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1、国家开放大学电大专科物业管理实务（2）2024期末试题及答案（试卷号：2226）盗传必究一、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）1. 依据权属的经济性质分类，可将物业分为（）。A. 国有产权物业B. 集体产权物业C. 股份制产权物业D. 个人私有产权物业2. 按照管理的性质的分类按照管理的性质可将分将为（）。A. 委托管理物业B. 租赁经营物业C. 委托代理物业D. 承包经营物业3. 以下属于居住物业管理理念的有（）oA. 业主第一、服务至上B. 专业管理与自我管理相结合C. 人人平等D. 保值增值4. 会所经营的主要项目包括（）oA. 康体项目B. 文化项目C. 休闲项目D. 娱乐项目
2、5. 商业企业的配送中心。即由（）共同组建的配送中心向同一地区众多的零售店铺进行共同配送。A. 批发商B. 零售商C. 连锁公司D. 地区配送中心二、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，5小题，每个3分，共15分）6. 从公司内部运作看，美国的物业服务企业的管理，一般以1名或多名物业经理为核心，其他人员 围绕其开展工作，因此，一般规模不大。（）答：错误，应将“物业经理”改为“注册物业经理”7. 美国学者罗伯特.C.凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为居住物业、商 用物业、工业物业、特殊用途物业。（）答：正确。8. 某杂货铺每月固定租金为400元，百分比提成为年收
3、入的5%,则年销售收入为90 000元收入的 租户，该年要交的固定基本租金为4500元。（）答：错误，应将“4 500元”改为“4 800元”9. 楼宇自动化系统核心部分是建筑设备自动化系统（BAS）,是智能建筑不可缺少的基本组成部分，已 在世界各地广泛应用，并受到充分重视。（）答：正确。10. 仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面。（）答：正确。三、填空题（20个空，每空1分，共20分）11. 英国政府对物业管理行业实行社会化管理，一般不干涉，而由住宅中介机构住宅管理协会负责协 调。12. 多层住宅，即不设电梯而用楼梯组织垂直交通的3至6层住宅。13. 停车场有专用停车场和附设停车
4、场两种，其中多数是大型或高层建筑的附设物业。14. 现代写字楼的保安管理有两种方式：一种是封闭式管理，另一种方式是开放式管理。15. 为确保物业租赁者是一个富有生命力的高效益的租赁者，物业管理者必须考察工业承租者以往的 效益记录、信贷资质和企业背景。16. 总的来说，不同性质的工业企业的厂址选择大体上可以分成以下三种： 工业企业的选择资源 主导型接近原材料产地。劳动密集型工业企业的选择一一接近劳动力市场。市场主导型工业企业的选择一 一接近消费品市场。17. 服务性公寓是一类以营利为目的，建成单元式结构的，按照的要求来配置设施和设备，按 “家” 酒店方式管理的满足社会需要的特殊居住物业。18.
5、实行专业化社会化的物业管理已成为我国房产管理的发展趋势。机关办公物业也必须逐步引入物 业服务企业进行管理。19. 标识、导视的制作与布置服务系统，主要有三大类，第一类是建筑及公用设备设施的编号，第二 类是服务标识，第三类是功能标识。四、问答题（4小题，每小题5分，共20分）20. 现代物业的分类管理趋向如何？答：现代社会物业的多样性、复杂性和动态性特性，以及物业管理企业化、社会化、专业化的要求， 决定了物业管理工作的分类管理、细化管理的必然趋向，但从理论上讲物业管理的分类管理要求是由物业管理激烈的内部市场竞争、行业的社会分工发展和物业管理日益社会化趋势决定的。具体是:(1) 物业市场细分化。(
6、2) 物业管理专业化与专门化。(3) 物业服务单一化、个性化。(4) 管理的社会化。21. 商务物业管理有何特点？答：商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现在以下 几个方面：(1) 商务物业管理是一种创造性的追加劳动；(2) 商务物业管理具有紧迫的时间性；(3) 商务物业管理是综合性的管理；(4) 商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理；(5) 商务物业管理具有极大的社会效益。22. 物业管理采用的几种常用控制方法有哪些？答：(1)监督检查法。监督检查法就是由上而下，对管理的各个岗位、各个环节进行质量监督与检查, 并针对监督检查发现的问题及时采取纠正措
7、施。监督检查是所有物业服务公司最大量采用的一种监控方 法。(2) 汇报控制法。而汇报控制就是由下而上的信息反馈与控制。汇报木身对于汇报者就是一种控制， 你必须掌握情况，必须对汇报的真实性负责，并对存在的问题提出解决措施。(3) 统计分析法。统计分析法就是利用数学统计的方法，分析管理质量变动情况，寻找存在问题，提 出解决问题的措施，使管理质量控制在合理的水平上。(4) 竞争激励法。市场是一种竞争，管理也是一种竞争，只有在竞争中，才能真正实现对管理质量的 控制。(5) 信息监控法。信息技术控制是利用现代计算机网络技术对管理质量要素进行控制的一种方法。智 能化楼宇的诞生使管理发生翻天覆地的变化，人们
8、可以在监控室里清楚地看到各种设备的运行情况，各种 会议、报告、请示、批复都可以在网上进行。(6) 总结提高法。如果从月度总结、年度总结的形式主义圈子跳出来，仔细思考总结的本意、目的、 以及应该达到的结果。运用总结这种形式，其实是管理质量控制中非常重要的一种手段。23. 能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面？答：能源消耗的经济核算工作有以下几个方面：首先是制定能源耗用量计划和做好计量工作。(1)设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩 空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划,做出112个月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。(
9、2) 各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。其次采用切实有效的节能技术措施。(1)在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优 先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状况和最佳运行负荷 之中。(2)在节约用水方而，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。(3)在节约用电方而优先选用节能型 电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。同时，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源的管道 和设备应加强保温绝热工作减少散热损失。五、应用题(2小题，其中24小题为方案设计题,25小题为案例分析题，每小题15分，共30分)24.
10、 请设计一个有效的电子保安防盗系统。答：一个有效的电子保安防盗系统由以下几部分组成。(1) 各种类型的探测器。按各种使用目的和防范要求，在报警系统的前端安装一定数量的各种类型探 测器，负责监视保护区域现场的任何入侵活动。(2) 信号传输系统。将探测器所感应到的入侵信息传送至监控中。(3) 监控中心。负责监视人各种保护区域送来的探测信息，并经终端设备处理后，以声、光形式报警 或在报警屏显示、打印。(4) 报警验证。在较复杂的报警系统中要求对报警信号进行复核，以检验报警的准确性。(5) 出击队伍。根据监控中心的批示，保安人迅速前往报警地点，抓获入侵者，终断其入侵行为。25. 案例分析题“荣罡模式”
11、的工业物业管理体系“荣罡模式”的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承 租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。“荣罡模式”是天津市荣罡物业管理有限公司创建的工业物业管理模式，该公司管理着拥有22万平 方米工业厂房的两个鑫茂民营科技园，园内已进驻企业近300家，从业人员4000余人，年创科工贸总收 入40亿元人民币。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、 后勤服务、社会公共事务等多方面的的协调。因此，工业物业管理存在着基础服务、延伸服务和小区企业 文化建设服务三大需求。
12、基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电 梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩 序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信 报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务 服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供永、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。工业小区是一个中小民营企业的集合，企业作为生产经营实体，有企业宣传、扩大业务、与其他企业交流 和参政议政的需求，因此园区企业文化建设也成为工业物业管理的
13、重要内容。以上这一切决定了工业物业管理有其特殊的使命，它不仅仅是一种服务，更重要的是通过服务去支持 服务对象的发展，间接产生社会效益。基于这一认识，公司围绕以上三大服务内容，探索出一套被称为“荣 罡模式”的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心 的发展空间。为了使企业安心生产和经营，公司主动与辖区各行政主管部门建立联系，定期汇总企业在经营和发展 中遇到的困难，积极帮助他们与工商、税务、公安、电力、消防、环保等相关部门协调解决；接受各政府 职能部门的委托，将与企业相关的文件、通告、规定、管理办
14、法等及时传达给企业。作为物业服务的延伸, 小区内引进银行、邮局、仓储运输、商务中心、会务中心、产品展示中心、汽修、餐饮、家政等服务业， 还为驻园企业提供法律代理、代办证照、融资担保、参股合作、企划、孵化等配套服务。公司和业主委员 会在工商联组织的支持下，在小区建立了工商联基层组织，扩大了物业管理服务内容和业主委员会的工作 职能。公司和业主委员会定期组织企业家联谊会、企业发展研讨会、经贸洽谈会、安全生产培训班等活动, 加强企业间的横向交流和资源共享。还通过问卷调查了解企业需求，聘请专家、教授、相关部门领导等为 企业家举办中小企业如何发展、如何转型、如何借壳上市、如何开辟市场及法律知识、销售技巧、
15、企业文 化等专题讲座，为企业家开阔思路，丰富知识。公司还通过商会组织为企业协调解决了大量的经营和 发展中遇到的实际困难。通过公司的这些服务，驻园企业感受到一种大家庭的温暖，一位先期人驻的企业家说：“鑫茂民营科 技园如同一条船，园区每个企业都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船驶向希望的彼岸。问题：(1) 什么是“荣罡模式” ？它是否有存在的价值？为什么？(8分)(2) “荣罡模式”给工业物业服务企业什么启示？(7分)答：(1) “荣罡模式”是天津市荣罡物业管理有限公司创建的工业物业管理模式，即依托集团优势， 适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个 省心、安心、舒心的发展空间。“荣罡模式”有其存在的价值，主要是因为：一该模式适应了工业物业经营管理与工商业厂商的企业 经营管理按各自的运营规律分开运营的需要，更好地发挥双方的积极性，并提高了各白运营效率和经济效 益；二是目前大量的工业物业特别是工业园区物业处于传统的管理方式下低效运营的状态下，还需要新的 专业化、市场的工业物业运营方式才能改变这一落后状态。(2)主要启示是：一是工业园区物业管理将逐步实现专业化市场；二是工业物业经营管理与工商业厂 商的企业经营管理按各自的运营规律分开运营将是必然趋势；三是说明工业物业管理主要内容在基础服务、延伸服务和小区企业文化
