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1、干休一所物业管理费用测算一、依据山东省物业管理条例、山东省物业服务收费管理办法以及 泰安市房产管理局有关文件精神。二、人员工资、社会保险及服装1、人员编制和基本工资序号岗位人数工资标准（人/ 月）总数（人/ 月）-一一管理机构227001主任1150015002客服经理（收费员）112001200-二二公共秩序维护部434001队长1100010002队员38002400-三保洁绿化214001保洁员17007002园林绿化1700700四工程维修221001电工1110011002水暖工110001000五合计9600元/月2、人员工资、社会保险及服装费序号项目金额（元/月）依据一一一基本工
2、资9600表1二二二社保费1413见说明-三服装费358见说明四合计11371元/月说明: 主任社会保险总计为工资的38% ,其中：养老保险24%、失 业保险1%、医疗保金7%、住房公积金6% :1500 元/ 月 X38% = 570 元/ 月其他人员按工资总额的10%缴纳社会保险：8100 元/ 月 X10% = 810 元/ 月秩序维护员人身意外伤害保险：100元/年X4 -12个月二33元/月社保费合计：1413元/月。主任、客服经理：2000元春夏季2身X200元X2人二800元秋冬季2身X300元X2人二1200元公共秩序维护员：4000元春夏季2身X200元X4人二1600元秋冬
3、季2身X300元X4人二2400元保洁员：1200元春夏季2身X100元X2人二400元秋冬季2身X200元X2人二800元工程维修员：1400元春夏季2身X150元X2人二600元秋冬季2身X200元X2人二800元年服装费合计为8600元，按两年更换一次计算，则每月服装费为：8600元-24个月 二358元/月。三、保洁绿化费序号1项目依据金额（元 / 月）备注保洁工具、损耗、清洁用品消耗综合测算1502园林绿化保养、 修剪、施肥、喷 药、补种、机具 维护、损耗、用 油。综合测算2003垃圾转运费与环卫处签协议1440每月6车，每车240元。4化粪池清掏费综合测算150每车260兀， 每2
4、年清挖 一遍，每个化 粪池每次清 掏3车5除四害消杀费综合测算50服务范围内 喷洒、投放灭 鼠药、消毒 剂、除虫剂6合计1990元/月四、办公费序号项目依据金额（元 / 月）备注1通讯费2部X100元/部2002交通费综合测算1003广告、书报费综合测算804办公用低值易耗品、办公用设备保养综合测算1005社区文化支出综合测算150社区宣传，国 庆节、春节等 民族节日增 加欢庆气氛 等6合计630元/月五、固定资产折旧费电脑、打印机、办公桌椅、文件橱、工具橱、各种交通标识、对 讲机、安保器材装备费、人字梯、疏通机等资产约投入30000元,按5年折旧计算，贝心 30000弋 年-12月/年二50
5、0元/月。六、不可预见费前五项之和的3%14491 X3% = 435 元/月。七、管理费前六项之和的8%14926 X8% = 1194 元/月。八、税费前七项之和的5.55% 16120 X5.55% = 895 元/月。九、合计序号项目月费用（元）年费用（元）1人员工资及福利费113711364522保洁、绿化养护费1990238803办公费63075604固定资产折旧费50060005不可预见费43552206管理费1194143287税费895107408合计17015204180十、物业管理服务费分摊干休一所南片区建筑面积约 30000平方米（以房产证所标面积 为准），其中，贝S：
6、住宅：17051元-30000平方米 二0.56元/月平方米。十一、费用测算说明1、 经费测算是指“干休一所”物业管理的正常年份 100%收缴 率的收入测算、支出测算以及经费测算和盈亏分析，物业企业的收入 来源为管理费佣金，即8% （1194元/月）。收缴率若达不到100% , 物业企业将面临亏损。2、工程（水、电）维修物业公司只负责人工费，干休一所负责材料费，维修所需材料及时报干休一所购买 十二、车位费1、说明：（1 ）地上停车位收费。停车位租赁收益一部分做为管理费用， 其余部分收益归全体业主所有，用于冲抵服务收费。（2 ）人员配备。干休一所停车位管理，需配备 1名秩序维护人 员，1名车场卫
7、生维护员。秩序维护员用于停车场地的日常巡逻、车 辆的合理引导、人车分流等各项工作。车场卫生维护员用于车位地面 （道路）的维护，划线、补漆，卫生保洁等各项工作，具体配置详见 车位测算表。（3）干休一所院内约计停车100位。以实际划线为准。2、车位管理费测算：车位管理费测算序号收费类别支出项目计算式总数（位 / 月）人1员工工资保安1人X800元，保洁1人X700元15002员工社保费1500 元X10%150工3员工服装费1000 X1 -24+600 X1 -2467-一一4保安器材、保洁工具材料费综合测算100费小计1817元/月用-二二车库1车位地面（道路）维护费100位X50元/年-12
8、个月417共用 设施 设备 日常 运行 维护 费2划线、喷漆100位X40元/年*12个月3333设备（车位锁等）维护费100位X10元/年*12个月834车位冲刷用水、冬天除冰综合测算50小计883元/月-三不可预见费一、二项之和的 3%2700 X3%小计81四管理费一、二、三项之和的 60%2781 X60%小计1669五税费一四项之和的 5.55%4450 X5.55%小计247合计4697元/月地上共有车位约 100个，则车位管理费为：46兀/车位月注：第四项提取的管理费60%，即每月1669元收益归全体业主所有，用于冲抵物业管理服务收费。十三、其他事项1、干休一所在物业管理区域内配
9、备必要的物业管理用房（不少于 4间），并移交物业公司使用2、对于达不到收缴率的情况，应由干休一所承担所缺部分费用。3、根据费用测算第五条所列，物业企业需投入一定的固定资产， 干休一所需提供至少3万元作为物业公司前期启动资金。4、维修基金事宜随后通过相应协议达成。5、其它未尽事项通过签订物业服务协议述明。十四、服务标准我们在人员配备上坚持以公司的“精干、高效、敬业”的用人原 则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准， 严把人才选聘关。管理层人才来源我们以内部选送为主， 并高标准外 聘专业人员，保证管理队伍的高素质和高水平。（一）具体配备及素质要求如下：1、主任：1人，大专以上文
10、化程度，有物业管理管理处主任岗 位证书，熟悉物业管理专业知识，物业管理实践经验丰富，认真负责， 严谨仔细，表述能力、组织能力、协调能力强，思想品质好，有一定 的综合管理水平，掌握与人沟通的艺术技巧。负责干休一所物业管理 处的全面工作。2、客服经理（收费员）1人，大专以上文化程度，熟悉物业管 理专业知识，认真负责，严谨仔细，表述能力、协调能力强，思想品 质好。负责干休一所物业管理处接待业主、解疑答辩、收缴物业服务 费、协助主任做好管理工作。3、公共秩序部：4人，要求具有高中以上文化程度，年龄 45岁以内，身高1.70m以上，形象端正，身体健康，思想作风过硬, 工作责任心强，有一定的擒拿格斗功夫，
11、退伍军人（边防武警）优先 聘用。4、保洁绿化部：保洁绿化共2人，要求具有初中以上文化程度， 年龄40岁以内，形象端正，身体健康，踏实勤奋，有一定的清洁绿 化专业知识和工作经验。5、工程维修部：共2人，负责干休一所内所有强、弱电和水、 暖管道的检查、检修以及小区内配电设施、公共区设施的维护，为业 主提供各种业务内服务。（二）保洁绿化工作要求：1、生活、装修垃圾收集与清运（1）按单元配置垃圾收集点；高层按楼层设置垃圾收集点。每 天定时清理一次。（2）装修垃圾定点堆放，每两周清理一次，在装修高峰期每周 清理一次，并有专人负责。2、地面和墙面（1）地面每天清扫一次。（2）楼梯间天花板每季度除尘一次。（
12、3）楼梯间无灰尘、无乱贴乱画，无乱占用现象。3、楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦抹一次，保持扶手护栏 干净、无灰尘。4、门、窗玻璃每月擦抹一次，保持洁净、无灰尘5、 天花板、公共灯具每月除尘一次，天花板、灯罩（灯盖）、 灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。6、消火栓、指示牌、信报箱每周擦抹一次，保持干净无灰尘、 无污迹。7、道路地面每天清扫一次，清扫避开业主上下班时间进行，白 天专人不间断循环保洁，目视道路干净无尘土、无杂物、无积水。8、绿地、明沟每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除。9、垃圾箱：（桶）果皮箱每天清理一次，每周抹洗二次，垃圾无漫溢，垃圾 箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无
13、污迹、无异味。10、鼠害蚊蝇防治配合相关部门搞好“除四害”工作。11、公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹一次，目视无灰尘、 光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘一次。12、室外休闲健身设施每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾 等），每月刷洗消毒一次。（三）秩序维护（安保）管理和安全防范安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作， 必须做到万无一失。内容包括：出入管理、安防系统使用、维护和管 理，施工现场的管理等工作。1、具体管理内容:针对干休一所管理项目的特点，我们物业公司采取相对封闭式管 理，做到主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全 处有明显标志和防范措施，在人员管理上将进出小区的人员严格实施“来访登记”的方式进行控制；在交通、物品出入管理上，对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、 速度进行管理，采用我们物业公司独有的“记忆 +规范”法，对所有 业主车辆发放凭证(停车卡)，出门凭证放行，标准化管理，以确保 车辆及物品出入安全，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。同 时，我们物业公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”也将全面应用于 正嘉馨居物业管理项目，以确保在安全管理上的万无一失；看管公共财产包括：楼内的门、窗、消防器材及所管区域的井盖、 雨算子、花、
