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1、中国地质大学（北京）继续教育学院 2016年03课程考试不动产评估模拟题（补）一、单项选择题1防范估价风险的最后一道防线是（B）。 A.撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D.估价资料归档2评估8号宗地的地价为（C）元/A.740 B.791 C.891 D.9903某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70%，贷款的年利息率为5%，自由资金的一般收益率为8%，试算不动产的资本化率（B）A.5.8% B.5.9% C.6% D.6.1%4某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收
2、益增长2，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7。则该宗房地产的现时收益价格为(B)万元。A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.905若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（C）。A.通货膨胀影响 B.投资利息因素 C.资金时间价值 D.投资风险补偿6下列表述中不正确的是（D）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果图1-1表1-1：临街地深度指数表临街深度未满4m满4m未满8m满8m未满12m满12m未满16m满1
3、6m未满18m深度指数（%）1301251201101007根据图1-1和表1-1，评估1号宗地的地价为（A）元/A.990 B.1037.78 C.1223.1 D.8908有三个比较实例A、B、C，成交价分别为1500元/、1650元/、1600元/。现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比价，得到：标准不动产：100分、估价对象：92分、实例A：89分、实例B ：97分、实例C ：92分；区域修正后，可得到实例A在估价对象区域条件下的价格为：（A）元/A.1551 B.1565 C.1600 D.16259某建筑物的建筑面积为200，有效经过年数为12年，重置价
4、格为800元/，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（C）万元。 A.10.2 B.11.0 C.11.3 D.11.510某建筑物的建筑面积为100，已经使用10年，单位建筑面积的重置价格为500元/ ，该建筑的经济寿命为30年，残值率为5%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额（A）A.1583元 B.1589元 C.1683元 D.1689元11某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/和4800元/，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（C）元/。A.4800 B.5124 C.5800 D.712412有一不动产，未来第一
5、年的纯收益为16万元，预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%，该类不动产的收益率为9%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，土地使用权年限为50年，已经使用了5年，则该宗不动产的收益价格为：（B）A.216.08万元 B.217.04万元 C.218.04万元 D.219.08万元13下列情况中会导致房地产价格上升的是(B)。A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应14引起真正的房地产自然增值的原因是(B)。A.装修改造 B.需求增加 C.通货膨胀 D.改进物业管理15“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A
6、）等设施或条件以及场地平整。A.给水、排水、电力、通信 B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气 D.排水、电力、通信、热力16估价报告有效期应从（C）起计。A.估价时点 B.估价作业期 C.出具估价报告之日 D.签订估价委托合同之日17城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B）。 A.最低价格 B.平均价格 C.出让地价 D.标定地价18在出让土地使用权上建造商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（A）年；A.37 B.43 C.63 D.6019 收益
7、法是基于哪种原理？（B） A.替代原理 B.预期收益原理 C.生产费用价值论 D.区位论20某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则21在出让土地使用权上建筑普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造器2年，建筑物的经济寿命为50年，则在计算建筑物折旧的经济寿命应为（D）年。 A.52 B.70 C.68 D.5022某地区某类不动产2008年4月至10月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、
8、89.2、92.5、98.1（以2007年1月为100）。其中，某宗不动产在2008年6月的价格为1800元/，对其进行期日修正（估价时点为2008年10月），修正后的估价时点价格为（B）元/ A.2218.3 B.2302.2 C.2313.4 D.1908.9图1-1表1-1：临街地深度指数表临街深度未满4m满4m未满8m满8m未满12m满12m未满16m满16m未满18m深度指数（%）130125120110100如图1-1所示，9宗临街宗地的编号从左至右依次为1，2，39，根据表1-1，完成8、9两题23 评估1号宗地的地价为（A）元/ A.1100 B.1080 C.1250 D.1
9、200二、多项选择题24目前我国的房地产估价人员资格有（ABE）。A.土地估价师 B.房地产估价师 C.房地产评估师 D.土地评估师 E.资产评估师25下列表述中，正确的有（ ABC）。A.开发经营期可分为开发期和经营期 B.开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期 C.开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同 D.经营期可具体化为销售期和出租期 E.在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期26我国的房屋权属证明有：（ABC） A.房屋所有权证 B.房屋共有权证 C.房屋他项权证 D.集体土地所有权证 E.国有土地使用权证
10、27不动产的自然特性包括：（BC） A.用途多样性 B.耐久性 C.个别性 D.涉及广泛性28不动产的资本化率有（ABD） A.综合资本化率 B.土地资本化率 C.房地产资本化率 D.建筑物资本化率 E.房屋资本化率29不动产估价报告规范格式主要有：（ABDE） A.土地估价报告规范格式（文字式） B.土地估价技术报告规范格式（文字式） C.房地产估价报告规范格式（文字式） D.房地产估价报告规范格式 E.土地估价报告规范格式（表格式）30不动产的社会经济特性包括：（BD） A.不可移动性 B.权益受限性 C.数量有限性 D.难以变现性31下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ABDE）。
11、A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升32下面属于影响不动产价格一般因素中的社会因素的有（CD）A.消费水平 B.城市交通体系状况 C.不动产交易惯例 D.心理因素 E.地价政策33目前我国的房地产估价管理部门有（ABD）A.国土资源部 B.建设部 C.人事部 D.财政部 E.土地学会34评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括(ABD )。A.基准日期 B.土地开发程度 C.基准地价修正体系D.土地用途 E.基准地价公布日期35房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是(CD)。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求三、 判断题1土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利润）土地增值收益率。（）2在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（）3一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）4在利用假设开发法进行估价时，应特别注意包括开发成本、管理费用销售税费等在内的投资利息的估算。（）5在进
