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1、时配建保障房涉税方法处理一、分类随着国家对房地产市场调控力度的加强，各地政府对房企拿地均出台了新的政策，其 中配建保障性住房并移交政府成为新形势下的拿地条件之一。根据目前配建保障性住房的相关形式，配建保障房根据其移交方式的不同，可以将其 分为建成后无偿移交与建成后由政府低价回购；根据配建保障性住房的建设地点的不同又 可以将其分为红线内配建保障性住房和红线外配建保障性住房。其中配建红线内的保障性 住房是目前比较多的形式。,销项:按建设成本加成本利润率视同销售增值税进项：一计税项目避顷可抵扣待明确事项;建设成本是否可作为拿地成本抵减销售散配建保障房无倍移交收入：确认愤同销售收入土增税-红线内：作为
2、土地职取成本加计扣除L抵扣项.红线外：建设成本能迎乍为土地获取成本l加计扣降存在争议收入：确认视同销售收入成本：建设成本作为拿地成本扣除契税一建设成本作为计税依据补墩契税二不同形式下的税务处理与争议（一）建成后无偿移交政府对于建成后无偿移交给政府的保障房，在这过程中主要有两大类观点，第一，产权并 没有发生转移从而不发生相关纳税义务。第二，因为产权发生转移而涉及的各种税费。1. 产权并未转移，不产生相关的纳税义务。基于这一观点的专家主要是因为，房地产开发企业在签订配建保障房协议时候，一般 就约定将配建保障性住房移交给政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构。 配建保障性住房的所有权初始便
3、登记在政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营 机构名下，从而配件的保障房初始所有权就不在房地产开发企业，房地产公司只是将本不 属于其拥有的保障性租赁住房移交给政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机 构，并没有产权登记变更交付的情形，也就不存在开发企业转让房产的行为，也就不会产 生相关的纳税义务。2. 产权转移而发生的税务处理对于建成后无偿移交保障房的，产权发生转移，在税务处理上主要涉及不同税种间的 税务处理问题，增值税如何缴纳？视同销售？若视同销售，那么视同销售的收入怎么确 定？应该作为何种性质进行税务处理？另外，计算土地增值税时成本如何扣除，视同公共 配套还是土地成本？下面具体
4、分析如下：增值税观点一：视同销售确认收入，缴纳增值税保障房建成后无偿移交政府部门，属于向其他单位无偿转让不动产，应视同销售缴纳 增值税处理。相关政策依据：财税201636号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增 值税试点的通知附件一第十四条规定：下列i情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位 或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会 公众为对象的除外。”如果视同销售处理，那么销售价格按照财税201636号文的规定顺序来确定。相关政策依据：财税201636号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增 值税试点的通知第四十四条纳税人发生应税行为价格
5、明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或 者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售 额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确 定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本x（ 1 + 成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免 除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。观点二：视同销售，不征收增值税保障房建成后无偿移交政府部门，属于房企赠与保障
6、房给政府应该视同销售处理，因 此，在赠与环节，根据财税201636号文附件1第十四条的规定，由于保障房建设具有明 显的公益性，房企该项行为属于视同销售的，但是，不征收增值税。相关政策依据：根据财税201636号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改 征增值税试点的通知附件一第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不 动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公 益事业或者以社会公众为对象的除外。观点三：不视同销售处理，作为公共配套处理。对于上述无偿移交给政府的保障房应该视同销售处理所依据的政策文件，有专家针对 所依据的政策提出如下异议：关于无偿”的界定
7、。无偿是指一方单纯获得某种利益而无须支付任何经济代价的行 为。目前，配建保障房大多都已经作为拿地的条件之一，那么无偿移交给政府，其面上说 的是无偿，但从经济形式上看，是有偿的。因此，不应该界定其属于无偿移交。鉴于 此，也就不属于36号文界定的视同销售的情形。而是建议视同公共配套设施来 进行相关涉税处理。土地增值税 观点一：视同销售，确认收入。配建保障房作为取得土地的条件，将红线内配建保障房无偿移交政府部门，属于将开 发产品用于换取非货币性资产的行为，应视同销售处理，按照规定确认视同销售收入。且 价格按照国税发2006187号文件来确定。相关政策依据：根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税
8、清算管理有关问 题的通知（国税发2006187号）的规定：“（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销 售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2. 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 土地增值税清算中扣除项目的处理观点一：作为土地取得的对价，在计算土增时扣除，并可以加计。第一，配建红线内的保障房作为取得土地的条件，将红线内配建保障房无偿移交政府 部门，应视同销售处理，且视同销售的收入应作为取
9、得土地对价的组成部分（具体可以参 考银城地产税务总监傅斌先生写的文章视同销售下的捐赠支出如何确定？），可以视同 土地取得成本在计算土地增值税时扣除，并且可以加计扣除。第二，在红线外配建的保障房，其建设成本能否在红线内进行扣除？或者满足何种条 件才能够扣除？若是扣除能否作为红线内清算单位取得土地使用权支付的金额，在计算增 值额时加计扣除，尚存在一定的争议。相关政策依据：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定：第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价 款和按统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建
10、房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房 地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿 费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。观点二：作为公共配套设施，计算土增时扣除，并可以加计。认为配建保障性住房，属于公共设施范畴，配建保障性租赁住房是开发房地产企业必 须发生的直接费用，所以，无偿交付给政府的保障性租赁住房所发生的成本费用应当作为 公共设施，应当允许在计算土地增值税时予以扣除。相关政策依据：国税发2006187号根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知的规定：（三）房地产开发企业开发
11、建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停 车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿 所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1. 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费 用可以扣除；3. 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（3）企业所得税 视同销售，确认收入。配建保障房作为取得土地的条件，将红线内配建保障房无偿移交政府部门，属于将开 发产品用于换取非货币性资产的行为，应做视同销售处理，并且按照国税发200931号文 件规定来确定收入【
12、与土地增值税有点差异】。政策规定：国税发200931号根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企 业所得税处理办法的通知的规定：第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售， 于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比 例
13、由主管税务机关确定。企业所得税对成本扣除的规定观点一：根据国税发200931号文，房地产企业为配建保障房发生的成本支出应该 作为开发成本在企业所得税前扣除。在红线内配建保障房是土地出让时房地产企业的拿地条件之一，因此，配建保障房的 建设成本应属于为取得土地开发使用权而发生的费用，在土地征用费及拆迁补偿费中归 集，作为开发成本在税前扣除。相关政策依据：国税发200931号国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业 所得税处理办法的通知第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各 项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费
14、、契税、耕地占用税、土地使用费、 土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁 支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（4）契税的处理配建保障房作为土地出让的条件之一，因此配建保障房的建设成本应计入拿地成本 中，作为契税的计税依据，按照建设成本金额补缴契税。由于地区间征管口径存在差别， 应咨询所在地主管地税机关具体的缴纳方式。相关政策依据：根据中华人民共和国契税暂行条例细则的规定:第九条条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者 应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。L 土喝税税负婿佰处理.红线内：建议建设普通1武隹
15、住宅消化该部分附增值价格偏低视为合理理虫M俏橱、企北所者税、土昭税讣税价韬均不做凋整。线外：无法合并清算，不做迹理（二）建成后限价回购政府保障性住房建成后由政府部门回购，回购的价款通常已经在房企签订的土地出让合同 中明确约定，由政府部门按照约定向房企支付回购价款，该价款通常大幅低于市场价格。观点一：正常缴纳增值税，价格无需调整。按照正常的开发商销售房产的方式进行处理即可，而对于部分人认为政府收购的低价 可能存在被调整的风险。由于政府回购保障房的价格在拿地时已经确定，且一般会在合同 中明确体现，因此我们认为，政府按照合同约定低价回购保障房，不属于价格偏低且无 正当理由，视为存在合理理由，不再对增值税、土地增值税的计税价格进行调整。相关政策依据：财税201636号根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改 征增值税试点的通知规定：第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或 者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售 额.根据中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定：第九条转让房地产的成 交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关可以按照房地产评估价格
