奥园地块控规规划说明书

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1、清远市J46号区局部控制性详细规划说明书一、前言1编制背景为全力推进江北组团清远职业技术学院片区的发展，进一步强化规划对建设的指 导作用。本规划受清远市的委托，在编制完成了清远市总体规划修编的基础上，对江 北组团清远职业技术学院片区展开控制性详细规划的编制工作。二、现状概况1地理位置及自然环境特征1.1 地理位置江北组团清远职业技术学院片区（以下简称“本片区”）位于江北组团东北部。 东起学景路的北延线，西至清辉北路，南临直通路，北倚清远职业技术学院，规划用 地面积约为61.91公顷。1.2 自然环境特征概况清远属亚热带季风型气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明，年平均气温为 17Co 10月至次

2、年2月是相对少雨期，其余时间降雨较充分。本片区北侧环山，片区 内河道密布贯穿主要的鱼塘，灌溉便利，但排水条件差，极易受涝成灾。2现状土地利用情况本片区总用地面积为61.91公顷，除现状的小部分村民住宅和直通路前段建成 外，其他地方均没有建设开发。土地开发还有相当的发展空间和弹性。2.1 用地构成表2.1:现状用地汇总表：序号用地代码用地性质用地面积所占比例(ha)(%)1R三类居住用地0.20.322S道路用地1.72.753E水域7.812.60耕地52.2184.33合计61.91100.002.2 各类用地利用情况本片区位于江北组团的城乡结合部，现状呈现田园风光的形态，尚处在城市化初 期

3、的发展阶段，各类城市基础设施均未完善。现状除少部分村民居住用地外，其余均 为村镇建设用地、农田耕地和水域。（1）居住用地现状居住用地主要分布在直通路的北侧，用地面积约为0.2公顷。建筑大多为12 层砖混结构质量一般的建筑。（2）道路用地本片区道路用地总面积为1.7公顷，主要是直通路的东段，片区内尚无成规模的 社会公共停车场。（3）水域和其它用地水域和其它用地总用地面积达 60.01公顷。其中水域用地面积为7.8公顷，主要 指规划范围内清远职业技术学院湖和灌溉农田的江渠；耕地面积为 52.21公顷，主要 为鱼塘和小山丘。3现状用地权属表3:现状用地权属一览表红线编号用地单位用地回积（ha）所占百

4、份比（。%1农民实业用地5.308.562东成水电所用地1.512.443质检用地2.203.554奥园用地9.5015.345清职院用地19.0630.796未征用地20.1032.477道路用地合计61.9161.916.85100注：用地权属均为规划委托方提供 .4现状建筑质量评价4.1 本片区现状总建筑面积约为3600m2（包含临时建筑），均为三类建筑。4.2 为了对本片区内现状建筑进行质量评估，根据本项目前期策划理念及本次规划思 路和片区内各类用地及建筑现状，暂将区内各类建筑定为建议拆迁建筑。”建议拆迁建筑”是指与本次规划构思在用地上矛盾以及质量一般或较差的建筑物。建议拆迁的建筑量主

5、要集中在农村居民点，其现状形态与未来的规划区将格格不 入，并在消防、交通、配套环境等方面皆存在较大问题，故建议将这些村民点统一规 划，就地整合、改造。5公共配套设施现状本片区现状公共配套设施较缺乏，现状仅在直通路沿线有少量商业服务设施。6道路交通现状本片区外围道路均为城市干道(直通路)，其它内部道路大都为旧村或周边业主 自建的小支路。三、规划依据、原则与定位1规划依据1.1 清远市城市总体规划(2004-2020) 1.2 已划拨红线、宗地(截止到 2008.7上)1.3 国家、地方城市规划的相关法规、规范2规划原则2.1 合理性原则合理确定土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效

6、能，同时兼 顾社会效益和环境效益。2.2 可操作性原则通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，提出合理的实施建议，近远期 相结合，滚动开发，使规划具有可操作性。2.3 可持续发展原则注重规划中土地开发方式及强度的前瞻性和弹性，并为以后的发展和规划管理留 有余地。2.4 生态性原则结合本片区的自然环境特色，加强自然山水风貌和生态环境的保护，促进生态平 衡，提高片区生态环境质量。3规划定位基于对现状用地情况及城市发展需求的分析，综合考虑清远市总体规划的要求， 本次规划将江北组团清远职业技术学院片区的功能确定为：(1)富有现代气息和地方人文景观特色的现代化居住区。(2)具有清远市示范作用的居住区

7、。四、规划主题、目标与规模1规划主题1.1主题：富有现代气息和地域人文景观特色的居住区的创建以高起点、高标准的规划，在总体规划的基础上优化土地利用结构及道路交通系 统，提升片区的辐射力，改善区内的环境质量，通过灵活、超前的城市规划理念，创 造出富有现代气息和地域人文景观特色的居住区新形象。2规划目标2.1 尊重上层次规划，明确性质，服务城市，带动新区，促进城市经济的繁荣和发 展。2.2 调整结构，提高土地综合利用效益。2.3 完善配套，理顺交通，协调与周边的关系。2.4 保护自然生态环境，提高整体环境质量。3.规模用地规模：规划范围内总用地面积61.91公顷，约929.4亩。人口规模：按照广东

8、省标准居住小区技术规范对该规划用地进行人口预测，该区规划总 人口约为15479人。五、土地利用规划本次规划是在清远市总体规划的基础上对片区内用地的布局进行调整，其内容主 要有三方面：一是对现状旧村用地进行整合，严格控制旧村的发展；二是对居住用地 按照规模不同分区分片，并合理配置足够的公共设施；三是对城市自然山水资源的保 护性利用，改善本片区的环境质量。1居住用地根据清远市总体规划的用地布局要求，本次规划为江北组团教育用地区内的 主要居住配套区，结合整个清远职业技术学院的山水环境，整体规划近清远职业技术 学院湖以低层和多层住宅为主，中间局部有高层，形成优美的居住环境和高低错落城 市轮廓天际线，一

9、、二类居住用地面积为 36.46公顷，占规划区总用地的57.28%0 2公共设施用地规划区公共设施用地为居住区配套的其他公共服务设施用地，在整个区范围内全 盘考虑。全区公共设施用地主要布置在直通路和学院南入口主道旁，主要的公共设施 有幼拖，小学、市场、酒店及其他行政办公、商业配套设施，其中居住片区内的垃圾 以上门收集的方式处理。片区内公共设施用地共10.67公顷，占规划区总用地的17.19%03道路广场用地规划区主要对外道路由直通路和清辉北路组成，成棋盘式路网；小区内部路网以 自由式和规整式相结合组成。规划道路广场用地13.59公顷，占规划区总用地的21.95%04绿地为改善片区整体环境面貌，

10、完善区内绿地系统，规划在尊重现状自然山水资源及可操作性的前提下，从设置沿湖绿化、完善道路绿化带、配置小区公共绿地等方面规 划公共绿地共4.79公顷，占规划区总用地的7.74%。5规划指标表5.1:规划用地平衡表用地名称用地编码用地回积(ha)所占百份比(%)一类居住用地R124.0838.90二类居住用地R211.3818.38行政办公用地C12.203.55商业金融业用地C25.348.63道路用地S113.5921.95广场用地S20.530.86公共绿地G14.797.74合 计61.911006公共配套设施根据清远市城市总体规划(2004-2020)本规划区属于清远职业技术学院片 区的

11、教育用地。为了配套片区发展，本次规划结合现状及周边规划实际情况，对公共配套设施进行系统的分配。由于规划区的西侧已经规划停车场、文化馆、图书馆、第一中学，南有第一职业 中学，北侧有清远职业技术学院。结合本规划区主要配套公共设施有：幼儿园(含托 儿所)小学、市场、酒店、卫生站、社会公共停车场、燃气调压站各一个，公共厕所 3间，电房10处，电话交接箱9个。结合该区发展实际需要规划沿直通路和入学院 30米路为商业服务区，其它社区服务设施均设置在内，如邮电、社区服务中心、物业 管理处等等。规划区内的垃圾以上门收集的形式收集，统一运到垃圾中转站处理。表6.1:公共配套设施一览表序 号类别项目数量所在地块编

12、会用地面积 (Itf)建筑面积 (Itf)1教育幼托1B0379473974小学1B0418351110112商业金融酒店1C021199435982市场1C0520003医疗卫生卫生站1B07504道路交通社会公共停车场1A016005环境卫生公共厕所3A01, B08, C02406电力电信电房10A01, A05, A07,B02, B03, B06,B08, B09, C02, C05100100电话交接箱9A01, A05, A07,B02, B06, B08,B09,C02, C05107燃气燃气调压站1A0110050六、道路交通规划针对现状道路交通及交通设施等方面存在的问题，本

13、片区内将作以下几方面的调 整和规划：1道路1.1 路网规划本片区现状道路对外交通联系仅靠直通路，道路系统薄弱。本次道路网规划的重 点就是对清远市总体规划中的路网进行调整、完善，明晰道路等级，形成结构分 明、集疏有效的道路网络。本规划具体在以下几方面进行调整和规划：(1)加强本片区道路与北江城区道路的联系，完善总体规划中的路网，在此基 础上深化支路网，形成良好的支路微循环系统。(2)完善原有道路，充分协调城市道路系统规划与城市用地规划的关系，改进 配套区内土地的开发条件，以道路建设带动配套区内的发展。(3)规划区内采用“人车分流”的交通模式，在主要道路上尽量减少非本配套 区机动车的出入口，保证主

14、干道的通行能力，和小区内部道路通畅，注重西入口和南 入口的主要入口景观形成。1.2 道路等级结构根据以上道路的调整与规划，本片区将形成一横(直通路)一纵(清辉路)的道 路主骨架，加上学院南入口路、小区环路、环湖路和小区南入口纵路形成比较完善的 片区道路主干道系统。本片区将形成主干道、次干道的二级路网结构：(1)主干道：直通路和清辉北路，道路红线宽度为 36米-45米。(2)次干道：道路红线宽度为20米。2交通设施为了满足片区内停车供求需要，按居住片区的特征和规模大小布置交通设施。规 划中布置有1处公共停车场，主要布局在学校和北部的绿地。七、地块控制1地块划分参照深圳市城市规划标准与准则，基本地块划分以保持用地性质的完整性和 唯一性，并有利于下层次规划的编制和土地出让为原则。本片区以区内数条主要道路为界，划分为 3个分区，23个地块。2控制指标2.1 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。前者是必须遵照执行的，后者是参 照执行的。2.2 规定性指标包括用地性质、用地面积、绿化率及公共配套设施。2.3 指导性指标包括容积率、建筑覆盖率、建筑限高、配建车位、居住户数、建筑形 式与体量及风格要求、其他环境要求。各地块控