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1、深圳关外置业意向调查报告目 录一、 调研背景二、 调研目的三、 调研方案四、 采集样本基本信息 受访者来自区域 家庭年收入 家庭人口数 受访者年龄 目前居住状况五、 消费者分析 关外购房者数量 阻碍置业的因素 关外置业目的 区域偏好六、 置业偏好及需求 单价总价 户型面积 配套设施要求七、 总结关外置业调查报告一、 调研背景邓小平在南海边划的一个圈，造就了现在的深圳市。一道关卡，造就了深圳的关内与关外。深圳建市以来，关内凭借政策的优势获得了长足的发展，关外似乎被人遗忘。深圳市总面积为1951.09平方公里，而关外宝安、龙岗两区总面积为1556.08平方公里，也就是说深圳80%的面积都属于关外。
2、罗湖和福田面积都仅仅为78平方公里左右，整个关外的总面积就大约相当于有20个罗湖或者福田。如今关外房地产市场的火热，唤起了人们对关外的记忆。关外房地产市场商品房销售面积2003、2004连续两年占到了深圳市商品房销售总面积的40%左右。而且从2005年第一季度的成交数据来看，关外地产今年注定会成为深圳楼市舞台上的一出重头戏，而且这种趋势会随着关内可开发土地的日益稀缺变得越来越明显。可以肯定，深圳房地产市场发展重心最终会转移到关外。这种观点已基本在业界达成共识。随着地铁的逐步开通，关外宝安、龙岗两地城市化的全面启动，关外物业的价格也是水涨船高。宝安新中心区的楼盘在2004年能够卖到4500元/平
3、米就属于较高的价格了，可是今年该片区新开楼盘均价都已经达到了5500元/平米以上，上升幅度令人惊讶。龙岗中心城区楼市均价2004年底还在4000元/平米左右徘徊，可如今片区在售楼盘价格已经悄然升至4500元/平米，某自诩为龙岗中心城豪宅项目据说已经卖到了5400元/平米，上升速度之快丝毫不让宝安新中心区，相信了解关外今昔楼价的置业者都会感叹当年看走了眼。而今时间和机遇都不会等人，置业者面对日益高涨的关外楼市该何去何从，的确值得我们认真地思索。二、 调研目的本次调研旨在充分了解深圳人在关外购房置业的意向及具体要求，为有关决策部门及在深从事开发与经营活动的各类房地产机构提供真实、有效的客观依据。三
4、、 调研方案本次调研由美联物业深圳总行市场研究部与深圳晚报联合举办，由美联在深圳各区的地铺分行协助，并聘请若干大学生作为兼职调研员，进行问卷调查。问卷情况：本次调研对象指在深居住人口，包括户籍人口和暂住人口，共发放出问卷2000份，收回有效问卷1880份。采集点：美联地铺分行的客户、公共活动场所、人群聚集地、居民生活社区等地。调查时间：2005年4月1日4月15日（历时15天）四、 采集样本基本信息五、 关外购房意向（一）76.8%的受访者表示2年内有购房意向，其中一半以上的人会考虑在关外置业由于我们的受访者主要来自美联地铺的客人，因此购房意向相对较高，有购房意向的占整个受访人群的76.8 %
5、。问卷调查的结果显示，有51.3%的欲在深购房的潜在客户表示会考虑在关外置业，较过往两年显著增加。随着深圳政府城市规划向外延伸，土地储备和供应也逐渐外移，进而引起并推动了开发商和媒体对关外的重视。根据美联市场研究部的统计，04年深圳全年有175个新盘上市，其中关外的楼盘数量占新盘总量的38.3%。今年第一季度，关外两区楼盘占据了35.4 %的深圳楼盘广告发布量。可见关外楼市供应持续强劲。以三级市场的总体而言，那些离关内较近的布吉、坂田等地，成交一直比较活跃。一些规模大盘在三级市场的价格比新盘要低，吸引了大批自住为主的买家。关外房地产的需求也关外的楼盘建筑质量的提高，和社区环境的不断改进，被带动
6、并发展着。目前关内外住宅的差价大约在1000元/平方米左右，并且价差还在不断缩小。随着关外生活配套和人文环境的改善，会加剧一部分“实惠型”客户的外移。同时深圳居民对关外楼市的预期也比较乐观。种种利好将促使关外住宅市场需求进一步放量。（二）治安与交通成为阻碍置业的主要因素根据我们的调查，有48.7%的欲在深购房的受访者表示暂不考虑在宝安或龙岗买房。阻碍他们买房最主要的因素是关外治安不佳。其次是交通不便。表现在特区关口经常堵车，尤其上下班高峰时。同时关外两区自身的交通网还有待改善。第三个被期待改善的因素是关外的自然环境。有受访者甚至形容关外的环境是“黄土漫天，满地鸡鸭野狗”。反观关内，罗湖是深圳传
7、统的商务中心，福田是新兴的城市中心，南山则是城市硅谷，而盐田临山眺海，风景如画。环境的差别高低立现。由此可见，要想拉动关外的房地产需求，还需大力改善基础设施和增强文化教育建设。这不仅需要开发商的努力，更需要政府的努力。（三） 宝安中心城、布吉最受欢迎首先，宝安中心城、布吉较之宝安、龙岗其他子片区，最受潜在客户的欢迎。从大局来看，主要是因为城市规划前景带动关外两区房地产热潮。2001年深圳市城市规划委员会通过了深圳市城市总体规划检讨与对策研究和深圳2030城市发展策略研究，确定了五个城市次级中心，分别为南山中心区、宝安中心城、龙岗中心城、龙华新城、沙头角盐田，并确定它们为未来五年建设的重点。此后
8、宝安与龙岗两地的城市化进程开始加速。随着区行政中心的进入与各项配套设施建设的快速跟进，宝安中心城的房价节节攀升。而龙岗布吉凭借“罗湖后花园”的地理优势，自1998年起每年占据龙岗区房地产开发总量的60以上。大盘概念、“郊居化”概念、山水住宅与中小户型让消费者应接不暇。眼球又带来经济效益，大批的购房人慕名而来。其次，调查结果还显示宝安新中心区较龙岗中心城更受市场欢迎。主要有几个原因：从片区楼盘情况上看，宝安中心区的发展商形成联盟，合力炒热片区。而龙岗中心城虽有招商、鸿荣源、星河等大地产商介入，但是目前均没有实际行动。从环境上看，宝安中心区因为临海，更贴近现代人崇尚自然健康的生活观念。从与关内距离
9、上看，宝安中心区因为离市区较近，暂时更胜龙岗中心城一筹。另外由于龙岗楼市热点众多，而宝安楼市热点相对集中在中心区，因此宝安中心区自然更一枝独秀。我们的调查还显示，人们倾向于选择他们目前已居住或工作的地方，主要是由于更熟悉该区域的环境。（四） 关外买房还是以自住居多调查显示，就关外置业而言，自住性明显高于投资性。这主要是因为投资物业所要求的成熟生活配套在关外还未成型。二是由于政府加大对房地产的宏观调控，不少人对投资房产开始持谨慎态度，投资缓行，投机行为减少。加之关内外商品住宅差价逐渐减小，使得投资成本增加，投资利润缩水。就投资而言，还有来自厂房单身宿舍和农民房的冲击，关外部分地区，尤其是较偏远的
10、地区，三级市场还有待进一步培育。（五）关外价格便宜最吸引买家当被问及在关外购房的动机，近一半的受访者表示主要是价格便宜。与关内相比，关外不仅居住便宜，消费也相对便宜，使得生活成本大大降低，吸引了一些“价格敏感者”。“看好未来的发展”也是促使关外买房的重要原因。如前所述，关外已成为深圳大力发展的重点。有14.6%的受访者选择了“亲朋好友在此”。这部分人们倾向于重视社会关系。还有6.6%选择了“居住环境较好”。六、关外置业偏好分析（一）两房、三房成为购房主流在被问及在关外购房的户型及面积时，半数左右的受访者都选择了面积在40-80m的两房。由下图可以看出，选择两房的占选择愿意在关外购房的被访者的4
11、9，选择购房面积在4080m的占（选择愿意在关外购房的被访者）52。同时也有相当数量的被访者选择了面积在80120m的三房，其中选择三房的受访者占（选择愿意在关外购房的）36.8，选择购房面积在80120m的占（选择愿意在关外购房的）35，均超过了愿意在关外购房者的三分之一。深圳作为一个年轻的城市，大多数深圳市民均是移民，家庭人口数量普遍较低，超过5人的大家庭数量较少，因此对房地产的需求也集中在两房以及三房。 从深圳房地产的销售情况来看，两房以及三房的住宅都有着较好的销量，购房者对于两房及三房的偏好可见一斑。虽然这次调查主要是针对关外的购房需求，但从本次调查的结果也可以看出两房以及三房在消费者
12、心中的地位。（二）低价位房屋成为需求主力由调查可以发现，众多的受访者在关外置业都比较倾向于价位较低的楼盘，而选择中档价位的楼盘的比例也占了相当部分。由下图可以看出，选择总价在30万元以下的关外置业者在整个选择在关外置业者中占据了45的份额，看来这些购房者希望利用关外便宜的房价以完成自己的深圳置业梦想，而投资者也是看到关外目前较低的房价有着相当的升值潜力。同时仍然有43.7的关外置业者选择了总价在30-60万之间的住宅。结合有48.7的关外置业者在关外置业是基于关外房价便宜的原因来看，选择此项的受访者应该是利用关外较低的房价来进行投资抑或提高自身的住房标准。若结合受访者的家庭年收入看，随着房价的
13、上升，中低收入家庭的比例也在逐渐下降，房价成为区分社会收入阶层的一个重要指标作用已经开始逐步体现。而且众多的购房者选择购房总价在其年收入的5倍左右，看来购房者的心态都较为成熟，相比某些沿海发达城市的房价收入比动辄10以上的情况来看，深圳房地产市场还是处于一个较为理性的发展状况的。（三） 多层、小高层成为关外购房首选在关外购买物业种类的调查中可以看到，接近八成（79）的受访者对于在关外置业都倾向于多层以及小高层。由下图可以看出，在近八成选择购买多层以及小高层的受访者中，选择多层的占32，选择小高层的占47。造成这种现象应该是基于以下几点原因：首先，关外的土地资源相对关内丰富，大盘层出不穷，开发商
14、比较善于开发大面积的土地，造成了多层以及小高层数量的增加。其次，关内的高层楼盘大多缺少大面积的园林以及较宽的楼间距，住户往往缺少采光与通风，消费者选择在关外购房，多是为了改善生活环境，关外多层以及小高层楼盘能够提供关内所没有的居住环境，自然成为购房者的首选。再次从住房支出来看，多层以及小高层的物业管理费相对高层较为低廉，购房者处于经济因素的考虑而选择多层以及小高层也是无可厚非。（四） 社区园林与教育配套成为关外置业最重要考虑因素在对社区内部配套设施的调查中可以发现，目前的购房者对于楼盘内部的配套设施的要求已经越来越高。其中对于小区园林以及中小学的要求最为突出，选择这两项的受访者均超过半数，达到
15、51。消费者对于其余配套设施的要求也非常高，医疗服务、幼儿园、社区商店、运动设施、娱乐设施分别排在了有关外置业意向者所选择的37位，由此可见目前的购房者已经开始以更高的生活质素作为目标，而不仅仅是单纯的为了居住而买房。园林以及中小学成为最重要的考虑因素，说明了目前的购房者在购房同时也考虑到了生活质量的提升以及子女就学的问题。受访者对园林的重视同时也从一个侧面说明了关外的环境问题，由于缺乏较好的整体环境，购房者只有退而求其次，追求小区内部的环境。由于被调查者主要集中在2040岁之间，此时其子女正好在就学年龄，子女的教育问题已经成为了其购房必须考虑的因素之一。目前深圳教育楼盘的大卖也说明了这个问题，购房者往往会为了子女能够进入一所比较好的学校而购买拥有中小学配套设施的楼盘，哪怕是价格略贵都在所不惜。七、结语及建议通过对问卷的整体分析，我们一共发现了以下几个问题： 考虑在关外置业者占有购房意向一半以上。随着目前关内外发展差距的缩小以及关外楼市的兴起，众多置业者开始对关外置业表现出浓厚的兴趣，相信随着关外的进一步发展，关外置业者的行列将进一步扩大，成为深圳置业的主力军。 治安与交通成为阻碍置业的主要因素。治安与交通
