成功商业地产案例

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1、成功商业地产案例商业地产成功案例篇1随着中国经济的蓬勃发展、消费者消费理念的变化以及新兴社区的涌 现，中国商业地产市场正引来新的一轮发展机会，前人的成功经验往往会 成为后人学习效仿的对象，今天，我们就阿里看看几个商业地产成功案例， 从中分析出成功的原因。基于商业地产的价值体现，国内外商业地产公司采取了轻资产和重资 产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运 作和商业运营能力获取收益。宝龙和万达均采取现金流滚资产模式。作为大陆租售并举的典型，宝 龙和万达均采取现金流滚资产模式，利用地产发展的上升期，通过物业销 售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。万达商业地产的现金

2、 流滚资产模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接的 精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条快速 发展之路。恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好 时出售套利，其租售并举模式的成功来自于雄厚的资金实力，良好的融资 能力。在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势 时才出手买地，商业物业出租形成稳定的现金流入，为公司在最佳时间投 资开发物业套利提供保障。而新鸿基租售并举模式的成功，更多的来自于 其财务的稳健以及在转型前期的耐心探索和转型期的理性选择，新鸿基前 期以开发物业为主，上世纪70年代后期借助地产市场的繁荣，逐步转型

3、 向租售并举模式，并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期的策略。 模式总结：转型前期，以开发物业为主，以20%-30%的金融资源尝试性参 与投资物业，转型用了 11年的时间准备;集中转型时期，开发物业零增长， 集中拓展投资物业;通过物业结构的均衡配置实现现金流和收益结构的均 衡，从而提升企业对抗低谷冲击的能力。河南百慧园置业有限公司是一家以经营房地产开发、物业管理、商业 服务为主的企业，公司位于河南省郑州市金水区。公司项目上蔡百慧园广 场一期工程建筑面积46000平方米，三栋建筑呈品字形排列，中央广场达 2900 tf。南北呼应的1#2#楼均为12层对称的欧式风格建筑，负一层为停 车场，1-

4、3层为裙楼底商，营业面积9288平方米;4-12楼为公寓、写字楼 部分，办公面积14000平方米，满足企业高品质办公需求，已有部分商家 签定入驻意向协议。一期项目3号楼，4层16000 tf框架结构是上蔡县最 大的单栋商业综合体。规划340个停车位能够满足所有办公、购物者的停 车需求。完善的商业配套设施，安全的监控防护系统，贴心的物业管理服 务，专业的运营团队管理为百慧园广场的迅速崛起保驾护航。上蔡百慧园广场是集甲级写字楼、生活超市、通讯家电、家居家私、 商务酒店、精品百货、餐饮娱乐、臻品住宅为一身的大型城合体。现火热 招商中，欢迎广大客商前来招商洽谈。商业地产成功案例篇2基于商业地产的价值体

5、现，国内外商业地产公司采取了轻资产和重资 产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运 作和商业运营能力获取收益。宝龙和万达均采取现金流滚资产模式。作为大陆租售并举的典型，宝 龙和万达均采取现金流滚资产模式，利用地产发展的上升期，通过物业销 售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。万达商业地产的现金 流滚资产模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接的 精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条快速 发展之路。恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好 时出售套利，其租售并举模式的成功来自于雄厚的资金实力，良好的融资 能

6、力。在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势 时才出手买地，商业物业出租形成稳定的现金流入，为公司在最佳时间投 资开发物业套利提供保障。而新鸿基租售并举模式的成功，更多的来自于其财务的稳健以及在转 型前期的耐心探索和转型期的理性选择，新鸿基前期以开发物业为主，上 世纪70年代后期借助地产市场的繁荣，逐步转型向租售并举模式，并在 投资物业及套利开发方面都采取了顺周期的策略。模式总结：转型前期， 以开发物业为主，以20%-30%的金融资源尝试性参与投资物业，转型用了 11年的时间准备;集中转型时期，开发物业零增长，集中拓展投资物业； 通过物业结构的均衡配置实现现金流和收益结构的均

7、衡，从而提升企业对 抗低谷冲击的能力。新加坡嘉德地产采取了私募+REITs的轻资产商业模式，REITs为私募 基金提供退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业，传统商业地产 业务以资产为基础，而嘉德战略重组的重点是拓展以费用收益为主的新模 式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新的增长引擎，并专门 成立了嘉德金融部门。由于REITs只能吸收成熟物业，而孵化和培育优质 投资物业的则需要借助集团和私募投资人的力量，REITs为私募基金提供 了退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业，彼此间的相互支持成 为嘉德基金模式的关键。商业地产成功案例篇3案例介绍:2022年以来，回归一二线

8、成为房地产市场的共识，三四线城市开始 被主流开发商放弃，鬼城不断暴露出来，相反，一二线城市地王频出，面 粉贵过面包成为常态。在一片哀鸿声中，无力逃离的中小开发商似乎面临 着生死危机，是坐以待毙还是另辟蹊径专注于商业地产投资的佰仕信基金 近期完成了一笔投资于县级城市的基金退出，可以为困惑的中小开发商们 提供一种选择。此项目是一个名为万悦广场的城市综合体项目，位于河北 省张家口市所辖的怀来县，地处北京通往内蒙、山西的必经之地，同时还 兼具草原、滑雪场、水库等旅游资源，该项目建成后将成为张家口地区以 及周边（包括北京延庆县）最大的商业综合体。操盘该项目的为北京一家小 型开发商，暂定资质，目前仅有这一

9、个房地产项目在开发，但实际操盘人 曾经参与西单大悦城的策划招商，为资深的商业地产人，选择怀来并刻意 拔高定位，他们做了周密的调研和论证，调用了大量来自北京的商家资源， 佰仕信基金与之接触后对其的商业操盘及资金筹措思路非常认可，在最短 的时间内决定投资。该项目在基金投资一个月内即拿到销售许可证开盘销 售，期间还得到了一个最大的利好消息北京联合张家口申办冬奥会，高铁 将直通张家口，项目销售火爆，2022年2月25日佰仕信万悦投资基金如 期实现退出，投资人在第一时间获得了足额的本息回报，项目方与基金投 资人实现了双赢。项目介绍怀来万悦广场项目位于河北省张家口市怀来县沙城镇董存瑞东大街中 央十字街口南

10、侧，紧邻县政府，是将原中心商业拆除改造项目。该项目占 地52512平方米，规划总建面约30万平方米，规划业态包括购物中心、 影院、高端小商品批发零售交易市场、高端商务酒店、SOHO办公等。该项目主力店业态（购物中心、影院、酒店等）开发商计划自持，其余近半数 为可销售型商业，包含沿街三层的城市中心商铺以及地下一层小商品批发 市场摊位，销售部分预期回款金额超过30亿元。经DTZ的市场顾问报告分析，项目面向的主要投资客群来自内蒙古、 山西的投资客以及本地的商业投资人群，设计销售单价在2-3万元/平方 米，总价主要集中在25-50万元，极好地满足中高端投资客群需要，极具 投资性。该项目在基金投资1个月

11、内即取得预售证，销售状况良好。开发 商自持部分主力店招商进展顺利，物美、新影联院线、工商银行等大型商 户也纷纷入驻。此外，数家从未进入过怀来县城的大型商户也有意向进驻。 佰仕信基金正是判断项目不仅抵押物充足，而且销售回款预期良好，只是 由于公司资质原因而暂时无法对接更低成本的资金（零金融负债）而出现暂 时性的资金缺口，综合自身的募资能力，果断进行投资。该项目佰仕信基 金从项目接触、谈判、募资到投出仅仅用了两周时间，充分体现私募股权 投资基金的优势，创造了一个奇迹。经验交流房地产基金宜反向操作，在常规金融机构忽视的范围寻找金矿2022年以来，在严格的调控政策下，国内的房地产市场走势呈现明 显分化

12、：一线城市、特别是一线城市核心区域的房价依然坚挺，甚至出现 大幅上涨;而二三四线城市开始出现回调，一些地区成交量缩减，甚至出 现大规模库存积压。本已居高不下的一线城市核心区域房价由于需求大于 供给，便一直处在只涨不跌的神话中，而二三四线城市甚至一线城市的远 郊区域却由于供给明显超过需求而随着政策波动上蹿下跳，以致大型房企 纷纷逃离三四线城市，甚至于一些二线城市也已经成为大型房企们的进入 禁区。同时，对于大多数涉足地产融资的金融机构而言，考虑到市场风险 加大，纷纷提高自己的合作门槛，对于合作（大多数要求百强以内）以及投 资区域（大多数要求二线强以上）均有严格的要求，这对于地处三四线城市 而无力逃

13、离的中小开发商们无疑是雪上加霜，可谓生死考验。对于同样是夹缝中生长的房地产基金来说，与具有牌照优势可以制度 套利的金融机构抗衡的唯一机会在于通过其专业能力去挖掘被他们遗忘的 机会，而一味跟在常规金融机构后面去捡他们无法过会的项目只能意味更 大的风险，只有反向操作，抛开程序化的界限设定，从项目实质价值出发， 才有可能真正发现投资机会。佰仕信基金认为，在消费升级的大趋势下， 三四线城市核心地段具有唯一性的商业地产存在相对刚性的投资需求，而 一些本土化具有资源优势且具备专业运作能力的中小开发商可能恰恰是地 产基金最好的合作伙伴，对于一些好的机会甚至应该做更主动的管理去争 取更大的投资价值。三四线城市

14、核心地段的投资型商业是绝对的刚需，但要注意匹配对路 的商业资源怀来县东距北京约120公里，西距张家口市87公里，是中国著名的 葡萄酒之乡、河北省环首都绿色经济圈14个县（市）之一，人口仅有35万 人，人均GDP是其上级行政单位张家口市的1.2倍，当地居民有一定的消 费能力，但县城内及周边区域无大型商业综合体，导致居民主要消费仍流 向张家口市、北京城区等区域。万悦公司在此位置开发30万平方米体量 的大型购物中心，引入了物美超市、新影联院线、东来顺等从未进入该区 域的主力店，集合了高端小商品批发零售、餐饮娱乐、休闲旅游、电子商 务、酒店办公等多功能于一体，其目的不光是满足当地居民的基本需求， 还着

15、眼于吸引周边乃至蒙晋冀交界区域的消费人群，使得该项目成为该区 域目前及未来一段时间内少有的稀缺性产品。怀来县城交通路网由两横两纵共四条主要干道组成，而万悦项目位于 两条主干道的交汇处，属于绝对商业核心区域。该项目原址为怀来县长途 汽车总站，项目落成后原长途站点仍保留，使得该项目区域成为怀来县城 最大的交通枢纽及人流集散地。此外，随着京津冀一体化的加速，北京的周边区域将极大受益。张家 口区域就受惠于北京申办2022年冬季奥运会，将在基础设施建设等方面 获得巨大的发展机遇，作为张家口与北京之间必经桥梁的怀来县无疑首当 其冲。另外，根据北京市政府指导精神，自2022年起，市区内的小商品 批发市场将逐

16、渐外迁到五环以外，甚至河北省境内。在该政策环境下，万 悦项目的落成无疑是抢占了巨大的市场先机，也因此获得了更强的投资价 值。商业地产投资成败取决于清晰的经营和资金筹划，长短期现金流需有 合理安排万悦公司董事长曾为北京西单大悦城招商运营团队的核心成员，具有 较强的招商能力和丰富的运营经验。万悦公司还重金聘请了国际顶尖商业 顾问戴德梁行，作为项目招商运营顾问及销售团队，为商家和投资者提供 充足的运营保障。该项目超半数的商业面积及主力店由万悦公司自持并经 营，既体现了对万悦公司雄厚资金实力，也避免了传统散售型商业项目销 售后经营混乱的弊端，有利于商业形象的塑造和商业环境的提升，同时也 能给购买商户带来更好的管理及运营服务。此外，万悦公司还计划在项目 近邻区域开发大型仓储物流产业园，为该项目提供相应的配套保障。这一 系列的举措给予投资人以强烈的信心，导致了很好的销售效果，而现金的 快速回笼也极好减轻项目持有压力，让项目方更从容的去做长期持有安排， 从而形成了良性循环，各方均受