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1、青岛某贸易中心可行性研究分析报告 青岛贸易中心济南军区青岛xx养院xx养区改造一期工程项目可研报告可行性研究报告项目建议书XX工程咨询可行性研究报告目 录总 论 1 第一节 项目概况 1 第二节 可行性研究报告编制依据 4 第三节 项目建设的背景和必要性 4第二章 市场需求分析 7青岛市概况 7青岛市房地产综合分析 7青岛市住宅市场分 15青岛市写字楼市场分析 21青岛市酒店式公寓市场分析 27青岛市酒店供需市场分析 30青岛市商业零售市场分析 32国内外代表城市房地产市场分析 34项目的优劣势分析 39第三章 项目建设规模 44第四章 建设场址及条件 46 建设场址 46 建设条件 47第五
2、章 总体规划建设方案 52 设计依据 52 设计指导思想与原则 52 规划建设方案 53 公用工程 58第六章 环境保护节能与节水 64 环境保护 64 节能 65 节水措施 66第七章 劳动安全卫生和消防 68劳动安全与卫生 69消防设施 65第八章 组织机构与人力资源配置 69第九章 项目进度计划安排 70第十章 投资估算和资金筹措 71投资估算 71资金筹措及使用计划 73第十一章 经济效益评价 74评价说明及财务基础数据 74项目财务分析与评价 76第十二章 结论 81附图1总平面布置图2沿山东路透视图3沿东海路透视图4沿海岸鸟瞰图附件一1青岛xx贸易中心A区投资与经济分析报告2青岛x
3、x贸易中心B区投资与经济分析报告3青岛xx贸易中心C区投资与经济分析报告附件二1青岛中xx业有限公司营业执照2青岛中xx业有限公司房地产开发资质证书3青岛市发展和改革委员会关于青岛xx贸易中心项目核准的批复青发改财贸2006311号4中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字200622号5中华人民共和国房地产权证青房地权市字第20062670号第20062672号第20062671号 6中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字200727号第一章 总 论第一节 项目概况一项目名称青岛xx贸易中心济南军区青岛xx养院xx养区改造一期工程二建设地址青岛市xxxxxxxxxx三开 发 商青岛中x
4、x业有限公司四开发单位基本情况青岛中xx业有限公司注册成立于2005年9月22日是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业集团有限公司共同出资组建的房地产公司注册地址位于青岛市香港中路52号时代广场10层法定代表人为司荣彬注册资本1亿元人民币公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域拥有大批房地产行业的精英人才具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验五项目建设规模及主要内容青岛xx贸易中心济南军区青岛xx养院xx养区改造一期工程总占地面积182292平方米规划总建筑面积327449平方米其中地上建筑面积264995平方米地下建筑面积62454平方米青岛xx贸易中心由A区B区C区三组建筑构成其中1A区位于山
5、东路6号占地面积50677平方米规划建筑面积113141平方米其中商业裙房19178平方米16层五星级酒店式公寓76615平方米750层地下商场地下停车场设备用房地下人防等17348平方米2B区位于香港中路8号占地面积64948平方米规划建筑面积119094平方米其中商业裙房20921平方米16层甲级写字楼28298平方米722层五星级产权式酒店47669平方米2348层地下商场地下停车场设备用房地下人防等22206平方米3C区位于东海西路31号占地面积66667方米规划建筑面积95214平方米其中商业裙房20921平方米16层高级公寓51393平方米743层地下商场地下停车场设备用房地下人防
6、等22900平方米六项目总投资及资金来源1项目总投资初步测算项目建设总投资为28828136万元其中土地成本95568万元建筑安装工程费用15311572万元其他费用2157686万元预备费用524078万元建设期利息12780万元分区计算投资A区建设投资为922506万元B区建设投资为11326055万元C区建设投资为8277021万元2资金来源项目建设所需资金28828136万元拟通过以下渠道筹集1建设单位青岛中xx业有限公司自筹资金110000万元2申请银行贷款或信托贷款100000万元3采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款VIP认购等方式筹集资金7828136万元七经济技术指标主要经
7、济技术指标汇总表序号项 目单位总指标A区指标B区指标C区指标1占地面积平方米1822925067764948666672建筑面积平方米327449113141119094952143建设总投资万元288218369225061132605582770214销售收入万元8518452834484319455824894085销售税金及附加万元46851481558966175700713691786土地增值税万元185938186425837663821555297677销售利润税前万元2967001810001183109464887223548税后利润万元198789126700793733
8、414258439779投资利润率102921084196651053810投资利税率1836719497170771887311所得税后财务内部收益率596245924428602212所得税后投资回收期年25431531528713所得税后财务净现值IC 10万元15663739663445706417714所得税前财务内部收益率856566326384861115所得税前投资回收期年23128428524216所得税前财务净现值IC 10万元2477196414872329101273第二节 可行性研究报告编制依据一投资项目可行性研究指南试用版二建设项目经济评价方法与参数第二版三房地产开
9、发项目经济评价方法四山东半岛城市群总体规划五青岛市城市总体规划六青岛市发展和改革委员会关于青岛xx贸易中心项目核准的批复青发改财贸2006311号七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字200622号八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第20062670号第20062671号第20062672号九中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字200727号十建设单位提供的其他资料第三节 项目建设的背景和必要性一项目建设的背景按照总后勤部的通知精神济南军区青岛xx养院将xx养区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖青岛中xx业有限公司以91亿元中标2005年9月26日济南军区联勤部与青岛中xx业有
10、限公司签定了军用土地使用权转让合同将该宗土地使用权转让给青岛中xx业有限公司2006年3月9日青岛市规划局以青规函业字2006155号文下达了该地块的地上总建筑面积层数层高等规划条件和指标2006年7月15日青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证青规用地字200622号2006年7月29日青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证青房地权市字第20062670号第20062671号第20062672号2006年8月3日青岛市发展和改革委员会关于青岛xx贸易中心项目核准的批复青发改财贸2006311号对该项目予以核准立项2007年4月30日青岛市规划局核发了建设工程规划许可
11、证青规建管字200727号二项目建设的必要性1符合青岛市城市总体规划和楼宇经济沿山东路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心并青岛市的中心商务区楼宇与其他建筑形式相比不仅在出售或出租过程中可以产生价值在使用过程中同样可以创造经济效益第节青岛市青岛市地处山东半岛南部位于东经119o30121o 00北纬35o3537o09东南濒临黄海东北与烟台市毗邻西与潍坊市相连西南与日照市接壤全市总面积为10654平方公里其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为1102平方公里所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为9552平方公里7409万人其中市区26543万人所辖五市县级47547万人2005
12、年GDP26955亿元增长169其中第一产业增加值17464亿元增长04第二产业增加值139975亿元增长200第三产业增加值112111亿元增长160三次产业的比例关系调整为65519416全市实现地方财政一般预算收入17634亿元增长351地方财政一般预算支出20306亿元增长234税收保持较快增长全年国税系统组织税收收入含海关代征39301亿元增长151地税税收收入12088亿元增长200第二节青岛市青岛市市北区西吴家村2007年9月5日通过挂牌出让及拍卖方式青岛市位于市北区西吴家村250号的山东路地块在拍卖会上经历了279个回合的较量最终以161826亿元的总价成交楼面地价达到8330
13、元 奥帆赛地块作为建设市场化运作的一部分也被青岛市政府挂牌出售奥帆赛地块位于奥运分村东侧南侧直接面向大海的奥运一号地块以16000元平方米的楼面价成功交易此地块的挂牌起始价已远远超过了目前市区的最高地价堪称新的地王三青岛市房地产整体发展现状1板块划分城市地段层级基本形成价格和物业档次形成明显区隔李沧和四方区板块以大量经济适用房和部分低端商业低端住宅为主中部板块 以普通城市住宅和中档商业为主西部滨海板块围市政府香港路有众多高档商业及办公楼区内多为中高档普通住宅东部滨海板块以银川东路为界南部为滨海高档住宅区北为中端档次住宅物业 附香港中路CBD板块概况2经济背景2006年全市房地产开发投资继续保持
14、较快的发展态势完成投资26836亿元同比增长199比上年回落15个百分点比2006年一季度二季度三季度分别降低171个百分点88个百分点34个百分点 按投资用途分完成住宅投资19961亿元同比增长232占全部投资额的744较上年提高了2个百分点办公楼1813亿元同比增长307占全部投资额的68比上年提高了06个百分点商业营业用房投资2261亿元同比增长256占全部投资额的84所占比重较上年提高了04个百分点完成其他用房投资2802亿元占全部投资的1044住宅投入加大占比上提房地产开发主体地位得到进一步的加强2006年市内四区市郊三区五市等板块区域特征明显从投资进度看市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大占全市房地产开发投资的比重进一步提升在全市房地产开发投资中累计完成房地产开发投资1057亿元同比增长471高出全市增幅272个百分点占全市房地产开发投资的394比去年提高73个百分点五市完成投资5792亿元增长195增幅低于全市增幅04个百分点市内四区完成1047亿元仅增长12从施工面积看五市施工规模扩张较快全年为985万平方米增长278其次是市郊三区1071万平方米增长23市内四区仅增长12从竣工面积看市内四区好于其他板块全年竣工面积为2405万平方米增长66十一五期间青岛市市南区将进一步明确东部西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态严格控制土地使用方向提高
