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1、亚东建司交房物业验收管理办法第一章 总则第一条 目的：为了有效控制交房物业的质量品质，保证工程近期顺利移交，切实保障产品品质及质量，减少后期投诉、索赔，在工程竣工管理制度的基础上，特制定本办法。第二条 适用范围：本办法适用于亚东建司各分公司竣工交房物业。内容涉及建筑（结施、建施、水电图）、安装、智能化、消防、装饰、园林工程及配套设施设备及相关图纸、设备、设施、安装使用说明书等资料的移交。第三条 验收依据：国家及地方现行相关规范、标准强制性条文等；亚东房建构造作法，会议纪要及设计图纸等更改设计专项方案文件和重庆市住宅工程质量分户检验标准执行。第二章 分则第四条 建司各分公司：负责组织对本公司各竣
2、工交房物业的预验收评定工作和交房验收评估报告的编写及整改复查评估工作。第五条 集团房产公司：负责按照工程管理制度及企业运行体系对本公司各竣工房工程项目质量和整体效果进行跟踪、把控、检查、整改和移交工作；按照本办法召集相关人员参加交房验收评估会。第六条 物业公司：按照工程管理及企业运行体系参与工程质量的过程管理，特别是预交房前的分户验收和功能性试验工作应提前参与检查及整改，并对分户交接验收资料及实测数据的真实性负责；参加交房验收评定工作，并对亚东建司交房项目的整改情况进行跟踪复查，并从品牌、交房、设计、使用角度对交房质量及功能进行评定。第三章 细则第七条 质安部按房屋验收标准进行检测，房屋严禁存
3、有楼板开裂、渗水、窗口渗水泛碱、外墙渗水泛碱等质量隐患，存有上述隐患应予整改，并对相关责任人进行处罚。第八条 集团房产公司和物业公司按照工程管理制度及本办法，在提出交房评估验收前必须实行“三验”制度，即施工单位自检、集团房产公司的复验和物业公司的接房验收。第九条 各分公司根据下达的交房节点计划，必须在规定时间内完成施工交房自检计划。在预验收前15天向房产、物业、质安部提请验收评估申请，并请以上部门人员提前介入评估、整改。质安部在5日内组织分公司相关人员对竣工物业交房验收、评估、整改，并及时公布评估结果和处罚处理意见。第十条 各分公司交房物业必须一次性评估通过，对一次性通过的给予奖励，未通过的对
4、相关责任人按大要事进行考核处罚。第十一条 验收未通过时，由质安部、总工办提出整改方案，交由施工单位限期整改完毕。第十二条 若复验结果仍未达到交房标准，则对相关责任人加倍处罚。第十三条 对延期交房造成损失的，相关人员应加重处罚。第十四条 对发现达不到交房要求而验收通过的，则对相关责任人进行处罚。第十五条 质安部、总工办交房验收后，根据验收情况形成交房验收评估报告上报。第四章 质量整改及费用处理第十六条 房屋交物业前期整改所需材料费、机械费、人工费、由劳务承包人全额承担，各分公司做好各分项整改费用清单，整改完毕后上报公司财务，以冲抵承包人劳务费用或质量保证金。第十七条 分公司已交房物业后，所出现的
5、质量整改，由物业公司处理，其费用在建司交物业劳务质保金内列支。第十八条 物业公司所提质量隐患整改，超过质保期的由物业公司在物业管理费及大修基金中列支。第五章 奖、罚第十九条 交物业验收一次性通过的，给予分公司项目部人员3000元/次的奖励，一次性未通过的对分公司处以1500元/次罚款（其中经理400元/次，副经理400元/次，栋号长400元/次，并按大要事1次处理；施工员、质检员各150元/次），二次未通过的加重处罚。第二十条 因质量问题造成损失索赔的，由劳务承包人赔偿。各分公司相关责任人处罚，按10%赔偿进行处理（其中经理、副经理各20%，栋号长40%，施工员10%，质检员10%）。第二十一
6、条 各项资料未移交或缺项的，按100元/项对相关项目人员处罚。第二十二条 奖、罚款项由公司总经办负责执行。第二十三条 检查结果纳入月绩效考核。第六章 附则第二十四条 本办法自2012年 月 日起实行，由公司总经办负责解释。附：重庆市住宅工程质量分户检验标准 2012年 月 日重庆市住宅工程质量分户检验标准重庆市建设工程质量监督总站根据重庆市住宅工程质量分子量户检验管理办法（试行）第七条的要求，结合我市住宅工程质量现状、质量通病发生频率和当前质量投诉主要问题以及工程建设标准强制性条文有关要求，制定本实施指南。请工程建设各方责任主体单位通过合同约定确认分户检验有关事项，并结合工程实际情况认真制定好
7、住宅工程质量分户检验方案，做好分户检验工作。一、分户检验质量标准分户检验的质量标准主要包括混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204、建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210、建筑地面工程质量验收规范GB50209、建筑给水排水及采暖工程式施工质量验收规范GB50242、建筑电气工程施工质量验收规范GB50303、建筑工程施工质量验收统一标准GB50300 等规范标准。二、分户检验的条件（一）工程已完成设计文件和施工合同约定的工作内容；（二）所含（子）分部工程的质量验收合格；（三）工程质量控制资料完整；（四）有关安全和功能的检测资料完整。在主体结构施工过程中进行的分户检验项目不受以上条件约
8、束。三、分户检验前的准备工作（一）确定分户检验小组成员；（二）分户检验小组根据工程特点制定分户检验方案；（三）配备好分户检验所需要的检测仪器和计量工具；（四）作好有防水防水房间的蓄水和外墙、外窗淋水试验的准备工作；（五）作好通水、通电的准备工作。四、分户检验的组织和程序分户检验的组织和程序应按重庆市住宅工程质量分子量户检验管理办法（试行）中的第八条执行。五、分户检验合格的评价（一）分户检验合格的评价分户检验项目应符合本指南的规定，每一检查单元计量检验的项目中有 倍即为合格。（二） 分户检验不合格的处理1由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定处理方案进行处理，然后对返工或处理部位重新组织分户
9、检验，直至分户检验全部合格。2当返工或处理确有困难，在满足安全使用要求的情况下，为了避免社会财富的更大损失，可按技术处理方案和协商文件通过分户检验，建设单位应在住宅工程质量分户检验表中明确告之用户，并积极与用户协商处理。六、分户检验项目（一）建筑（结构）尺寸偏差及现浇楼板裂缝1现浇楼板厚度及裂缝（1）质量要求：现浇板的厚度应符合设计要求，偏差应符合施工质量验收规范的要求；现浇楼板不应有可见的裂缝。（2）检验方法：板厚及裂缝检查均在主体结构施工过程中分别进行测量和目测检查。板面裂缝检查目测高度宜距地 15m 左右，俯视检查；板底裂缝检查应站立室内地面仰视检查。（3）检查数量：自然间全数检查。其中
10、板厚检查起居室和卧室，测点应不少于 5 点，其中一个测点应布置在房间中部，即 4 个角点加 1 中心点；其余房间、阳台各测不少于 3 点，即在房间或阳台对角线上 2 角点加 1 个中心点；角部测点宜在墙角（或板角）中墙面（或板角）长、宽两个方向均约 500mm 处。2建筑尺寸（1）质量要求：房间内墙面之间净距极差值控制在 20mm 以内；室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值控制在-20mm 以内，极差值控制在 20mm以内。非矩形房间蝗内墙面净距差由分户检验小组自行确定。公共部分走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求。（2）检验方法：尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地 1m高
11、左右，距墙角 500mm 处；公共部分走道和楼梯间有凸出物处，墙面之间净距应增加测点。(3)检查数量：自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每个房间长、宽两个方向各测不少于 2 点；公共部分走道和楼梯间净距按每层分别各测不少于 2 点；室内净高起居室和卧室测点应不少于 5 点，其中一个测点应布置在房间中部，即 4 角点加 1 中心点；其余房间各测不少于 4 点，即 4角点。角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约 500mm 处。有坡度要求的房间不测室内净高。（二）门窗按装1门窗开启性能（1）质量要求：门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施；进户门开启方向
12、应符合设计要求。（2）检验方法：开闭、手扳和目测检查。（3）检查数量：全数检查。2门窗的密封性能（1）质量要求：门窗扇的室内橡胶密封条或毛粘密封条就安装完好，不应脱槽；玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。（2）检验方法：目测观察、手扳检查。（3）检查数量：全数检查。（1）质量要求：有排水孔的门窗，排水孔应畅通，数量符合设计要求。（2）检验方法：目测观察。（3）检查数量：全数检查。（三）墙面、地面和顶棚1墙面面层（1）质量要求：抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无空鼓（空鼓面积不大于 200c 者可不计）抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；
13、管道后面的抹灰应平整。（2）检验方法：抹灰空鼓用小锤锤击检查；抹灰面层外观质量用目测观察和手摸检查，目测观察时宜距墙面 8001000mm 远.(3)检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓沿墙面长、宽两个方向每个墙面各测不少于 3 处，即墙面两端加中间部位，每处面积约 1 范围；当单片墙面长度超过 3m 时，每增加 1m 应增加 1 处，均匀布点。初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓。（1）质量要求：地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于 400c 且每自然间不多于 2 处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的面层
14、表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。（2）检验方法：地面空鼓用小锤锤击检查；地面坡度用坡度尺或泼水后检查；地面面层外观质量目测观察检查，目测高度宜距地面 1。5m 左右，俯视检查。（3）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间用阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于 5 处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即 4 个角部加 1 中心处，每处面积约 1 范围。初装饰工程卫生间不检查空鼓。3顶棚（1）质量要求：抹灰层与基层之间必须粘贴牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝
15、。（2）检验方法：抹灰空鼓用小锤锤击检查；面层外观质量及裂缝站立室内地面仰视目测检查。（3）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于 5 处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即 4 角部加 1 中心处，每处面积约 1 范围。（四）防水工程1屋面（1）质量要求：屋面工程不应有渗漏和积水现象；天沟、泛水、变形缝等构造就符合设计要求。（2）检验方法：屋面渗漏和积水采用蓄水或雨后检查，蓄水检查最浅处蓄水深度不得小于 20 ，蓄水时间不得小于 24 小时；天沟、泛水、变形缝等构造采用观察检查。（3）检查数量：全数检查。2有防水要求的房间和阳台（1）质量要求：无渗漏排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和积水现象。（2）检验方法：房间渗漏采用蓄水检查，最浅处水深不得小于 200 ，蓄水时间不得小于 24 小时；积水和阳台渗漏采用泼水后观察检
