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1、点评：雁鸣湖旅游地产地产开发方式 演讲专家：许豫宏录音整理：张力军雁鸣湖生态风景区位于郑州市中牟县北部，地跨东彰、大孟、万滩三乡，总面积约35平方公里，是黄河边最大的淡水湖泊，也是国内目前最大的一块自然湿地。乘车一小时内可达郑州、开封两市，随着郑州市区东拓、开封市区西进的发展态势，雁鸣湖生态风景区的发展潜力突出。2007年4月，广东利海集团以1.亿元获得“河南郑州中牟县雁鸣湖生态风景区50年开发经营权”，这标志着利海集团进入旅游地产地产开发领域，是利海集团进军中原的桥头堡和战略支点。 先后聘请EDSA、AI、华南理工大学城市可持续建设研究中心等多家规划设计单位编制雁鸣湖风景区相关规划，2008
2、年3月在利海集团的邀请下，巅峰机构副总裁、战略规划与市场运营专家许豫宏教授带领颠峰团队全面介入雁鸣湖未来开发的规划策划中，规划团队以在旅游地产产业策划与旅游地产地产规划方面的突出优势和绝对经验，统筹前期13家国内外咨询单位的规划成果，直接引领规划区域内产业构建及旅游地产地产发展模式。二、专家创意（一）政府规划和企业战略的双向解读，实现目标的双向驱动力。解读政府规划：雁鸣湖旅游地产项目的开发，以河南省全面推行郑汴一体化战略为宏观政策背景，即，开封市经济发展的重心将不断西移，郑州市城市建设则逐渐向东扩展，具体表现在推进两个城市功能对接、城区对接、空间对接、产业对接、服务对接、生态对接，最终使两个城
3、市连为一体。将郑东新区打造成为综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心、全省企业总部基地、现代服务业基地、现代制造业基地，将郑东新区建成资源节约型的生态文明的示范基地。郑东新区以“中华龙湖国际商城”的形态展现于郑州国际战略平台。政府规划导向要求本旅游地产项目以其优越的区位优势和生态优势打造“郑汴一体化”的产业新生带和旅游地产产业集群示范区，成为郑州、开封两大城市的生态涵养和文化休闲的功能配套区。解读企业战略：利海集团讲究天人合一观，以营造中国绿色地产为宗旨，立志成为中国绿色地产的倡导者和引领者。2007年雁鸣湖风景区开发经营权的成功获得，标志着利海集团突破珠三角区域进军中原并逐步向全国扩张的
4、企业发展战略的成功迈进，也是利海集团在华中地区的战略支点。计划投资80亿元打造旅游地产复合产业大盘、绿色地产的旗舰旅游地产项目及华中地产版图上的标志性作品。基于对政府规划导向分析和企业发展战略的双向解读，与郑东新区“中华龙湖国际商城”发展战略对接，将雁鸣湖定位为“华夏凤城文化闲城”，并确定以“华夏凤城”为核心的国家级生态文明示范区的产业发展目标。 （二）创意复合型旅游地产产业内涵，提升旅游地产项目地块价值效益，是打造复合型大盘运作的关键所在。为支撑和打造“国际闲城华夏凤城”的战略构想，旅游地产项目首席专家、北京巅峰机构副总裁、战略规划与市场运营专家许豫宏教授创意提出了以旅游地产产业为核心产业，
5、拉动三大主导产业生态产业、休闲产业、文化产业进行联动发展的产业构架。并在这四大产业基础上全面构筑“华夏凤城”宜居地产的体系建设和战略举措，形成了四大产业区的产业空间格局，即：现代农业产业区、休闲旅游地产产业区、文化创意产业区、生态水城功能区。而在产业体系和布局控制之下，为了使产业构成更加充实，具有实施性和可操作性，我们又具体策划了支撑产业内涵的十二大产业业态设计。在这里的“业态”主要是指对雁鸣湖四大产业体系的具体的产业形态和实现载体，分别是文博会展、运动竞技、主题演出、节事节庆、夜间休闲、健康养生、露营地、旅游地产地产、观光农业、循环经济、高新技术集成、欢乐嘉年华。十二大业态是四大产业支柱的实
6、现载体，具有很强的融合性、综合性、时代性以及经济效益性，是打造“华夏凤城”一个国际化的产业新区的支撑内容和效益体现。（三）深度挖掘核心资源和中原文化内涵，创意四大核心旅游地产项目，支撑产业落地。核心旅游地产项目一：中原文化硅谷本旅游地产项目通过对中原文化的全面解读，在20公里长的景观大道上，用博物馆、主题雕塑、景观小品等视觉标志性建筑贯穿其中，结合各种节庆、演艺等动态活动。全面展示中原文化8000年的历史；同时通过国际文博会展、艺术文化村的打造，展示现代文化艺术，通过聚集艺术家带动中原地区文化艺术的发展，真正发挥“硅谷”的 意义。核心旅游地产项目二：雁鸣新城本旅游地产项目以“上善若水”为策划理
7、念，水是本区域的主题和灵魂，以水作为本区域景观设计的主轴，或绕其而成、或从中穿过，或为小溪或为水帘，尽显水的灵动和对环境的改善作用，既保护了原有生态环境又最大限度得发挥了水的价值。深度挖掘中原文化底蕴，以中原文化作为建筑形式、景观设计的精神统领，以建筑细节或标志性的塑造贯穿其中。具体包括“以水为悦”温泉主题游乐区、依水而行”商务接待区、“与水而邻”商业配套区、“择水而居”产权式度假区，打造雁鸣生态水城。同时通过夜景灯光、酒吧、美食、运动、购物、“凤舞中原”大型水上舞台剧等软旅游地产项目的策划，打造“不夜凤城”。实现远程度假与城市宜居的完美结合。 核心旅游地产项目三：郊野公园 雁鸣湖之胜胜在于水
8、，雁鸣湖之重重在生态，雁鸣湖之文源远流长，雁鸣湖之人淳厚质朴。雁鸣湖郊野公园的策划秉承以上四大策划理念，具体包括国际湿地自行车（BikeTrial）、滨湖高尔夫、生态浮岛、芦苇迷宫、亲鸟乐园和雁鸣之家旅游地产项目。核心旅游地产项目四：乡韵地带：乡韵乡村的韵味，是乡村文化艺术景观的集群。主要利用中原农业文化和艺术，结合自然的乡村景观，打造一系列的乡村文化艺术景观节点。充分体现乡村自然、朴实、厚重的自然艺术风貌，让游客在乡村的田园中，去触碰悠久的历史、厚重的文化和粗狂的艺术美感。在体现乡村文化艺术内涵的同时，结合农耕生活，让游客亲自动手，体验耕作的乐趣。包括四季风情农舍、雁鸣庄园、拓荒者园区、鲜活
9、蔬菜超市、田园涂鸦、乡间美术馆等旅游地产项目。 （四）四大策略的精彩设计为综合大盘的开发提供切实保障 策略一：土地运作策略策略二：产业运作策略策略三：旅游地产项目运作策略策略四：资本运作策略三、启示经验（一）坚持政府规划导向性的指导原则政府对于城市的开发战略、产业体系构建、政策指导等是旅游地产项目开发定位的重要条件。几乎从拿地时开始，政府规划导向直接决定了旅游地产项目落地的位置和定位的方向。抛开旅游地产项目运营本身的局限视角，立足于作为整个城市的大配套、紧跟政府规划导向，更有利于深入挖掘旅游地产项目价值、获得相关政策支持；同时，将旅游地产项目开发提升至城市的大配套、做城市运营的一部分，无论对于
10、政府还是开发企业而言，都将有力推动城市化进程，更有利于树立旅游地产项目形象和企业品牌。雁鸣湖旅游地产项目，即是充分契合郑汴一体化和郑州东扩打造国际商务中心的历史机遇，将企业运作与政府规划结合在一起的典型案例。（二）旅游地产地产需要以旅游地产业的导入启动产业升级，带动上下游产业联动。旅游地产与地产的联姻是时代发展的必然产物，是一种良性架构。旅游地产地产与传统住宅地产不同，其价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，与周边风景价值正相关。因此旅游地产地产的投资开发需要旅游地产业的先行导入，以旅游地产人气提升地产价值，形成可持续的升值效应，并带动商业、金融、交通等相关产业的发展。进而实现以地产投资
11、的快速收益补充旅游地产投资的长期性，同时旅游地产投资的长期回报在一定程度上又降低了企业的投资风险。旅游地产地产的投资开发需要开发商具有雄厚资金基础和良好社会责任感为前提。（三）旅游地产地产旅游地产项目的复杂性客观上要求规划的完整性、综合性和连续性，需要整体的操盘手和统筹方。 旅游地产地产旅游地产项目的规划既不同于旅游地产景区的规划又不同于传统房地产旅游地产项目的规划，它是多学科多领域多产业的交织和交融，是一个复杂综合体。目前旅游地产地产规划咨询行业也只是刚刚起步，再加上投资主体的多元化，这更加剧了旅游地产地产旅游地产项目的开发难度。为此旅游地产地产旅游地产项目投资商需要寻找真正有实力的专业规划咨询机构先行制定总体开发策划或规划，确定整体发展战略和开发方向，并以此单位为总牵头单位整体统筹后期各个专项规划如高尔夫规划、温泉规划、户外运动规划、设施农业规划、道路交通规划等，以保证整个旅游地产项目规划理念的完整性、综合性和连续性，如此更有利于节约开发商的规划成本，更有利于旅游地产地产旅游地产项目的成功落地。
