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1、 澳洲房地产的商业买卖须知1、何谓物业卖家声明书（SC 32STAEMENT)？ 澳洲法例规定,凡买物业前,卖家一定要予以买家这份文档即卖家声明书,并要买家签订后才可签订买卖合同。这声明书目的是要保护买家利益，保证她们懂得所购买物业的状况。业主须在这文献上公开有关物业的:按揭状况都市规划建筑许可证水费政府告示通往物业公路的状况土地限制或严禁某些用途的阐明电煤气水电话的接驳地契等等。列出这些内容的目的在于：买家要从这些数据中拟定该物业与否适合将来使用。例如买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。她应当拟定目前的都市规划与否准许商业用途更重要的是这个规划在将来会否有所变化。另一例子是，该物业与否在污染的
2、土地上声明书不也许会指出这一点但买家应当找律师作调查。 若发现声明书内容有错误该如何解决? 如果这些错误是违背法律的卖家和她的律师都会受到制裁买家亦可因此退出买卖合同收回所有的定金。 2、卖家可否售卖违例建筑? 法例不严禁该类建筑物的销售,因此买家自己要小心，在签订买卖合同之前应查清该建筑与否违例。例如市政府有否发给该物业建筑批准而这些建筑竣工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查则有也许将来市政府不接受该建筑的合法性也会下令让业主修改建筑直到合格为止。调查建筑合法与否一定要在签订合同之迈进行。否则买家便自动承当责任。因此若没有做这项调查便签约后来才去调查有关的建筑批准有也许导致市政府去调
3、查该物业的建筑要是不幸真的有问题市政府会下令买家去修改物业直到合格为止这样更得不偿失。 、外国人可否在澳洲买住宅楼宇? 为了保障国民居住福利澳洲政府制定的“外国收购法”(Foreign Acisttios nd akeoves CT 1975) 管制外国人投资住宅地产。一般,外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(St Unit）或地与产配套(HouseLadPage)。一般状况下这些可从地产发展商(Of TePln)那里购买。发展商要预先向政府申请批准最高只可卖五成给外国人。重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不涉及在内
4、。 外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗? 两者都可以再转卖亦没有限制。但要留意物业再转手是不是新建成或从未售出过。换言之外国买家不能向你购买此种物业。 什么状况下外国人不可买整个房地产开发项目? 一般状况下,外国人都不准买整个房地产开发项目除非是下列两种状况: 1)外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上例如在澳洲留学但留学生的买楼限制在三十万澳元如下。 2) 外国公司在澳洲有业务需要给来澳工作的行政人员提供住宿。 但要注意的是:这两者亦非长期性一旦申请的因素到终结之时物业便须立即卖出。 此外，澳洲政府虽然不批准外国人买二手房屋但却欢迎外国人投资发展住宅地产。措施是先向政府机构申请提出筹划
5、。例如买一块地然后在十二个月内动工建房。审批的原则是至少支出地价的五成在发展费上。竣工后物业可用作自住、出租或转手。另一种措施是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增长房屋的数量。对此政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。其他非住宅物业的状况： 商用物业： 这定义为已经发展的商用物业如：办公楼、工商业大厦，但不涉及空地酒店设施住宅物业（房屋单位小农场)农场地。少于五百万元的商用物业投资不需政府批准。 附带购买的商用物业: 如投资的工商业需要用这些物业作厂房和店铺之用等等则也不需政府批准。 4、初次买楼自住者可获七千元【初次购房补贴政策会有临时变动,例如澳洲政府宣布提高初次购房津
6、贴及其影响】自今年()七月一日起凡初次购房或建房自住人士均可得到七千元的政府补贴以弥补消费税GST开始实行后因楼宇升值所带来的承当但此补贴只予以从未拥有过自己的房产(涉及自住或出租投资)者。此规定亦加于申请者的配偶上。若两位或以上共同使用该楼宇补贴亦只是七千元并且这补贴是一次性的领取后来便不可再申请。申请者的入息是没有限制的。此规定在全国范畴内实行但每省和地区独立实行。维省议会正在审批这一法案估计印花税SRO会执行管理工作。届时申请者要向SO申请经它审批后款项便能发放使用。、签订房地产购买合同步(CONTRTO SALE)应注意的某些法律事项： 1）如果购买房地产是两人以上，一方面要考虑这房屋
7、是人们共同拥有(OINT TENAT）呢?还是各自按股份拥有（NAT INOMON)? 如果澳洲房地产 IN COMMON)，拥有各自的股份可以自由转让,不需经其他股份所有人的批准,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般状况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式浮现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。 2)在代人买房产时，一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的状况下购买的。为了保证只交一次房产印花税（TMPDUTY），房产真正受益人的名字一定要在合同中清晰注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚
8、交双重房产过户印花税的也许。 )房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的,如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产过户到自己名下时,就会被判再交一次印花税。由于印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用，请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。4)白蚁条款。在原则的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商量白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现,卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁导致的损失。 买主还可以加上如有白蚁发现，买主有权终结合同。作为卖主，为了保护自己的利益，可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用,或加上
9、卖主也有权终结合同的规定。5)其他附加条款 购买房地产主及卖主都可以在合同中加上保护自己或共同批准的条款，法律对此没有详尽规定。只要买卖双方协商批准，合同生效后双方就受法律的制约了。 6)房地产购买合同生效期房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。一般状况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因为卖主一般会最后才签房产合同。从合同生效期到房产过户,手续合法化一般还需周到周左右的时期。房产商的任务在合同生效后就基本算完毕了。房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。 )过户日期 在签订房产购买合同步,选择过户日期一般也很重要。如果买主需从银行贷款的话,在选择过户日期时 请一定
10、注意予以自己充足的时间来过户。一般状况下,建议至少3周（21天)时间,最佳4周，即从银行贷款批准之日起3周到4周后来再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。由于银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分,许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理,这期间至少需2周到3周的时间。如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好，不可参与过户，按法律规定如果从定好的过户之日起,没准备好过户一方在3日还不能过户,就要按房产购买总金额的%年息按日向另一方交纳罚金，直至可以过户为止。因此如果过户日期定的富余，银行有足够时间准备好贷款档参与过户的话，就不用紧张交罚金了。卖主如果卖房时
11、还欠银行的钱，也应在过户日期上选择富余些的时间，给自己欠款银行一定的时间去办 理清除贷款的多种手续。一般状况下也倡导给银行至少3周时间去办理，由于从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部，常常需要3周左右的时间来办理所需档和手续。如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参与过户的话,也同样只有3天时间来准备。3天后如还不能参与过户的话，同样要按房产卖出的价格的12%年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。如果房产购买合同是钞票购买,只需买主的资金在短时间内可到位，准时支付合同金额，买主可以规定将过户日提前到合同成立之日起周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话，也同样可规定尽快过户，由于不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此，请选择好对自己有利的过户日期,从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金，由于买卖双方要对自己银行的行为负经济责任。
