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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 单选题：先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法正确答案：C2. 单选题：利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境正确答案：C3. 单选题：【2014年真题】房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指（）。A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别B.REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C.市场利率变化给REITs
2、的实际收益带来的损失D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别正确答案：B4. 多选题：下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法正确答案：BE5. 多选题：【2015年真题】房地产投资具有不可逆性的主要原因有（）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高吗，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本正确答案：CE6. 多选题：工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方
3、面，其中管理是指()。A.进度管理B.投资管理C.合同管理D.安全管理E.质量管理正确答案：CD7. 单选题：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险正确答案：B8. 多选题：消费者市场细分的标准可归纳为（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费心理D.经营变量E.消费行为因素正确答案：ABCE9. 单选题：由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈（）的趋势。A.向上波动B.向下波动C.上下波动D.随机波动正确答案：A10. 判断题：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布。（）正确
4、答案：对11. 单选题：【2014年真题】等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是（）。A.B.C.D.正确答案：A12. 判断题：决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称为程序化决策。（）正确答案：对13. 判断题：零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总建筑面积为基础计算的。正确答案：错14. 判断题：为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过增加成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为认知价值定价法。（）正确答案：错15. 多选题：以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法正确答案：ACE16. 单选题：【201
5、2年真题】邀请招标一般应选择（）家以上单位参加投标。A.2B.3C.5D.7正确答案：B17. 单选题：基础设施建设费是指建筑物()米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.1B.2C.3D.4正确答案：B18. 单选题：根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为正确答案：D19. 单选题：【2013年真题】某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是()。A.月B.季度C.半年D.年正确答案：B20. 判断题：客观地评价房地产投资项目的经济效果
6、或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。正确答案：对21. 多选题：市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括（）。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查正确答案：BD22. 判断题：还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额，某物业的投资还本付息比率越高，年还本付息数额就越少，表明该投资的还贷能力越差。正确答案：错23. 多选题：开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍
7、卖E.招标正确答案：AB24. 单选题：（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率正确答案：B25. 多选题：敏感性分析的目的在于（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标正确
8、答案：ABC26. 多选题：确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排正确答案：ABCD27. 单选题：【2016年真题】房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位正确答案：B28. 判断题：用公式A=P(1+i)(1+i)-1来分析投资回收与投资
9、回报，P就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，P/(1+i)-1就是投资者的投资回报。（）正确答案：错29. 判断题：投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。（）正确答案：错30. 判断题：基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。（）正确答案：对31. 判断题：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。（）正确答案：
10、对32. 判断题：可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅到深。（）正确答案：对33. 单选题：【2013年真题】下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性正确答案：C34. 多选题：房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择正确答案：AB35. 判断题：写字楼采用净租方式时，代收代缴费用越多，基础租金就越高。正确答案：错36. 多选
11、题：在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑的因素有()。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.每平方米的租金E.室内的装修正确答案：ABC37. 判断题：财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（）正确答案：对38. 多选题：开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费正确答案：AB
12、CD39. 单选题：【2013年真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险。A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失正确答案：B40. 单选题：某房地产开发商向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款发生为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息为()万元。A.480B.960C.1072.96D.1552.96正确答案：C41. 多选题：控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络正确答案：ABD42. 单选
13、题：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出()。A.平衡点B.临界点C.转折点D.保本点正确答案：A43. 单选题：随着房地产复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度增加租金，使市场最后达到供需平衡，此阶段属于房地产自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确答案：A44. 判断题：在同类产品市场上，同一细分市场的顾客需求具有较多的共同性，不同细分市场之间需求具有较少的差异性，企业应明确有多少细分市场及各细分市场的主要特征。正确答案：错45. 判断题：【2012年真题】由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。()正确答案：对46. 单选题：由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素正确答案：A47. 单选题：在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括（）。A.出让地价款B.前期工程费C.土地转让费D.土地租用费正确答案：B48. 单选题：按()通常将房地产市场划分为三级市场即一级市场、二级市场、三级市场。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分正确答案：C49. 多选题：初步可行性研
