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1、2009房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路与技术方法实战研修班学习总结一、 结构成本控制的意义：从各设计院完成的施工图测算结果来看，结构成本有很大的离散性。出现很大离散性的原因主要有以下两方面的因素：其一是客观因素，包括自然条件（地震烈度，风等场地条件）、建筑形式等；其二是主观因素，包括设计院的责任心以及甲方管理是否到位。结构专业的成本占总建安成本的70，可见，结构的设计优化工作开发商控制成本，占领市场，具有很大的意义。尤其地下室（包括桩基础），是成本控制的重灾区，地下室平米造价基本上是地面以上平米造价的3倍，单从这一点上来讲，地下室方案布置、结构选型、桩基选型等就应重点优化对象。二、
2、 当前结构成本管理的市场状况： 仅从经济指标上对结构成本进行控制，认为含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀，是个很错误的认识，结构的设计优化，有个合理的度，不能一味追求低含钢量、低砼量，而是要找平衡美，质量、成本、进度集合考虑，各专业之间的成本相互影响要统盘兼顾。三、 全方位成本管理的概念：1、 资源如何配置最合理，目标客户最关注什么？比如一个小区的景观设计，客户往往很关注软景观（草、树、水等等），对硬质景观往往不是十分关注，而关注点往往是回家的路边以及景观示范区，所以这些位置的资源配置要好。2、 价值分析：花的钱所得到的提升价值要远大于所花的钱。3、 风险分析：如拿地之前，进行场地的普勘，
3、可大大降低风险，但不能带来价值。4、 时间支持：项目成本、生命周期。四、 成本管理的控制措施： 组织措施、技术措施、经济措施、合同措施(如设计合同中，费用支付可按施工图完成80，交底5，封顶5%，验收10比例来支付)。五、 结构成本控制的管理思路及方法（一） 必须对整个设计和策划的全过程进行管理1、 前期策划阶段：买地时对场地现状不清楚，造成地下投入远大于地上，大于投资预算；买入土地前，就应对场地地质条件摸清，规避投资风险。2、 规划阶段：要搞清楚地质情况，什么地方不适合做高层及地下室，可以避免施工风险；对建筑高度给予足够的关注，如80米（抗震等级、构造措施需提高），60米（风载控制50，10
4、0年的界限），30米（高、多层界限），对成本影响非常大；要关注转化层、架空层的市值是否十分必要。3、 方案阶段：各工种要介入，尤其结构、消防、机电要早渗透。4、 扩初阶段：扩初的目的，一是满足报批要求；二是确定各工种大的方案，比如结构基础选型，桩基选型，地下室顶板、底板选型，上部结构选型等等。5、 施工图阶段：是精细化设计阶段。6、 施工配合阶段（二） 事前控制的几个要点：1、 设计院的选择（扩初及施工图阶段）l 设计院选择的重点是合适易管，态度重视，并非大牌设计院就好，要考虑选层次低的工程师来做的可能性，还需要了解所做项目情况。项目多，硬加进去进度，质量均无法控制，更需考虑服务意识和市场口碑
5、。选好设计院后，还要选专业负责人。2、 专业负责人的选择l 业绩和经验：相同项目要三个以上l 图纸质量、成本控制意识、服务意识l 市场反馈、业内其他l 三个配合：图纸修改是否及时专业协调能力、沟通能力工地、现场配合l 影响力和控制力，主要看在公司的组织影响能力，看其职位及交流情况。3、 如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识l 前期的主动沟通，如甲乙双方通过对设计任务书及部品部件清单的讨论，达到共识，再形成正式文件。l 平等尊重的心态l 质量标准的换位思考l 同行的交流与竞争设计院与房产公司质量标准的对比分析设计院对图纸的关注点开发商对图纸的关注点1、满足安全及规范要求1、满足安全及规范要求2
6、、满足建筑功能要求2、满足建筑功能要求3、满足设计成本控制要求3、满足工程成本控制要求4、满足其它特殊要求4、满足目标客户的各项要求5、满足施工便捷性的要求l 双赢的思路和手段4、 如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期l 资源要集中，快则可能会出现质量、成本的失误，不可能做到又快又好，不符合科学发展观l 工序的前置和搭接也比较关键，如拿地前对场地地质情况的了解，可先做普勘，拿地前先把方案做好。l 标准化设计工作：争取把市场上比较好的户型都做到施工图，只要根据地质报告组合要求，一般1520天就可以完成施工图。5、 设计费的合理取值l 设计费本身对其总成本、进度及质量的影响如何 投入的成
7、本：策划设计施工 对成本的影响：策划设计施工 设计费占总投资的23，而价值影响是7080，是40倍的关系。l 设计费取多少合适？（a）比市场平均高一点；（b）比市场心理预期高一点；（c）要有配套的管理措施和方法。l 设计费如何支付：比如设计费可以一部分支付给设计者（每平米12元左右），如某些地方及地产公司，设计费从不压价。6、 设计合同中设计公司应承担的风险有哪些l 设计错误导致的损失（缺、碰、错、漏）l 设计延误所导致的损失l 施工配合不到位l 设计结果超限额的罚款在设计合同中，常出现的问题的点应该提给设计院，如果重点部位出现问题，要进行处罚。例如楼梯碰头问题，地下室留洞问题，建筑、结构标高
8、相差太大引起现场凿砼问题等等。7、 限额设计合同的引入和使用l 意义l 内容（可控的、易离散的）l 限额的弹性（数值的范围和局部的调整）l 限额的数值：比当地水平略低l 双赢的思路8、 哪些技术原则甲方必须重视和提前输入l 甲方可以把各专业统一技术措施或各专业设计指引从设计院要来，把甲方的要求加进去。l 各专业的设计总说明要重点关注，有时一句话可能就是很多的浪费。l 建筑、结构的标注构造做法，也要重点关注，一个节点可能关系成百上千根梁。（三） 结构设计过程中必须控制的关键环节有哪些？1、 扩初阶段：l 结构体系的确定及主要平面图l 基础（桩基）的选择及设计图2、 施工图阶段：l 电算模型及计算
9、系数的取值 l 标准单元截面及配筋图l 地下室的布置及样板配筋图l 结构转换层的布置及配筋图（四） 与设计公司合作时，我们最担心的是什么？1、 风险：必须占用大量的资源进行评估2、 思想的融合：必须花大量的时间进行沟通3、 如何消除我们的担心？（五） 施工图审查公司的选择及沟通1、 选择思路：一般审图公司有两种：一是政府垄断；二是市场化运作，应选择易于沟通的设计公司2、 沟通的时机：注重前期的沟通，非量化因素3、 沟通的内容：对造价影响较大，规范的边界或有争议处4、 沟通的方式：直接沟通，关系维护，资源借助（比如结构的裂缝宽度问题，短肢墙如何判别问题，地下水位取值问题等；短肢墙采用新级配筋率问
10、题等等。）（六） 哪些外部资源是必须引入的？1、 引入的前提是什么？不应看名气，看性价比2、 引入的资源类型有哪些？l 垄断部门：消防、人防、审图公司l 学术权威、行业专家、专业咨询公司，一定要注意要性价比高的专家，要计算收入和产出比3、 引入的时机如何把握：尽早、及时4、 合作方式及注意事项有哪些？顾问、长期、短期六、 施工通病裂缝问题1、 砌体与砼间的裂缝占80各施工裂缝2、 板的裂缝出现位置基本在建筑物的四角，单项板的长方向，管线密集、集中的位置3、 与结构安全相关的裂缝基本没有七、 结构设计管理流程八、 结构成本控制的技术关键点（一） 层高问题1、 层高对成本的影响及控制l 结构成本：
11、地上：a、减少所有竖向物体的长度和柱、墙砼体积，砼、钢筋数量减少b、总高度减少，降低结构的竖向总荷载，间接降低结构成本c、降低上部结构承受的地震力及荷载，间接降低结构成本地下：a、土方开挖、运输可减少 b、基坑维护成本可降低 c、底板、侧壁截面配筋 d、（水压力）抗拔桩、抗拔锚固件的数量 e、基坑降水的费用l 其它土建成本：减少所有外围护墙、内分隔墙、装修隔断的数量；减少门窗、幕墙、涂料粉刷等数量l 设备及运输成本：a、可以更好的满足节能规范的要求 b、减少空调等设备的负荷量 c、减少后期空调等设备的运营成本2、 如何降低层高对于许多公共建筑，包含地下室空间，规范或者客户关注的不是层高，而是使
12、用空间的净高，所以要尽量压缩梁高、机电层高度。l 结构梁高：a、 型钢宽扁梁方案，可取b、 无梁楼盖，柱网均匀，大面积可采用c、 预应力梁方案：工期问题、总包与分包问题、成本问题，30非预应力筋解决破坏度d、 钢结构：防水问题、造价设计院通常的做法是取结构本身的经济梁高1/81/12，综合各种成本因素，最优化取值常常应较正常结构本身最经济的梁高降低1020（可以将梁高优化为1/121/18，将梁设计为方梁）。l 机电的管道空间：设计院通常的做法是空调、水管、电缆各占一个标高，实际空间利用低，而作为甲方，应与设计院沟通，共同完成管线综合的设计优化，进行交叉，会增加工作量，但可以节约大约200的空
13、间，可以把这项要求写入合同中，要求做空调专业的来完成此项工作。l 结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以交叉？a、 在管线通过处结构梁变截面b、 管线在结构容许的范围内穿梁c、 结构做无梁楼盖，使管线和柱帽在同一高度（或柱帽上返）d、 可以将结构梁的布置与空调管线布置保持一致，以便使结构梁与空调管共同占用一个空间e、 机电管道可以采用非标准空调管或空调双管，以降低机电管道所占空间（二） 结构超限对成本的影响及控制1、 结构超限会有什么影响？成本、设计周期（及超限审查）2、 如何权衡和控制结构的超限？要计算投入产出比，慎重对待3、 结构超限后该如何处理？引入资源，及时沟通、论证案例一：上海广中路
14、1地块概况：2004年，上海，7度抗震，四类场地土，共9栋高层建筑，3栋33层，3栋22层，3栋18层。大地下室相连，有2个结构转化层，首层，地下室双入口大堂，平面凹凸不规则，建筑物整体长度65米，必须按超限结构进行“超限抗震审查”。分析： 结构超限对建筑方案的不利影响（剪力墙布置） 结构超限对设计周期的影响 结构超限对成本的影响。145Kg/m2比正常多80Kg/m2，即450元/m2问题： 甲方在方案阶段未考虑成本，无成本意识 设计院希望安排沟通时，未及时沟通，甲方也有责任 建筑高度比超限对成本的影响l 高层建筑混凝土结构技术规程规定：在6度及7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核心筒结构的高
15、度与宽度比不宜大于6，框架剪力墙结构的高度与宽度比不宜大于5；在8度区，限值分别减1。l 建筑高度的超限不属于抗震超限审查范围l 建筑高度比超限对结果会有什么影响？超限会增加结构和建筑成本。高宽比超限的程度，建筑物的风荷载、建筑物的地震力是影响结构成本的重要因素。案例二：深圳某项目高层住宅，7度抗震，基本风压0.75，地面粗糙度B类，建筑高度99.8米，进深12.5米，高宽比达8.0。方案对比分析结果增加结构成本约17元/m2。（三） 公共大地下室的面积充分利用了吗？ 1、 设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？ 退红线作法，使地下室最大化可以多停车。2、 地产公司对面积使用率的关注点在那里？地产公司对地上指标比较关注，比如得房率之类，而对地下关注较少。3、 为什
