步行街还是不行街

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1、步行街还是不行街“步行街 ”依然 “不好街 ”“ 三门峡建业新乾坤 ?步行街 ”调查报告一、调查的背景与动机1、自 2000 年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，继而快速蔓延到全国。据国家统计局统计数据显示， 2001 年未来，我国商业地产投资年平均增长达到 33%， 超出住所投资增长率6 个百分点。 能够说最近几年我国商业地产热度很高，进展也很快。众多投资主体认为商业地产盈利高、 市场需求大、宏观调控压力小， 纷纷一拥而上，争抢这一块诱人的 “香饽饽” 。2、较之开辟商，投资者的热情也相当高涨。大部分商业项目的销售状况都特别理想，大量投资者在 “一铺养三代”这一

2、古训的感召下急别可待地把口袋里攥了多年的钞票砸如其中。 以三门峡 “建业新乾坤 ”那个项目为例，曾创下2 小时内清盘的销售业绩。3 、 表面上看， 全国商业地产市场呈现出一种供需两旺、 盛世繁荣的景象， 可深入了解发觉，事实上当前的商业地产差不多浮现了不少危机， 最突出的是不少前期销售火爆的项目到了后期却经营困难，铺面空置率别断上升，客流减少，人气缺乏，纠纷别断。总之一系列的咨询题相继暴露， 困扰着开辟商、 经营者和投资者。 是 “一铺养三代” ， 依然 “三代养一铺 ”？是 “步行街 ”依然 “不好街 ”？大伙儿开始纷纷呼吁平复看待商业地产。而关于 “建业新乾坤 ”而言， 这些咨询题同样存在

3、。 步行街销售时的火爆与如今的冷清形成巨大反差， 我们面临的困扰与全国的大环境惊人地一致。 那么到底咨询题出在哪？这是我所关怀的，也正是本次调查所关注的。二、调查目的1、了解步行街现状，寻觅其存在的咨询题。2、了解消费者对步行街的认知事情，消费者的需求。3、听取消费者、步行街经营者、商户三个群体关于步行街别接受见，总结经验教训，探找解决咨询题的方法。三、调查对象与方式本次调查要紧针对三个别同的群体，分别采纳别同的调查方式：1、步行街的消费者。2、步行街的经营、治理者。具体说来算是商业公司和前期受集团托付负责商业经营治理的 “河南德澳商业地产投资治理有限公司” 的工作人员、治理人员。要紧采纳深度

4、访谈的形式，对其进行调查。3、步行街内商户。对这一群体同样采纳的是深度访谈的形式，经过面对面的交流，听取他们的意见。四、调查发觉的咨询题（一）消费者说经过对消费者调查咨询卷的整理与分析，反映出以下咨询题：1、步行街在三门峡市民心中的知名度是特别高的。在被调查的 200 个人中，惟独 4 个人表示疑惑 “建业新乾坤 ?步行街” ，知晓率高达98%。固然，简单地知道并别是我们想达到的目标，我们的目标是让更多的人了解步行街，认可步行街。NextPage2 、 在步行街有过消费记忆的人数和没有在步行街消费过的人数相差别大， 各占 52%和 48%。 但进一步了解发觉， 在步行街消费过的人大都没有把步行

5、街作为其购物的首选，消费的次数和频率也都别高。 （这两类群体在下文中用 “现有消费者 ”和 “潜在消费者”指代）3、关于潜在消费者，黄河路精品街、百货大楼、大张百货成为他们购物的三大首选， 分别有 50%、 38%、 36%的人挑选到这三个地点购物。在此值得一提的是，黄河路精品街和百货大楼在三门峡都属于历史比较长久的商业项目， 而大张百货则开业别久， 其成绩别可小视，在经营方面对我们有借鉴的意义。5、在潜在消费者中，48%的人认为别挑选在步行街购物消费的原因是商品价格太高，比例最大。这说明妨碍其购买决策的首要因素依然价格。另外，有33%的人表示 “没有那个适应 ” ； 24%的人表示“没有自己

6、喜欢的品牌” 。 由此能够看出， 怎么转变人们的消费适应也是一具比较重要的课题。 第二， 体现了内部品牌组成关于商业经营的重要作用， 部分中高端的 消费者对价格相对别敏感，但他们对步行街内品牌的认可度别高。6、关于现有消费者而言，绝大部分的人到步行街的要紧目的依然购物，有70%的人挑选 “购物 ”这一选项；另外有43%的人来步行街的目的是吃饭；而挑选“休闲、娱乐 ”的人只占35%。这一数据表明，当前经营状况与之前“购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的复合式商业街” 的定位存在一定的差距，休闲和娱乐的功能没有得到很好体现。依照调查结果，能够思考引进咖啡厅、书吧、健身房等人们比较感兴趣的经营业态。7、

7、在基础设施配套方面， 被调查者认为最应该增加儿童娱乐设施， 有 32% 的人挑选此选项，另外有31%和 16%的人分别认为应增加广场内街歇息坐椅和绿化设施。消费者认为上述设施的增设能够改善步行街的购物环境，增加其对自己的吸引力。8、在别同促销方式的倾向方面，人们认为“打折 ”对其最具吸引力，有56%的受访者都挑选了这一选项；其次，26%的受访者对“特价大卖场”也表现出了浓厚的兴趣，值得在后期的促销中加以尝试；而 “返券 ”和 “抽奖 ”关于受访者的吸引力显然并别大，惟独6%和 7%的人挑选这两项。9、在文化休闲活动的挑选上，人们最感兴趣的六类活动依次为：电影周（28%）-书展（24%）-少儿轮

8、滑竞赛/表演（22%）-健美操竞赛/表演（18%）-画展（18%）-旅游 文化推介会（16%） 。由此能够看出，电影是一种特别大众话的文化休闲活动；而那些收入水平较高、 文化修养较高的受访者则更倾向与书展、 画展、 旅游文化推介会等文化气息较浓 的活动。（二）经营治理者说在与公司内部步行街经营治理者的交流中， 我发觉了更多深层次的咨询题， 而随着对这一咨询题更深入的关注与认识， 全国各地大量的案例也证实了他们的论点。 忽然有如此一种 感受：历史是惊人的相似，近年来在商业地产领域浮现的咨询题也是出奇地一致。1、项目前期定位别清楚，产品设计规划没有更多思考商业用途的特殊性，别符合商业规律，导致后期

9、招商难以成功，街内品牌力别够，后期调整的难度也很大。住所地产与商业地产开辟有很大差异， 前者以售出为终结， 是一种相对短期的业务， 而后者则是经过租赁运营获得长期回报为目的。 而且由于两者在用途上存在全然差别， 因此在建造的规划设计上也有别同的要求。 如超市、 百货、 专卖店、 餐饮等别同业态对层高、 承重、进深、供电照明、人流、车流、动线、排污、消防以及商业店面门窗，门头外观等建造结构的设计均有别同要求，这些要比非商业用房设计复杂得多。建业新乾坤 ?步行街作为建业集团的第一具商业项目，在前期的规划设计方面真的存在一定的别脚之处， 导致招商过程中一些目标品牌、 目标业态无法成功入驻， 对步行街

10、的整体 实力造成了一定的妨碍。2、分割出售“产权式商铺” ，产权分散，别利于后期统一经营、治理这是一种商业地产销售的模式， 之因此实行 “产权式商铺 ”出售目的在于商业物业总价高，分割出售有利于落低投资门槛， 促进销售；另外，出让产权能够快速回笼资金，减轻还贷压力。 但产权过于分散必定会导致一具完整的商业设施在所有权和经营权被分割而失去其整体性， 从而无法进行统一的经营和治理。 为了解决那个咨询题， 开辟商普通会采取返租的形式收回全部或部分经营权， 达到统一经营的目的。但这种做法不过权益之计， 仍存在隐患，一旦经营业绩别佳，就会带来一系列咨询题。NextPage当前，步行街就处于如此一具处境下

11、，而且部分商户属于自营，别情愿同意返租， 也别配合公司统一经营的要求， 可公司却无法很好地约束他。 这就使得统一治理的难度进一步加大。（三）商户说由于步行街经营状况别理想， 导致商户对建业的意见比较大， 这也增大了我调查的难度。在他们反映的咨询题中， 有的过于偏激， 有的比较消极， 另外部分咨询题在文章前面有所提及，因此我挑选了如下几个比较客观、中肯，又具有代表性的咨询题予以排列：1、经营治理方广告宣传力度别够，促销形式单一，活动效果别明显较之部分商业项目有规律的、 大范围的广告宣传别同， 目前步行街在这方面的投入力度真的别是很大。 前期要紧采纳的是DM 宣传单、 短信群发等广告宣传手段。 而

12、在促销方面则要紧采纳打折和抽奖的方式， 但效果也别是很明显。 一方面， 是因为经费的限制； 另一方面，还存在商业策划水平别高的原因。 一具新的商业市场， 需要一定时刻的哺育， 在这段时刻的宣传推广投入是巨大的； 而另一方面， 在那个阶段的宣传推广普通别可能取得立竿见影的效果。因此在如此一具过程中，追求短期效益的商户自然会对这一咨询题报故意见。2、交通条件别利，被三条马路阻隔于成熟商圈之外交通方便对形成一条好的商业街至关重要， 决定着其可以辐射到的周边区域， 客流量的大小， 直接妨碍到整个商业街的进展。 98 年在天津滨江道， 晚报有一篇文章叫 一条护栏，拦死了一具商场 ，当时引起了广泛妨碍。最

13、后政府拆除了道路中间的护栏，商场才又获得新生，因此交通对商业步行街的妨碍是很大的。事实上商户提出这一咨询题要紧是因为在步行街规划和销售期间， 公司曾跟业主提过会一条人行横道连通人流较大的湖滨广场与步行街主入口。 但由于后期与政府的沟通浮现了咨询题，情况有所变化，导致这一设想至今仍没有实现。3、商业配套设施别完善这依然属于前期规划和设计的咨询题， 前期思考别是十分周全， 导致一些针对商业用途来说特殊的配套设施没有建设， 商户反映比较多的要紧有物资仓库和修衣服的场所这两方面，类似咨询题真的给商户的日常经营带来了烦恼。五、咨询题深度分析及建议上述三方面的咨询题， 从别同角度解释什么原因步行街的现状别

14、尽人意， 每一具咨询题都有所依照。 但是， 步行街那个商业项目从诞生之日起就具有了不少的特殊性。 不少咨询题有着复杂的根源， 本次调查报告旨在指出咨询题的并且， 可以对当前具有解决可行性的咨询题进行更深入的探讨，并提出解决的建议，因此我把上述一系列咨询题重新划分为三类：（一）历史原因造成的，无法改变而又特别重要的咨询题1、前期产品规划和设计别合理，缺乏商业思考由于建造的别可改变性， 导致这一咨询题无法改变， 更要紧的是我们应该吸取其中的经验教训，多总结，多考虑，争取在以后商业项目的开辟过程中，别要再犯类似的错误。具体说来，正确的开辟程序应该是：招商（与零售商等商家签好合同后） 设计（按照零售商

15、等商家的要求） 分割出售或出租 （中小投资购买） 物业治理 （开辟商或第三方） 长线经营 开辟新项目。反面有首创资产公司所做的 “巨库 ”和 “第五大道 ”的失败案例，正面有大连万达的 “订单式生产 ”模式，两方面均有参考价值，2、分割销售“产权式商铺”带来的难以统一经营、治理的咨询题同样的，那个咨询题尽管向来困扰着我们，但既然已是既定事实， 真的也无法改变，依然只能当作初次涉脚商业地产的经验教训。 依照中国都市商业点建设治理联合会和中国商业地产联盟最近公布的 2007 中国商业地产进展报告所提出的信息，一具新的趋势正在商业地产界蔓延 商业地产的营销模式从进展初期的以 “产权式商铺”为要紧销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代， 也算是说开辟商们开始认识到分割产权出售的弊端， 他们正在进行由追逐短期利益向追求长期回报的理性转型。 建业是一具负责任的企业， 它并没有像有的开辟商那样卖完就走了。 惟独用一种为了维护品牌和长远利益的心态， 才干把步行街搞好，让建业在商业地产的路上走得更远、更稳。（二）比较复杂的，很难解决或需要很长时刻才干解决的咨询题1、交通条件别利的咨询题无可否认， 增设人行道或过街天