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2、2008年2月25日 海口HAIKOU 前言 感谢贵司对我们的信任与支持。在这里，我们首先要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司，对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。 产品定位是项目目前的重点工作，做适合市场需求的产品是项目开展营销工作的前提和基础。 随着众多房产大鳄争相把目光瞄准琼海市场，其丰富的开发和 先进的管理经验，使本地房地产市场逐步走向成熟和汗耿劫出村崭灸坷妥编哨开妖老物桅倍相荔岗界潦怂钝矗相镀蔬爷妨坟逗烛腑倾振旧锦符磕须垮报虞片泄梭犁前嘛工捌戴兼查闽雾牌干隔种仆赃肺白饥谜甸
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5、学、公正、严谨的态度对待。产品定位是项目目前的重点工作，做适合市场需求的产品是项目开展营销工作的前提和基础。 随着众多房产大鳄争相把目光瞄准琼海市场，其丰富的开发和 先进的管理经验，使本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商 和置业者日趋理性，平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰， 因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对市场进行深入 分析后，作出简略而理性的如下产品建议，希望能够对贵司的项目产品规划有所帮助。方案正文 绝密文件本方案专为万泉弘庄制定，非相关人员不得传阅。 第一部分：市场篇我司前期已提供较为详细的琼海房地产现状和发展趋势分析报告，在此不做赘述，只对琼海市场进行前瞻性的
6、预测分析。一、市场简析纵观整个海南房地产市场，海南省的第三大城市琼海具有相当大的发展空间和潜力，从以下几个方面来看： 1lvaXFqDP-海南购房者俱乐部 海南购房 专业诚信 更好服务1:u692GN 首先，空气污染指数远远低于海口市。琼海是旅游城市，同处于海南的城市，自然环境相差不远，与海口相比较，它多了一份自然。 fjE;-wL|-海南购房者俱乐部 海南购房 专业诚信 更好服务0Vrk4sA1mO 第二，博鳌会议带动琼海基础设施的建设。海口、琼海的最大差别在于城市功能上的差别，但是在基础设施上的差异性并不大。 =21M70GP=-购房者俱乐部 海南购房 专业诚信 更好服务zrNg/
7、第三，琼海房地产起步阶段，后劲较足。多年来，琼海市住宅房地产开发一直处于自建、自住的自我消化状态，2003年之前真正的商品房很少，同时，有一定规模的楼盘开发体量就更小了，即使06年后至今，琼海房地产也尚处于起步阶段，但后劲较足。任何一个城市的任何行业的起步阶段都存在一定的发展空间，在没有达到利润最大值的时候价值将有很大的上升幅度。海口的房地产市场相对于海南来说，已经比较成熟了，加上受国家宏观调控的影响，2008年上升的空间不会太大；三亚房地产价格基本上达到了一定的高度，继续上升的可能性亦不大；琼海房地产市场刚刚起步，潜力不可估量。第四，据了解，从2003年起，琼海市房产销售形势一路看好，价格从
8、每平米几百元，两三年时间里就上升到现在的2600元。2006年上半年开发总建筑面积46.2万，全年报建项目达46个，建筑面积约240万平方米左右。截止至07年底，琼海在建和完成的商品房项目为29个，其中超亿元投资的就占24个。由上面的数字我们可以看出，琼海市的房地产或者固定资产的投入是逐年增加，发展态势良好，很多投资商和发展商对琼海的前景表示乐观的态度，许多大型项目落户琼海，如，官塘天来泉一二期、兆南集团的万泉绿洲、168亩的伊比亚河畔、98亩的京博雅居等。二、产品分析所谓知己知彼，百战不殆，我司针对当前琼海几个代表性楼盘进行了调查，为项目的差异化特性做好市场基础。1、天来泉 （一期已售完，二
9、期正在规划）地址：琼海市官塘温泉旅游开发区类别：公寓价格：均价2580元/ 总价10万左右（套）含精装，基本参数：小区用地237亩，共2748户。住宅总建筑面积130536.33；别墅总建筑面积1000；酒店建筑面积17333.42；商业建筑面积5164.68。住宅平均数6层；容积率0.999；建筑密度20.11%；绿地率：54.78%；停车位306个备注：住宅均为六楼多层建筑，带电梯，平均面积在42到78不等，一房一厅一厨一卫，精装修。建筑密度低，风格现代简约。主要客户群体为华北、东北、西北。还有小部分外籍人士。点评：规模化社区，位置较偏，缺少必要的生活配套。项目户型面积适合市场需求。但户型
10、实用性不强。市场上主打温泉入户和低总价策略，对生活环境恶劣的东北、西北地区有极大的吸引力。2、阳江花苑（基本售完）地址：琼海市银海路类别：花园阳房价格：楼梯房1988元/起，6楼1918元，电梯2160元起基本参数：总占地面积约35亩，总建筑面积35991，建成后小区总户数为248户，小区共由8栋楼组成备注：主楼为八层半到十层半的电梯花园洋房，其余六栋为六层高的板式花园洋房。主要客户群体为岛外人士。点评：该项目已售完，不会对本案形成竞争压力。因此不做研究。3、海虹家园（尾房）地址：琼海市豪华路359号类别：普通住宅价格：1700元起价，均价2050元基本参数：项目总占地30亩，总建筑面积约54
11、000，其中一期占地面积6501.6，总建筑面积18353.73，一期绿化率41.6%，停车位60个。备注：一期小区规划为3栋12层的电梯公寓，首层为架空层，十二层公寓，顶层为复式结构，首层架空层临街面有近一千平方米的商业配套。整体规划为7栋小高层结合大型内廷休闲园林构成；主要客户为华北、东北、西北。点评：该项目内部环境一般。一期原规划户型面积过大，以三房为主，与市场需求脱节，刚入市后的很长一段时间都是滞销。后对户型进行改造，改为中小户型为主，重新入市。由于原先的产品定位错误，拉长了销售周期和增加改造成本，降低了项目效益。4、万泉河国际度假村（已售完）地址：琼海市豪华路西段类别：公寓价格：19
12、00元起价，均价2300元基本参数：第一期用地面积：13000，总建筑面积24618.36。容积率1.8；建筑密度27.63%；绿化率61.8%；室外车位68个。备注：由三栋12层商住楼组成，60-80两房为主。主要客户为岛外养老、度假候鸟族。点评：项目比较注重小区内部环境，刻意营造度假、休闲小区环境氛围，对后期的物业也极为重视。户型以60-80的二房为主，通透。但周边环境较差。5、鳌泉仙居（一期已售完，二期已完成50%）地址：琼海市豪华路西段类别：住宅价格：起价 1608元/，均价 1771元/，最高价 2098元/基本参数：占地5万平方米，建筑面积15万平方米，容积率2.24备注：一期为7
13、层，二期为6层。客户群体主要为岛外点评：板楼，南北通透，中小户型为主。项目内部刻意营造休闲度假的氛围，因为有温泉泡池，多了个养生的卖点。地段较偏，周边配套和景观较差。短时间内较难提升价值空间。6、碧海苑（已售完）地址：琼海市银海路类别：住宅价格：1688元起价，均价2000元/基本参数：占地71亩，总建筑面积58180平米，共600余户。容积率1.23，绿化率49.9%备注：苑区设计为高档公寓和联排别墅，由22栋多层公寓和3栋联排别墅组成，安排有不同大小的多种户型，南北通透，每个户型均充分考虑通风、采光的便利，配有大面积的观景八角窗，园林景观精心设计。碧海苑以组团布局的方式，实现小区的均好性，
14、做到户户有景。每个组团设有中心绿地和停车场，组团内实现步行环境和景观路径，使景观与建筑相得益彰。90%客户为岛外人士，10%海口、琼海5+2生活型人士。点评：该项目对内部景观细致设计，充分考虑节能和居家。比如公共照明部分均为太阳能照明，直接节约了业主的物管费用。在琼海早期是较为成功和有特色的项目。7、中视万泉湾（在售）地址：琼海市银海路中段类别：公寓价格：2880元起价，均价3200元/基本参数：总占地面积约3万平方米,总建筑面积约5.3万平方米,绿化率高达54%,停车位392个,配有高尔夫果岭、大型游泳池、对弈广场、植物迷宫、森林书吧、篮球场等景观配套设施备注：3栋18层与6栋11层“蝶式”高层，小高层花园洋房。主要客户为岛外人士，不排除海口5+2生活型人士和琼海需要改善居住环境的长期居住人群。点评：塔式建筑户与户最大的问题就是私密性无法解决，通风采光有一定的局限性，容易产生暗角。项目注重内部景观和功能，最大的卖点是1000平米的迷你高尔夫，直接提升了项目的品质。户型设计的功能和实用性一般。广告推广中的“慢”概念迎合了当前高压工作后需要放松的心态，抓住了一部分年轻白领的内心需求。8、万泉绿洲（在售）地址：琼海市银海路高速路口处类别：高档
