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1、融资租赁项目尽职调查报告（尽调报告模板）杭州余杭城市建设集团有限公司XX元售后回租尽调报告 一、 融资方案及资金用途承租人：杭州余杭城市建设集团有限公司出租人：光大幸福国际租赁有限公司租赁类型：租赁物：租赁总额：租赁期限：租赁利率：保证金率： %手续费率： %租金支付方式：担保方式：资金用途： 二、 承租人基本情况介绍(一) 公司基本情况包括客户的大体行业、成立时间、注册资本、注册地址以及涉及特定行业的从业资质、主要的产品和服务内容、主要市场和在市场中所处的位置、客户的股东结构以及各股东投资比例、股东背景情况等。杭州余杭城市建设集团有限公司前身为杭州余杭城市建设投资有限公司，成立于2004年3
2、月19日，公司注册资本 30亿元。公司是一家国有独资有限公司，股东为杭州市余杭区国有资产管理委员会办公室，其主要职能是承担杭州市余杭区城市基础设施及市政公用事业项目的投资、融资、建设、运营和管理任务，核心业务涵盖水务、保障性住房建设、一级土地开发、市政工程建设等，是余杭区城市基础设施建设领域资产规模最大的国有企业。目前余杭区政府有两大集团，分别为杭州余杭城市建设集团有限公司及杭州余杭交通集团有限公司；两大集团公司占有余杭区政府一半的资产规模，其中杭州余杭城市建设集团有限公司的总资产规模已超过杭州余杭交通集团有限公司近一半左右资产规模，市场份额较高，在该行业中已居于垄断地位。(二) 公司历史沿革
3、公司成立时注册资金为2亿元人民币。 2007 年 8 月31日，经杭州市余杭区人民政府批准（区政府办公室抄告单508号），杭州余杭城市建设投资有限公司通过股权划拨、股权转让，获得了杭州余杭供水集团有限公司、杭州余杭城市排水有限责任公司、杭州余杭区经济房项目建设有限公司、杭州钱塘投资有限公司、杭州西溪国家湿地公园三期工程有限公司的国有股权。（2008年3月，供水集团与排水公司合并组建成杭州余杭水务有限公司。） 2007 年 9 月 5 日，经杭州市余杭区国有资产管理委员会办公室关于同意增加注册资本的通知（余国资办200783 号文）批准，公司注册资本增加48,700万元，同时股东变更为杭州市余杭
4、区国有资产管理委员会，公司更名为“杭州余杭城市建设集团有限公司”，后注册资本增至68,700万元。2010 年 12 月，经杭州市余杭区国有资产管理委员会办公室关于同意将资本公积、未分配利润转增资本的批复(余国资办.2010.160 号文)以及杭州市余杭区人民政府办公室关于杭州余杭城市建设集团有限公司要求转增资本的请示(余政办简复.2010.第 863 号文)批准，公司注册资本增至 300,000 万元。(三) 公司控股股东和实际控制人情况股东原则上应分析到其终极控股股东，对个人股东，说明其简要经历和个人资信情况。如客户为集团客户的，应对其集团组织架构、股权控制关系进行说明，如客户股东为跨国集
5、团客户时，应分析其境外公司的资信情况。如客户在近期被出售或所有制结构发生变化，应初步分析其对客户经营财务状况和业务风险的可能影响。杭州余杭城市建设集团有限公司股东为杭州市余杭区国有资产管理委员会办公室,是一家国有独资有限公司。杭州余杭城市建设集团有限公司名下子公司情况如下：公司名称注册资本持股比例(%)资产规模资产负债率（）2013年净利润是否合并报表备注杭州余杭基础设施建设有限公司5000100大型35.13%2是杭州余杭大东安社区综合改造项目有限公司20000100大型88.35%0是杭州余杭区保障房建设有限公司5000100大型99.40%-4150是杭州余杭临平沿山路区块旧城改造安置房
6、建设项目有限公司500100中型92.00%0是保障房子公司杭州华惠物业管理有限公司50100小型1608.96%-133是保障房子公司杭州余杭水务有限公司26800100大型60.21%-10436是杭州余杭水务水质监测有限公司50100水型0.00%0是水务子公司杭州余水市政工程有限公司1200100小型0.00%0是水务子公司杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司500080中型96.75%0是杭州西溪国家湿地公园三期工程有限公司10000100大型98.00%0是杭州余杭钱塘资产管理有限公司45000100大型3.99%802是深圳市润发工贸有限公司112290中型9.68%187是钱塘子公
7、司杭州南苑控股(集团)有限公司30000100大型1.95%1208是杭州南苑农业开发有限公司300100小型73.80%-49是南苑控股90，钱塘10杭州南苑房地产开发有限公司399951大型92.78%1841是南苑控股51杭州好望物业管理有限公司5055.9小型46.00%5是南苑控股10，南苑房地产90杭州临平新城开发建设有限公司30000100大型49.26%30214是杭州假日国际旅游有限公司100048小型48.08%226是浙江万通国际旅行社有限公司20048小型88.71%50是假日子公司其中全资子公司有八家，分别为：杭州余杭基础设施建设有限公司、杭州余杭大东安社区综合改造项
8、目有限公司、杭州余杭水务有限公司、杭州余杭区保障房建设有限公司、杭州西溪国家湿地公园三期工程有限公司、杭州余杭钱塘资产管理有限公司、杭州临平新城开发建设有限公司、杭州南苑控股(集团)有限公司；控股子公司有十一家，分别为：杭州余杭临平沿山路区块旧城改造安置房建设项目有限公司（全资子公司的全资子公司）、杭州余杭水务水质监测有限公司（全资子公司的全资子公司）、杭州余水市政工程有限公司全资子公司的全资子公司）、杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司（占股80%）、深圳市润发工贸有限公司（全资子公司占股90%）、杭州南苑农业开发有限公司（全资子公司分别占股90%、10%）、杭州南苑房地产开发有限公司（全资子公
9、司占股51%）、杭州好望物业管理有限公司（子公司占股55.9%）、杭州假日国际旅游有限公司（占股48%）、浙江万通国际旅行社有限公司（控股子公司占股100%）。公司主要参股情况表公司名称注册资本 持股比例主营业务资产规模 资产负债率（）上年净利润（%）杭州余杭惠农投资建设有限公司5900049城乡基础设施建设大型69%4340杭州洲际房地产开发有限公司800049房地产开发中型91%6988(四) 公司下属子公司及关联企业情况以下为各主要子公司的基本经营状况：1、杭州余杭水务有限公司经营情况：该公司由原杭州余杭供水集团有限公司和杭州余杭排水有限公司合并重组而来，2008年3月成立。公司主要从事
10、我区企业和居民自来水供应和污水处理。公司供水区域面积966平方公里，占全区面积的80%，涉及区内13个镇乡5个街道；公司2013年实现产值39419万元。另外，全区的污水处理工程建设从1995年建设临平污水一期工程以来，经过十多年的努力，污水处理系统的总体框架已初步形成，污水处理能力已初具规模，分为五大污水系统，即临平污水系统、塘栖污水系统、良渚污水系统、余杭污水系统和崇贤污水系统。目前日处理污水能力已达37万吨。近期目标力争污水处理率达到90%。目前经公司组织架构的调整，水务公司虽然股东仍为城建集团，但在行政上已隶属于余杭区住建局管理。2、杭州余杭基础设施建设有限公司：公司主要从事城市基础设
11、施建设、经营管理及维护、城市绿化工程等。目前基础道路维护和修建、径山古道维修、城区绿地改造、人民路东延维修绿化工程、乔司港东侧绿等，需要整治维护、绿化资金10亿元左右，公司已投入8.7亿元。3、杭州余杭区保障房建设有限公司：公司专业从事政府保障性住房开发建设的房地产公司，成立于2004年10月，已开发建设五常街30号经济房项目（已完工）、工业区华惠家园、南苑兰惠家园、乔司丰惠家园、瓶窑凤惠家园、高新春色满园、黄湖清惠家园、仁和仁惠家园、瓶窑凤都经济房项目一期、余杭通怡花园（二期）、余杭联兴路47-9和47-11、平山农场径铭家园等项目12个，总建筑面积37.41万平方米，总投资9.2亿元。4、
12、杭州西溪国家湿地公园三期工程有限公司(独立运作):公司主要从事杭州西溪湿地公园三期的建设。在三期工程综合保护区内，一级保护区面积261.37公顷，占83%，包括五常港东侧的全部与五常港西侧的大部分地带；二级保护区面积48.45公顷,占15.4%，包括湿地民俗体验村、湿地创意体验村、湿地美食体验村等用地；三级保护区面积5.18公顷,占1.6%,主要是湿地休闲体验村用地。规划总建筑面积182.45万平方米，其中三期综合保护区内建筑面积12.45万平方米，安置房总建筑面积170万平方米。项目总投资约需43亿元。由余杭区财政资金拨付。同时，该项目约有1844亩商住用地出让，资金除按规定上交上级政府外，
13、其余资金归公司用于项目建设。如按400万元/亩计，约可回笼资金73亿元。5、杭州余杭钱塘资产管理有限公司：公司主要从事对外投资业务，其投资深圳市润发工贸有限公司1009.7万元,投资杭州余杭高速公路有限公司800万元,投资交通银行余杭支行868.5万元,投资合作银行101万元,投资杭州南苑农业开发有限公司15万元。该公司还经营房产出租业务，主要房产有深圳赛格大厦房产，价值约4840万元。(五) 公司治理情况公司组织架构以及公司高级管理人员杭州余杭城市建设集团有限公司是原杭州余杭城市建设投资有限公司增资变更后成立的，是杭州市余杭区国有资产管理委员会全资子公司。法定代表人杨如芬曾在区政府各部门任职
14、，具有多年政府工作经验，有较强的管理能力。该企业高级管理层人员稳定、诚信，企业奖惩制度完善，薪酬制度合理。公司法人代表杨如芬，现任杭州余杭城市建设集团有限公司董事长。杨如芬，女，汉族，1966年3月生，浙江绍兴人，1991年7月加入中国共产党，1984年11月参加工作，在职大专学历，高级会计师。曾任余杭经济开发区兴旺工业城管委会总经理助理、副总经理、运河镇财政所所长、财统办主任、杭州余杭城市建设集团有限公司副总经理、总会计师、财务部经理、杭州临平新城开发建设管理委员会财政局局长等职，具有丰富的管理经验。 三、 承租人业务状况(一) 经营情况包括但不限于在建项目情况根据营业执照和公司章程，该公司经营范围为 ：土地的开发、整理；城市弱电管网工程施工及管理；国内广告设计、发布；城市基础设施建设；城市市政公用设施施工及养护；市政工程及建筑工程项目代建服务；房地产开发；实业投资；投资管理；经营区国有资产管理办公室授权的国有资产。公司从事的主要为政府工程，因此在经营上具有垄断性，随着临平新城的开发建设，企业的营业能力将进一步提升。公司日常收入来源为：土地平整后土
