销售面积8.76万平方米，同比下降38.93%。其中住宅销售面积7.52万平方米，同比下降36.6%。其中，实际登记预售面积为2.43万平方米，同比增长4.74%，与上月环比增长11.9%。其中住宅预售面积2.25万平方米，同比增长9.78%，与上月环比增长12.76%；实际登记现售面积6.33万平方米，同比下降47.4%，与上月环比增长15.72%。其中住宅现售面积5.28万平方米，同比下降46.3%，与上月环比增长16.37%。户均销售面积为96.82平方米。
10、2010年1-2月，广水市新建商品房实际登记销售面积2.78万平方米，与上年同比上升了20.9%；其中商品住房实际登记销售面积2.33万平方米，与上年同比增长了13.25%。批准预（销）售房屋面积0.88万平方米，同比下降了58%，环比增长幅度为167.6%；批准预（销）售住房面积0.47万平方米，同比下降了72.7%，环比增长100%。商品房实际销售面积占可售面积的6.27%；本期商品住房实际销售面积占可售面积的比例为10.13%。1.3、房地产市场价格的基本情况根据广水市房管局数据显示，2009年12月商品房平均销售价格1550元/平方米，同比增长了4.7%，环比增长0.18%； 2010
11、年以来，广水市房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。截止2010年2月末，商品房平均售价1600元/平方米，与去年同比增长2.37%，与上月环比增长0.13%。1.4、建设项目资金来源基本情况2009年广水市房地产开发到位资金9.67亿元，同比增长了58.81%。从资金来源情况分析，贷款0.82亿元，占到位资金的8.52%；利用外资2800万元，占到位资金的0.29%；企业自筹资金5.37亿元，占到位资金的55.61%；其他资金3.2亿元，占到位资金的35.57%。与上年同期比较分别增长47.92%，0.67%，44.13%和115.86%。2010年1-2月，到位资金5340万元，其中上年节余15
12、16万元，本年到位3724万元。其中贷款613万元元，占资金总额的11.48%；银行贷款470万元，占资金总额的8.8%；非金融机构贷款143万元，占资金总额的2.68%；企业自筹资金2412万元，占资金总额的45.17%；其他资金来源2315万元，占资金总额的43.35%。与上年同期比较到位资金总额增长了158.79%，其中上年节余增长186.03%，本年到位资金增长了148.59%。贷款增长191.72%、企业自筹资金增长182%、其他资金增长70.87%。图2-4 2006-2008年资金来源构成单位：%2、广水市商品房供需情况分析2.1 市场供求分析2009年后商品房开发结构得到了较大
13、调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需进一步贯彻“国六条”政策，加大90平方米以下商品住宅的建设力度。广水市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下，2009年3月开始回升，4月涨幅超过了20%，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了13%。说明住宅商品房需求仍然旺盛。来自相关统计数字表明：2009年4月办公楼与商业营业用房的房屋竣工率分别为10.95%和7.77%；而其两者的销售分别下降了0.5和0.96个百分点，房屋空置率也在较高点位浮动。办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，市场仍缺少消费者需求的
14、产品。2.2 区位供需分析：2009年新开盘面世的项目以应山城区和广水城区为最多，此种局面在2010年的广水市房地产市场仍将继续，应山城区地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他区域较贵一些。在今后的几年中，应山城区作为政策扶持的重点发展区将成为广水市场新盘的最大萌发地。3、房地产市场发展情况预测3.1房产价格稳中有升的发展态势不会改变广水市2009年全年购置土地面积22.69万平方米，同比下降了38.75%；完成开发土地面积24.87万平方米，同比增长了8.78%；待开发土地面积38.57万平方米，同比增长了35.8%。2009年市场放量相较前一年增加不多，待开发土地面
15、积增加，从2009年的数据上不难看出，2009、2010年将是广水市房地产项目放量较大的一年。2010年1-2月住宅开工面积为6.1万平方米，同比增长了284.96%。截至2月，广水市商品房买卖价格同比上涨3.8%,远远低于全国同类城市价格涨幅。价格涨幅趋缓的原因之一在于商品房供应量的增加，另一个重要原因则是宏观调控的作用，使得房地产增幅得到回落。虽然有以上两方面原因制约着广水市的商品房价格，但价格稳中有升的趋势不会改变。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势；二是无论由于居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需求推动放价上涨；三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在一定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨；四是新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因，这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加；五是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，
