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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 判断题：就房地产开发投资来说，投资回收是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。正确答案：对2. 单选题：【2012年真题】某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为()万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03正确答案：B3. 单选题：假设国债的收益率为10，市场整体的平均收益率为20，房地产系统市场风险系数是0
2、.4，则某段时间内房地产业的预期收益率为()。A.14B.15C.13D.16正确答案：A4. 单选题：财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的（）分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况正确答案：D5. 单选题：在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算正确答案：A6. 判断题：市场调查人员开始时总是先收集二手资料。正确答案：对7. 单选题：在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标建筑面积属于()。A.单元估算法B.单位
3、指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法正确答案：D8. 单选题：（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.住房可支付性指数正确答案：A9. 多选题：以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括()。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值正确答案：CE10. 单选题：下列关于房地产市场的特性中，说法不正确的是()A.由于土地的有限性，不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄
4、断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛B.房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长C.与市场供给的同质性相吻合，需求者购置房地产时有不同的目的和设想，因而需求具有多样性D.房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大正确答案：C11. 单选题：由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.比较风险正确答案：B12. 判断题：市场趋势分析方法中，相关分析
5、法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。（）正确答案：错13. 单选题：土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。A.省级B.市级C.县级D.乡级正确答案：C14. 单选题：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为60万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6，如果该家庭25的收入用于购买该住宅，则该家庭须月收入至少为()元。A.3440B.9600C.13756D.13950正确答案：C15. 判断题：房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及
6、为其提供支持和服务的人员或机构组成。正确答案：对16. 单选题：由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险正确答案：B17. 判断题：时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。正确答案：对18. 单选题：下列选项中（）不可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.廉租房租金收
7、入D.可用于土地储备的其他资金正确答案：C19. 单选题：房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。A.申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D.申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑签订合同正确答案：A20. 单选题：（）资料是调查的起点，其
8、优点是成本低及可以立即使用。A.一手B.二手C.原始D.基础正确答案：B21. 单选题：以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由()构成。A.土地使用权出让金、基础设施建设费B.土地使用权出让金、拆迁补偿费、基础设施建设费C.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费D.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费、土地转让费正确答案：B22. 单选题：邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。A.3个以上B.510个C.5个以上D.310个正确答案：D23. 多选题：【2014年真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决
9、策树法E.最小最大后悔值法正确答案：BE24. 判断题：财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。正确答案：错25. 判断题：横道图法和网络图法在工程中常常作为质量控制的方法。()正确答案：错26. 单选题：编制工程进度计划的方法有横道图法和()。A.网络图法B.表格法C.竣工图法D.坐标图法正确答案：A27. 多选题：市场定位战略主要有（）。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略正确答案：ABDE28. 判断题：购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，
10、则消费者会满意；若EP，则消费者会非常满意。（）正确答案：错29. 判断题：集体土地中的宅基地属于土地储备范围。正确答案：错30. 判断题：自然特征、人口密度的大小、竞争性项目的区域等都是影响房地产市场的区域形状和大小的关键因素。正确答案：对31. 多选题：以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有()。A.城市基础设施用地B.公益事业项目C.国家重点扶持的能源、水利、交通等项目的用地D.商品住房用地E.商业用地正确答案：ABC32. 单选题：【2013年真题】甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是()。A.净现值
11、法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.费用年值比较法正确答案：B33. 单选题：假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为()。A.10.7B.8.0C.5.3D.2.7正确答案：B34. 单选题：【2011年真题】市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系正确答案：D35. 判断题：承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。正确答案：对36. 判断题：一般来说，经济环境对企业的市场营销没有直接影响。正
12、确答案：错37. 单选题：决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的（）划分，包括个人决策和群体决策。A.性质B.层次C.参与人数D.规模正确答案：C38. 单选题：投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策正确答案：B39. 多选题：下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是()。A.借款偿还期B.利息备付率C.资产负债率D.投资回报率E.流动比率正确答案：ABCE40. 判断题：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究都属于一般投资机会研究。正确答案：对41. 单选题：土地储备机
13、构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.4%正确答案：B42. 单选题：长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的()。A.上升B.下降C.不变D.不确定正确答案：A43. 判断题：基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。（）正确答案：对44. 单选题：动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关正确答案：A45. 判断题：多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。（）正确答案：错46. 判断题：房地产资产管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程科学的交叉学科。正确答案：错47. 判断题：投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。（）正确答案：错48. 多选题：土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费正确
