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1、 悦来国际农副产品交易物流中心 项目规划及投资计划书江苏悦达南方控股有限公司二0一0年七月 目录第一章：前言第二章：市场分析第三章：项目概况及SWOT分析第四章：项目规划布局第五章：项目投资计划第六章：项目招商及运营第七章：项目评价及建议 第一章 前言随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。 但目前，安徽省农产品流通设施建设相当滞后，不能适应农业生产发展的需要，主要表现在
2、：现有市场容量太小，产地批发市场建设滞后，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度很低，这些因素制约了农业的发展和农产品流通。 来安县建设农副产品交易物流中心有利于调整本地区农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构的优化升级，是带动“三农”发展，惠及周边地区的“民心工程”。为积极发展现代流通组织形式，培育形成本地生产要素市场和农产品体系，江苏悦达南方控股有限公司提出开发建设悦来国际农副产品交易物流中心，建成安徽乃至华东地区功能最全、手段最先进的交易物流中心。江苏悦达集团为全国520户重点大型国有企业之一,位居全国重点规模企业
3、前百强、江苏省重点规模企业前十强，为江苏长江以北最大的国有企业。目前在国内外拥有2家上市公司、近30家子、分公司、3万多名员工、资产总额200多亿元。以汽车和纺织为2大支柱，多元化经营，形成了工业制造、能源矿产、公路投资、现代服务业四大产业集群。集团先后与韩国现代起亚、法国家乐福、日本富士重工以及德国黛安芬、印度马恒达等世界500强企业及国际知名企业携手合作，走出了一条以国际化带动新型工业化的成功之路。江苏悦达南方控股有限公司是江苏悦达集团全资子公司，成立于2000年2月。注册资本4.5亿元，现有资产近33亿元，年销售额200多亿元。投资连锁超市、连锁餐饮:与全球第二大零售商法国家乐福集团（C
4、arrefour）、英国韦博得集团（Whitbread）旗下的“ 咖世家 ”（Costa）咖啡连锁品牌实现合资合作。定向商业地产和流通贸易:利用品牌优势和连锁经营资源，发展定向商业地产、供应超市农产品和投资现代农业示范区建设，以及钢材、煤炭贸易等延伸产业。是家乐福（中国）在江苏、安徽、重庆、河南、河北、山西、江西等中国地区的唯一合作伙伴,1999 年10月在南京合资开设第一家大型超市。现有8家合资公司及其38家连锁超市;是中国合作总社新合作商贸连锁集团有限公司第二大股东,致力于全国农村商业连锁的探索和发展，以新的运行机制、新的经营方式、新的服务理念和新的管理制度打造供销社新的形象，为“三农”服
5、务，为建设社会主义新农村做贡献。第二章 市场分析一、项目背景本项目位于来安县汊河新区，该区是皖东对接南京江北新市区的桥头堡，与南京江北新市区、高新技术开发区相连，104国道贯穿全境，10分钟进入沪宁洛和宁淮高速，15分钟到南京大桥、30分钟到南京火车站和南京新生圩港，1小时到达南京禄口国际机场。来安县汊河新区总规划30平方公里，北依沪宁洛高速，南连南京江北新市区，呈现出以工业、商贸、政务为主体的三大组团发展模式。在首期开发的第一组团10平方公里区域内，已有金太阳装饰城和宁北汽配园等投资入驻。 汊河新区区位优势独特、基础设施完善、配套能力较强、要素成本低廉、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成
6、本。南京为江苏省会城市，自古乃传统的长江中下游农副产品集散地，商贸流通活跃。全市人口 800 多万，以南京为轴心、300公里都市经济圈人口7000多万。南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出
7、现，南京优质商业整体空置率很低，虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。二、 宏观经济指标1、 GDP及其增长南京地区GDP增长趋势较为稳定：2003年南京地区生产总值增长势头加速，约1,576亿元生产总值较之2002年，增长了约21.4%。2004年的生产总值更是达到了2,067亿元，年增幅约31.2%；2005年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅15.1%；此后增长势头放缓，至2007年，GDP年增长率约18.1%，2003年至2007年GDP年均复合增长率约20.1%；2008年，全市实现地区生产总值3775亿元，按可比价格计算，比上
8、年增长12.1%；稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。2、 人均可支配收入及其增长南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过2005年约29.3%的增长高峰后，近两年来增速放缓，2006年和2007年的年增幅分别为16.9%和15.8%：2003年至2005年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，2003年至2007年的年均复合增长率约为18.8%；2007年，南京市城市居民的人均可支配收入为20,317元；相比较于上海的23,623元，杭州的21,689元，苏州的21,260元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列；据抽样调查
9、，2008年全市城市居民人均可支配收入为23122.69元，比上年增长13.8%。3、社会消费品零售总额及其增长南京市城市消费品零售总额逐年攀升，2003年至2007年间的年均复合增长率约为23.1%，显示出持续强劲的市场购买力：2004年，城市消费品零售总额约864亿元，较之上年增长约43.9%，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业、住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展；伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，2008年全市城市消费品零售总额约为1651.82亿元，较之上年增长约19.7%。4、 房地产开发完成投资额及其增长南京市房地
10、产开发完成投资额自2003年来保持着较好的增长势头：2004年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为293亿元，增长率也达到新高约59.3%；2005年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为296亿元，较之上年仅仅微涨1.1%；2006年和2007年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成351亿元和446亿元，年增幅分别为18.6%和27%；2008年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额508.17亿元，增长13.9%。三、竞争对手分析南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竟争者。南京
11、农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府主导、企业化运作的特大型“菜篮子”工程。该项目规划占地 3000 亩，概算投资30亿元，总建筑面积约150万平方米。园区分设展示、交易、冷藏物流配送、综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体。整个项目分两期建设，一期占地约1000亩，建设50万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场（物流）交易区，配套建设10万吨冷库。二期主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施。目前一期市场已初步建成，09年5月底蔬菜、果品专业市场率先投
12、入试运营。项目以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏州、上海、浙江等长江中下游大部分地区。预计初期年交易额为150亿，中期为300亿，远景目标是500亿以上。第三章 项目概况及SWOT分析一、项目概况项目名称： 悦来国际农副产品交易物流中心。基本指标： 规划用地6000亩，规划建筑面积600万平方米。规划设计： 三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构办公用房、冷库、冷藏等设施。功能定位：一站式农副产品交易物流中心（保持30年领先）。市场定位：联结苏皖地区，辐射“长三角”，带动中西部。其他方面：规模大，市政支持力度大，定位高。二、项目定位充分利用项目优越的地理优势及悦达的品牌优势和
13、连锁经营资源，打造农副产品批发交易航母，以全新产品、全面配套、全方位服务，打造苏皖农副产品产业集群，促进产业升级换代。项目充分依托政策条件和消费需求，按照现代农副产品批发市场建设要求，本着“高起点、多功能、可扩展、高效益”的原则，统一规划、合理布局、突出重点、分步实施、改善基础设施条件，完善市场服务配套设施，引进先进技术设备和管理办法，将市场建设成为集农副产品交易、存储、保鲜、加工、配送、连锁经营，展销、精品交易、质量安全检测、信息服务、结算汇兑为一体，管理高效、竞争有序、具有很强集散力、辐射力和竞争力的国内大型骨干农副产品批发市场。促进市场规模化、规范化经营，使市场上规模、上档次。推进代理制
14、、会员制、连锁经营、拍卖、合同定购、期货、电子商务等现代交易模式，促进市场向专业化、现代化方向发展。以农产品市场指导带动农产业的集群化和产业化，把苏皖的优势农产品进一步做强做深、提升价值链、提高附加值，再以农产业的发展促进市场的繁荣和强盛，带动苏皖现代物流业和现代服务业，增加农民和服务业人员的收入水平，扩大内需和消费，极大地丰富市区人民的生活水平和生活质量，把苏皖的农产品配送至全球。1、市场主要功能：(1）、农副产品现货交易,保鲜贮藏及商品化处理。（2）、粮油、果品等农副产品大宗交易洽谈,农药残留的分析检测。(3)、全国主产区、各农业部定点市场的农副产品价格、产需信息采集和发布。(4)、 通过
15、市场带动现代（设施）农业和农产品深加工的发展，推动政府农改超即把农贸市场改为超市，促进市场发展。122、 项目定位（1）项目总体定位：经营主题：农副产品批发交易物流中心。投资主题：具有明确升值前景的产权式旺铺。（2）客户定位：自营客为主，投资客为辅。充分发挥项目作为投资性产品的优势，争取政府更大力度的扶持，完善项目产业配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。（3）消费群体定位：本案运营后，消费群体主要为本地客户、本地及外围批发商；其他客户。（4）经营商户定位：本案经营商户为本地及周围批发商，其他区域批发商，行业龙头直销处或办事处等。（5）投资人群定位：本案投资人群界定为全国农产品批发商以 及周边城镇客群为主。以自营客为主，投资客为辅。三、项目SWOT分析1、 优势（Strengths）：（1）汊河新区区位优势独特、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本；争取政府强有力的政策扶持，降低建设和经营成本，减半收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。（2）为培育市场、扶持招商，
