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1、设备维护保养管理方案（计划）确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。（一）、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实 行分类管理，分A、B、C三类女如A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯 及其它。B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道 路及其它。（二）、设备的运行管理1、对A类设备，根据大厦的要求、物业服务方案，物业部人员巡回方式对 设备进行管理。2、项目人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考 核合格后上岗操作。3、项目电工按
2、岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作 好运行记录。4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员 岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性， 检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发 现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。（三）、设备设施的维修保养1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，工程设备主管负责组织本项 目维修保养工作。2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要 工作就是性能状态检查和计
3、划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行 全面的调整。(2) 日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由 主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。(3) 维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结 合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。(4) 设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形 式报告公司。(四) 、设备设施维修1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类(1) 计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进 行预先维护和修理；(2) 故障维修是对设备设施受损
4、设备故障后其失效、损坏部件进行针对性 维修。2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式(1) 委托维修主要用在故障维修。物业部设值班调度室，实行24小时待 命值班，配置公司集团电话短号，随时接受租户、公司管理人员的维修申报和故 障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。(2) 派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。 工程主管根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况 的分析调查结果，以及租户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单 的处理与跟进流程按委托维修规定进行。(五) 、设备故障及事故1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而
5、被迫停止运转。 达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。3、无论发生何种设备故障和事故，工程主管必须立即组织力量迅速处理。 若较重大事件，必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。4、无论发生何种设备故障和事故，工程主管、电工人员必须详细记录，不 得疏漏和隐瞒。（六）、设备的大修、更新1、物业部根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、 有效、经济、可行。2、大修改造的项目由各物业部提出申请、工程主管签字，经公司讨论形成 年度维修计划申请报告，报公司领导批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责的原则，在工程主管指导下
6、进行。（七）、设备的报废1、设备有下列情况下考虑报废：（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求 且不能修复。（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更 新胜于大修。（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆 装的。（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。2、设备报废由物业部提出申请，并填写设备报废申请单，工程主管组 织有关人员进行鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主的设备，需报废的还须 报请业主委员会批准。（八）、房屋外观和围墙护栏1、房屋外墙不得
7、安装任何使用或观瞻饰物。2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管理。治安巡逻人 员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到资料形式存档。3、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻；对已 经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管 理处免费提供整改服务。（九）、记录1、设备台账；【包括：序号、级别、品名、型号、功率、编号、出产地、 厂家电话、质保年限、备注】。2、设备标识卡；3、设备运行记录；【高压室运行记录、低压室运行记录、（发电机发电运行记录）（水泵房一次供 水运行记录、水泵房二次供水记录）、电梯机房运行记录、公共区域巡检记录
8、、 公共去云健身器材巡检记录】。4、设备日常巡视保养项目及记录；【高压室设备保养记录、低压室设备保养记录、（发电机设备保养记录）（水泵 房一次供水设备保养记录、水泵房二次供水设备保养记录）、电梯机房设备保养 记录、公共区域设备保养记录、公共区域健身器材设备保养记录】。5、设备定期维护保养项目及记录；6、事故故障报告单；7、设备报废申请表；&设备大修改造申报表；9、设备大修汇总表。10、安全部围墙设施设备巡视签到表11、公共区域设备设施巡检记录表12、公共区域设备设施维修申请表（十）、公共设备设施维修、保养程序:(1) 物业部每天安排工作人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运 行状况如何都要作出详细的公共区域设备设施巡检记录表；(2) 如果在检查中发现有故障或损坏的，应向项目主任提出修理申请交公司批 准，并填写公共区域设备设施维修申请表；(3) 经工程主管认定后，将工作交给项目电工，其完成安排和修复工作；(4) 公司指定专人到现场进行协调维修指导；(5) 如果本部门根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大 致维修费用，报公司领导审核后派遣主管安排；(6) 所有维修工作结束后，进行试运行合格，作好维修记录并存档。
