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1、. .西郡英华的市场调查 -比照法1.前言别墅在中国经过10多年的开展，已逐步走向成熟，XX随着市场竞争的加剧和置业者居住要求的提高，别墅的类型逐渐丰富起来，有独栋别墅、联排别墅、双拼别墅等。别墅作为一种高端物业，对于改善住房条件、提高生活质量起到了不容无视的作用。它除了有一般住房根本功能外，更多的带有文化、诗意、创新以及人的理想。别墅的购置群体大致分为以下几种：一类是中产阶层，处于事业的上升期，对于居住品质提出更高的要求，并且要求居住出行方便快捷；一类是私营业主，事业有成，希望享受安静、回归的生活，对环境以及产品品质有极高的要求；另一类是老人，购置一套别墅用来度假或者安享晚年。 首先，XX别
2、墅市场需求巨大：XX的经济开展加快，人均收入、GDP总量都有大幅度的增长，这引发了住宅以及别墅消费数量的激增。从中国目前经济开展的状况来看，富裕的人群越来越多，由于投资渠道比拟狭窄，金融产品比拟少，因此有大量剩余资金的人们开场投资别墅。但目前别墅在XX还是严重缺少的，XX别墅市场有着巨大的开展潜力。其次，别墅品质在升级：在经济大开展的背景下，别墅的规划设计，产品质量、相关配套都在一步步提升，开展商开场注重在细节上下功夫，一草一木都要精挑细选，并且在户型设计、园林规划上采取了人性化设计，打破了别墅脱离高端市场需XX际的局面，逐步走向一条成熟的开展之路。别墅作为房地产业顶端产品，它效劳于最高端的成
3、功阶层。他们不仅讲究品味、在意建筑的品质、关心产品的文化内涵，而且对别墅周围的人文环境和物业配套效劳等等有着更高的要求，购置别墅买的更是一种品位、一种生活方式。这次调查活动选取了距离西华大学较近的西郡英华作为调查对象，并选取其它在售别墅进展比照分析，以此也对XX的别墅市场进展进一步的了解。2.西郡英华简介西郡英华位于郫县红光港华路，距成灌快铁站点仅600米。工程占地270亩，分2期开发。目前开工建立的一期，占地115亩，是由联排别墅和墅质洋房6+1观光电梯墅质洋房组成的纯低密社区，面积区间120-320 。工程内的景观设计以英式庄园景致为设计蓝本，规划布局以一中心、多轴线、多细胞发散式组团布局
4、，通过对空间的梳理和轴线的组织，实现内外双景的同时，又使各景观中心之间到达互相渗透的效果，形成富有层次的整体社区，为住户带来集视觉享受、生态氧吧、休闲娱乐、情趣园艺于一身的园林规划。社区规划低密度、建筑风格讲究、园艺景观布局独到、外围环境规划生态化、户型产品创新专利化、社区生活配套精心运筹、植入英式物业效劳处处倡导欧陆典雅生活，时时禀赋英式纯粹的款待精华。3.户型优势西郡英华共有两类户型：A型和B型A型 面积：181-195赠送露台33-36左右、 地下室71-76左右优势：1、过百平方米超大赠送面积，多处可变空间2、前庭后院的花园设计，前后双入户，安康生活与细微关心无处不在3、采光充足的阳光
5、地下室，实用性强2.8米层高全赠送4、主卧室套房设计结合6.95米挑高的坡屋顶设计，豪华浪漫尊崇。B型 面积：239-243赠送露台9-35左右、 地下室97-98左右优势：1、过百平方米超大赠送面积，多处可变空间2、6.7米超大客厅开间配合3.6米层高设计，雍容豪华。3、边户单元三流线出入户设计，让业主居家更加便利。4、所有 卧室均带露台或阳台，更能亲近蓝天XX。5、主卧室双面采光通风，另配超大衣帽间及卫生间6、特色中庭花园，让业主的居家生活步步见景。总建筑面积:1065674.与竞争者的比拟影响别墅价格的因素很多：一、地段。这表达在交通和商业环境，便利的交通可以明显加快居民的生活节奏，提升
6、居民的生活质量，一个良好的商业环境让居民能方便进展商业交易，提高生活质量。二、规划设计。随着消费水平的提高，人们开场追求更高的视觉享受，有喜欢中式风格当然也有喜欢西式风格的吧，不同风格也对应不同的价格。三、生活配套。这包括文化背景和娱乐设施，文化价值表达在居住人群及其周围人群的素质，这能无形中提升居民的生活质量，在居住区的绿化和娱乐设施让居民在工作之余得到充分的放松，这是愉悦的生活环境必不可少的；四、物业管理。对于别墅工程来说，不管工程建的如何，后期的物业效劳和管理其实是非常重要的，因为物业管理是否好，决定了以后业主的居住环境能否到达高端人群的需求。此次调查将从这几方面入手，对西郡英华与其它竞
7、争者进展各方面的比拟。4.1 地段与交通比照首先，将西郡英华、花样年君山，国色天香别墅湖宫和恒大山水城进展比照分析：参数比拟：楼盘名称 西郡英华恒大山水城国色天乡别墅鹭湖宫三利宅院府邸地区郫县大邑温江高新环线位置三环以外三环以外三环以外三环以外建筑类型独栋别墅,双拼,多层独栋别墅,双拼独栋别墅,双拼,联排独栋别墅,双拼,联排交通状况位置得天独厚，离尘不离城。距XX市区仅15公里，驱车15分钟可到三环路；距离成灌快铁出口仅600米，步行可达。全面升级的双向8车道景观大道成灌路、地铁2号线、成灌快铁、南北大道、IT大道、老成灌路、沙西线、西区大道等 “五纵三横的立体高速交通，是大城西范围内的高品质
8、第一居所墅质社区，也是XX周边出行方式选择最丰富的别墅区北与XX市南部的崇州市接壤，距离XX市区二环路约40公里。本工程交通便利，与XX的交通联系便捷，有成温邛公路国道318线。国色天乡地处XX青城山都江堰旅游金三角的核心地带，以主题旅游和生态住区为主要业态；位于成青旅游快速通道起点，光华大道、成温邛高速、芙蓉大道三线切入，从市区出发只需25分钟，从三环开场计算分钟即可抵达；从成温邛高速上绕城高速到达双流国际机场只需30分钟车程。地铁1号线目前价格起价4200元/平方米起价6800元/平方米均价9000元/平方米均价14000元/平方米物业费别墅3元/平方米/月3元/平方米月别墅为2.5元/平
9、方米/月，其它为1.5元/平方米/月3元/平方米/月装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯容积率1.390.490.680.78入住时间2010年12月待定待定2011年1月开盘时间2010年2月6日2010年6月27日2009年11月1日2009年9月27日开发商XX中铁置业XX恒大鑫瑞大邑置业XXXX置信实业集团XX XX三利房地产XX公司从以上对表格中可明显看出各楼盘在价格上的差异。首先，高新区是XX著名的技术开发区，比郫县、温江、大邑县更繁华，因此三利宅院府邸的价格自然占一定优势。其次，在交通环境上，三利宅院府邸紧临地铁1号线上，人群集中大，加大了其繁华力度，并且此处的居民可以更方便快捷的出行，这些
10、好处自然抬高了其销售价格；另外，国色天香别墅湖宫地处国色天香这个著名的旅游景点，不仅为此处的住宅带来来了不少人气，也增加了这里的商业时机，并且增加了这里的文化气氛，自然房价比其余两处房价高实属正常。 而西郡英华和恒大山水城两者都处于远郊，且离繁华地区较远，因此其价格不能与前两者媲美。4.2 规划设计比照将西郡英华与规划设计上具有相当特色的花样年君山、置信芙蓉青城比照分析：名称西郡英华花样年君山置信.芙蓉青城地区郫县新津都江堰目前价格起价4200元/平方米均价15000元/平方米均价15000元/平方米风格英式庄园现代新中式山居纯别墅中式传统亮点概述一中心、多轴线、多细胞发散式组团布局，空间的梳
11、理和轴线的组织，实现内外双景，各景观中心互相渗透的效果，富有层次的整体社区，为住户带来集视觉享受、生态氧吧、休闲娱乐、情趣园艺于一身的园林规划。获“2010中国房地产指数系统十大特色典范别墅荣誉称号。丘陵地形，垂直高差近百米，植被茂密，依山就势，良好视线与阳光感，临水充分亲水；山腰建筑视线开阔；山顶建筑俯瞰整个小区，远眺新津。沿着700米的景观大道，为“现代新中式山居别墅的典范。名符其实的旅游地产，特色别墅。地处风景优美的国家AAAAA级风景区青城山，将中式传统建筑的“八字入户门、照壁石雕、灰瓦坡屋顶、门扇、格扇窗、细节构件等进展具有当代意味的抽离、转化、变形，在局部使用钢架构造和玻璃顶面等现
12、代工艺处理。从以上表格中的比照内容可以看出，一栋别墅的规划设计是非常重要的，由于人们的消费水平的不断提高，人们越来越追求视觉享受，居民对别墅的周边环境和别墅本身的文化底蕴，设计风格要求越来越高。花样年君山的价格比西郡英华明显高出许多，就在于它独特的“现代新中式山居别墅风格，临水更亲水，让人们亲临大自然的愿望得以实现，并且更重要的是，他的特色是群众所肯定的，“2010中国房地产指数系统十大特色典范别墅荣誉称号说明了一切，这自然为别墅打了一个好广告，让其价格飙升。置信.芙蓉青城的价格依然不菲，因为它有青城山的文化底蕴和人气作支撑，将中式传统建筑风格与现代中式风格有机融合，为其增添不少特色，价格自然
13、不会低。而西郡英华的英式风格是群众手法，更强调了经济实用，在规划设计方面的特色并不如另外两者突出，当然再加上地段情况，所以价格远不如另两者。4.3 周边配套将西郡英华与香颂岛在周边配套方面作比拟分析：名称西郡英华 今日润园 地区郫县红光港华路郫县西区大道北侧红光段目前价格起价4200元/平方米均价7919元/平方米周边配套西郡英华的社区生活配套，以国际都市生活蓝本和居者实际生活为主，规划5000方王子幼儿园、1100平米英伦宫廷级高端休闲会所、英伦风情商业街、社区底商和集中商业中心等兼容质感享受、日常生活便捷的场所，让居者足不出户，即可舒心消费幼稚圆：郫县示范幼儿园、贝贝幼儿园、童心幼儿园中小
14、学：郫县一中、郫县华西中学大学：西南交通大学信息产业学院、XX农业大学水产学院、XX电子机械高等专科学校综合商场：郫县百货商城、精品商场、康乐电器北大街店医院：郫县人民医院、郫县妇幼保健院、郫县中医医院邮局：中国邮政、XX省郫县邮政储蓄、邮政储蓄ATM银行：中国工商银行、中国农业银行、中国建立银行其它：德克士从以上表格中的比照内容可知，由于在一个地方安居下来就要很长时间，那么在这段时间的衣食起居是人们的生活根底，别墅周边的生活配套对人们的生活是不是起到了便利的作用，对衡量此别墅的价值非常重要，当然这直接影响到了别墅的价位。就西郡英华和香颂岛来说，两者所处地段并无多大差异，但香颂岛周边有很多大中小学校，这既为居民的孩子的学习生活提供了便利，这里集中的是高素质人群，也无形中提升了此处的文化价值，当然也带来了一些商业时机。并且综合市场、医院、邮局、银行等生活根本需求公共设施一应俱全，无疑为人们提供了便利的生活条件，让人们的生活速度提高，质量也跟着提高。而西郡英华周边配套不多，只有规划中的休闲会所和少量的根底商业中心，因此，香颂岛的价格比西郡英华高实属必然。5. 总结由以上各项比照分析后发现，西郡英华在很多方面都不具备很好的优势，地段不够繁华，规划设计不算很特色，交通和周边配套也不够完善，导致别墅的价格不如很
