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1、深圳华盛东门项目市场研究及规划定位报告东门项目市场研究及规划定位报告致：深圳市瑞产置业有限公司汇报内容纲要第一部分：市场研究一、项目地块研究及发展难点分析二、项目所处区域商业发展分析三、东门商圈主要商业形态调研四、东门商圈消费人群研究五、本项目周边在建及招商项目六、经营者访问第二部分：规划定位七、本项目规划定位探讨八、本项目楼层业态规划及主题定位九、项目建筑规划发展建议第一部分：市场研究一、项目地块研究及发展难点分析项目规划主要技术经济指标本项目地处深圳传统市级商圈东门商圈，本项目靠近东门中路和晒布路交汇处，靠近东门商业步行街，是建设中的地铁3号线“晒布路站”上盖，预计2010年东门商圈本项目
2、底建成开业。项目紧邻东门核心商圈，地处东门商圈东门中路的末端，但作为东门地铁“晒布路站”上盖物业，未来经营将能共茂业百货东门中路享东门商圈的人流及知名度，为项目商业经营创造良好的发展条件。总建筑面积：58439.17住宅建筑面积：29436.996商业建筑面积：11613.04地下商业建筑面积：2457 商业楼层：地下2层，地上5层地下车库：12478.84 地下公共通道：723 住宅总户数：430户机动车停车位：245个地铁3号线地铁3号线工程起点为福田益田站，终点为龙岗区双龙站，2011年6月30日全线通车。作为连接市中心与2011年大运会主体育城的“大运专线”，地铁3号线串联了多个市级、
3、区级商业中心，建成后将进一步拉近龙岗与深圳中心区的距离。地铁3号线也将是未来龙岗区域消费人群进入特区商业区的唯一的地铁交通路线。3号线沿线老街、晒布路、翠竹、田贝、水贝、草埔、布吉、木棉湾、大芬站点都是人口居住密集的区域，水贝田贝市场本身也是深圳的珠宝批发市场，3号线的贯通可带动沿线人群进入深圳中心区消费，本项目所在站点则是进入中心区商圈的第一站。项目周边环境?项目所处东门商圈，是罗湖区最繁华的地段，临东门中路，周边分布有东门茂业百货、旺角购物广场和九龙城广场以及窗帘、厨具专业市场，集经营批发、零售、娱乐、餐饮等多种行业为一体，人流量大，商业氛围浓厚。?项目所处东门商圈人流量大，统计资料显示东
4、门的人流量2008年日均约60万人次，地铁老街站的人流也有部分计入其中。?从租金水平来看，项目所处东门商圈在经过政府改造后，东门商业街临街商业租金已经上涨到12002500元/平方米/月。?本项目周边分布的白马批发市场和五金经营业态的街铺，对本项目未来零售业发展是不利因素。项目周边交通现状地铁3号线站点：东门中路站（晒布路站）、老街站周边道路状况等级道路车道数目深南东路双向八车道城市主干路东门中路双向七车道晒布路双向四车道城市次干路湖贝路双向四车道城市支路立新路单向二车道周边公交系统公交车站公交线路东门站24（另有5条夜巴线路）东门老街站2（另有1条夜巴线路）东门中站22（另有4条夜巴线路）门
5、诊部22（另有2条夜巴线路）本项目临城市主干道，车行较为方便。周边公交线路较多，项目通达性高，但因人流量、车流量太大，未来交通系统还有待改善。本项目自身分析小结根据对项目地块及相关规划指标数据、周边商业环境等情况的了解，我行认为本项目在未来发展中将存在如下发展关键点：?本项目地处东门中路，临街面建筑展示性好，项目临东门商圈，所处区域市场知名度高、周边商业发展成熟，交通便捷、人流量大，具备发展商业的良好条件；?本项目是地铁3号线“晒布路站”上盖商业，能共享地铁商业人流。?本项目为发展商持有物业，对项目具有统一的经营管理权，这是对项目后期经营中的统一规划、招商和经营调整的一大保障。?本项目是新建商
6、业项目，能打造较好的商业硬件条件和经营环境，有利于项目未来招商和经营档次的提升。项目发展难点分析?本项目所处地理位置虽然紧邻东门商圈，但已经处在东门中路的末端，东门商圈的边缘，较难共享东门商圈的人流，出现商业边缘化的现象，如何通过商业特色化和差异化的打造，吸引目的性消费是本项目要重点考虑的问题。?本项目商业楼层较多，总共有7层（地下2层，地上5层），从东门目前商业发展情况来看4层以上商业的经营情况都不太理想，空置率较高，因此本项目的45层如何通过交通动线的调整和业态组合吸引人流往高楼层消费是本项目发展的一个难点。?动线规划设计上，如何结合地铁出入口，利用地铁的人流，将地铁人流引导进入本项目消费
7、是规划设计上要重点考虑的。?本项目整体规模较小，单层面积小不利于商业规划，如何实现有吸引力的、选择针对性的业态组合是本项目要考虑的重点。?本项目是裙楼商业，结构空间受到较大的影响，在规划中要重点考虑铺位划分，实现良好的动线设计及处理好边角位和死角位。根据对项目发展难点的分析，我行将针对项目所处商圈发展状况、现有商业物业经营状况、消费特点等因素进行调研分析，深入研究东门商业市场特点和本项目发展机会，为本项目商业定位及发展规划提供市场依据，同时也为本项目后期商业经营找到新的发展思路。二、项目所处区域商业发展分析本项目调研区域界定深圳未来四个主要市级商圈分布华强北商圈福田中心区商圈人民南、东门商圈南
8、山后海商圈根据深圳市商业网点规划(2006-2010)，未来深圳商业发展将形成南山后海商圈、华强北商圈、人民南东门商圈以及新兴的福田中心区商圈四大处于同等竞争地位的和发展级别的市级商圈。深圳主要商圈特征分析表构成行业特色/租金水平区域范围经营规模特点经营模式（元/平方米）是深圳开发的最早东门商业区面积达除少数几家商场具有较最旺区域临街店铺租的商业、贸易、金50万平方米，总营鲜明的专业主题格局或金状况：融和交通中心，属业面积超过70万平经营中高档商品，绝大东门中路、解放路于罗湖区传统商业方米;多数商场是以划分为小8001500元/平方米中心，区域总面积商铺的形式出售给中小据统计，目前东门；经营行
9、业主要为服139.2平方公里;投资者，经营传统的低在1万平方米以上的装、鞋、珠宝。东门档服装、化妆品、鞋帽东门商业区以东门商场有20座左右。商圈、箱包、布匹等；老街（人民北路、日均人流量50万人解放路）为中心，次，节假日高达100针对的主要消费者为时向四周扩散，南至万，年营业额达80尚少年、市内工薪阶层深南路、北至儿童亿元。、特区外打工者、香港公园。中低收入者等。深圳主要商圈特征分析表构成行业特色/租金水平区域范围经营规模特点经营模式（元/平方米）以罗湖区人民南路总供应面积在三集中了深圳早期最高档由于受深圳城市中心、嘉宾路为商业发十万平方米以上的一批以知名品牌经营逐渐西移影响，同时展街道，是以
10、“国。为主的商业物业，如西商场老化而面临较大贸大厦”为中心的武百货、友谊城百货、市场竞争压力。深圳市中高档的商友谊名店等，但近两年最旺区域临街店铺租业街区，人民南商商圈除了金光华广场外金状况：人民南圈建筑占地面积，商圈整体经营状况不人民南路、嘉宾路商圈47.6万平方米。佳；300600元/平方米为吸引名牌商户入驻，；经营行业主要为服商场大都采取合作经营装、鞋。的方式招商，较少采取纯租金方式出租。深圳主要商圈特征分析表构成行业特色/租金水平区域范围经营规模特点经营模式（元/平方米）华强北是深圳最繁自1998年深圳市政是深圳商业经营模式发展势头直逼“东门华的商业街，其商府对华强北实行改和业态容纳最
11、多的区商圈”，该区域旺铺圈范围东起燕南路造，随着茂业百货域，华强北以电子市租金/售价甚至超过、西至华富路、南、群星广场等商场场为龙头，共有各类东门，成为全市最高接南园路、北达红的开业，华强北商专业市场23个，专业价商铺供应地。荔路，深南大道横业业态及功能日趋市场面积超过全市总最旺区域临街店铺租贯其中，面积达1.6完善。改造后的华量的1/5，年总销售额金状况：华强北商平方米公里。商圈强北商圈总体经营370亿元。圈华强北路、振华路内拥有50多万居住面积在40万平方米商圈经营方式多样化7002000元/平方米人口，工薪白领10左右，日均客流量，高、中、低档次全；经营行业主要为服万多人。目前该商50万
12、人左右，是深方位，租赁、合作分装、鞋、珠宝、通讯圈正不断升级扩容圳最活跃的商圈之成、销售等形式并存、家电。一。深圳主要商圈特征分析表构成行业特色/租金水平区域范围经营规模特点经营模式（元/平方米）由滨河大道、红荔总供应量在50万平方根据深圳市城市总目前区域内商业项目路、彩田路和新洲米以上，部分商业项体规划，中心区商首层租金水平在路4条城市干道围目目前处于在建或待圈的功能定位为全市500700元/平方米合而成，总占地面建状态。商业项目主性高档次、多功能商积413.86公顷。要集中在中心区南片业中心，它将成为未区。主要有怡景中心来深圳市最高商业水福田中心城、COCO PARK、准的代表。区商圈天虹
13、商场以及部分写但该区域为新兴商业字楼商业裙楼部分。区域，商业氛围较淡，仍需要一定的商业培育期。深圳主要商圈特征分析表构成行业特色/租金水平区域范围经营规模特点经营模式（元/平方米）西起南海大道，东商业部分总供应量被深圳市政府定位为目前区内首层平均租望深圳湾，北临深在22万平方米以上深圳特区西部的商业金为:圳大学及高新技术，商业项目主要有中心、商务中心和文250-600元/平方米/园区，南接南油开海岸城、保利文化化中心。月发区。中心区占地广场、天利中央广滨海大道通车后，区面积135万平方米，场（1、2期）、茂域内房地产加快发展规划建筑面积223万业南山店。，人气聚集，消费力南山新文化中心平方米。
14、提升。07年西部通道的开通使南山成为深圳和香港最重要的进出关口以及全球最大的陆路口岸，对南山商圈商业发展起到很大的推动作用。各商圈发展特点比较商圈名称发展现状消费人群发展档次发展模式发展主题特色1）人流量大，知名度高；2）1）本市区购物者中等工薪交通发展瓶颈；3）老城区硬传统百货+街铺+专业市收入者；2）公司白领；3）零售商业以中档消费华强北商圈件改造难，商业升级扩容发展场，属于传统自发式发电子专业市场国内外游客。主要辐射罗湖为主空间有限；4）形成了电子市展模式和福田区域。场为龙头的发展模式。1）人流量大，知名度高；2）交通发展瓶颈；3）老城区硬经营传统的低档服装1）时尚青少年；2）市内工传统
15、百货+街铺+专业市人民南东门件改造难，商业档次升级及扩、化妆品、鞋帽、箱传统低档的批薪阶层3）特区外打工者4）场，属于传统自发式发商圈容发展空间有限；5）形成了包、布匹等，以中档发零售香港中低收入者等。展模式传统低档商品批发零售发展模及中低档消费为主。式。1）新兴商圈，整体规划超前，预留了较多的商业及商务发展空间；2）逐步培养形成中1）高档商务人员2）周边居以高档及中高档消费大型购物中心为主导的福田中心区深圳最高档次的商圈，整体商业氛围还有待住人群3）游客4）高消费的为主，未来深圳市最发展模式，属于政府规商圈CBD商业群培养；3）整体商业规模大，市民高商业水准的代表划主导发展模式商业之间的联系
16、有待加强，实现未来经营的互动。1）新兴商圈，整体规划超前依据政府规划，预留了较多的商业及商务发滨海高尚生活展空间；2）逐步培养形成中周边写字楼职员、周边居住、综合服务功南山文化中的商圈，整体商业氛围还有待人群、游客，辐射范围以南以高档及中偏高档消购物中心+街铺，属于政能区及国际性心区商圈培养；3）地铁出口尚未开通山区为主，包含科技园及蛇费为主府规划主导发展模式旅游海滨休闲，人流量较少；4）区域未来口区域居住人群。带发展主题，规划大面积的写字楼，区域未发展文化特色来消费潜力大。主题商圈。本项目调研区域界定从以上商圈发展特点和对比来看，东门商圈发展历史长，已形成自身独特的经营主题和消费档次，其中中低档的批发零售行业占了东门商业份额的一半以上，与其他商圈相比有自身鲜明的经营特点，与周边商业发展区分开来，也有自身稳定的市场消费群。从本项
