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1、word百丽通州物流园项目可行性研究报告工程经济学作业项目可行性研究报告百丽通州物流园建设项目目录一、总论1123二、项目的规划相关性与建设必要性334三、场址选择555四、投资估算与资金筹措84.1 投资估算89五、财务评价95.1评价依据95.2根底数据与参数10营业收入估算105.4本钱费用估算105.5盈利能力分析105.6偿债能力分析105.7财务评价结论10六、可行性研究的结论与建议116.1可行性研究结论116.2可行性研究建议11附表12 / 一、总论 百丽通州物流园项目。本项目由百丽国际控股承办。百丽国际控股，前身是百丽集团，创建于1992年3月8日，于2007年5月23日在
2、某某成功上市，中国大陆著名的鞋业品牌连锁经营公司，主要经营鞋类业务与运动服饰业务，据中国行业企业信息中心统计，2011年度，以销售额计国内女皮鞋市场排名前10名中，有6个品牌属于白丽集团，它们分别是百丽第一，天美意第二、他她第三，思加图第五,百思图第八和森达-女鞋第九;森达-男鞋居男装皮鞋市场排名首位，截至于2012年6月30日，百丽国际控股在中国大陆拥有自营零售店15,964家，在某某与澳门拥有自营零售店163家，实力宏厚。1投资项目可行性研究指南试用版；2建设项目经济评价方法与参数第三版；3马驹桥镇城市总体规划20042020年4通州区国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要5市“十二五时期
3、物流业开展规划6市国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要7相关设计规X标准等正在加快步伐融入世界经济的中国，物流业开展空间巨大，市场前景看好，将成为经济开展新的增长点。被经济学家称为继劳动力、自然资源之后的“第三利润源泉物流管理已引起企业界的广泛关注。然而，长期以来，我国许多厂商把经营重点都放在生产和销售环节上，想方设法从这两个环节中找到利润，却往往对物流中潜在的利润视而不见。不仅大多数国有大中型企业对物流认识和重视不够，而且不少地区和主管部门也未能充分意识到物流管理对市场流通、经济繁荣所起的重要作用。有资料显示，2000年我国实现GDP为89404亿元，全社会物流费用支出高达17880亿元，
4、约占GDP的20；实现工业总产值73965亿元，物流费用高达29586 亿元，约占40，就是说，全社会物流费用每降低一个百分点，就可以节约178.8亿元费用 ；工业总产值每提高1个百分点，账面反映占压资金就多达近300亿元。美国目前全社会物流费用支出不足GDP的10，如果我国能达到这一水平，按照2000年的GDP水平，将可以为全社会节约8940.4亿元的物流本钱，或者说可以多产生近9000亿元的利润。由此可见，物流管理这个“第三利润源泉喷涌而出，将会给企业、给社会带来滚滚财源，节约大量的人力物力，物流业开展空间将是巨大的。这将对企业、社会经济的开展产生巨大的推动力。而且通州区是京杭大运河河畔的
5、产业新城，作为重点建设的新城区，通州新城开展目标也定为“区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。同时通州区也正在加快建设中心城，使之成为城市化的龙头。中心城将在现有根底上向东南方向拓展，新城规划中心城面积达到115平方公里，能容纳90万人口。在通州新城X围内，将构建“一河两翼，南拓东进，组团开展的空间结构，主要引导开展行政办公、商务金融、文化、会展等功能，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。在近两年，通州投资百亿元加强了以道路交通、供热、燃气、生态环境等为主的城市根底设施建设，新城根本框架初步形成、公共服务设施不断完善。京津公路通州段、运河东西大街、北苑高架桥、北关高架桥等一大批道
6、路桥梁建成，二中通州分校、育才中学、史家胡同小学、北工大通州分校、中医医院通州分院等众多优质教育、医疗资源相继落户，城市服务功能不断增强，为未来新城开发和产业开展创造了条件。商家也对通州中心城觊觎多时：品牌商业和社区商业都在快速进驻，精品百货正在快速崛起。这表现了通州的潜力。而此时百丽通州物流园项目建成后，其为“总部+物流的仓储物流业务，它将作为地区的区域配送中心，承当地区包括城区、近郊区、远郊区各连锁店商品的总库存储周转任务，对商品进展存储与零售配送与售后维修，满足每年1500万件的商品周转量的作业要求，为企业带来巨大的盈利。同时为了通州乃至地区的可持续开展，加快传统作业向第三产业、向现代服
7、务业的转型与提升城市形象和促进长效管理，满足社会与经济日益增长的需要，依据市国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要文件精神，项目的建设显得尤为迫切。百丽通州物流园项目建成后将作为地区的区域配送中心。 本项目位于市通州区马驹桥镇，具体地点为：东至通州物流园八号路，南至通州物流园二号路，西至空地，北至仓储一街。、内容与主要设备材料建设规模：项目总占地面积平方米，项目占地面积25040平方米，建筑面积43228平方米，其中建筑控制规模43333平方米，用地性质：W4物流用地。 建设内容：建2栋仓库、1栋办公楼、地上4-5层、简单装修；1栋宿舍楼、地上6层、简单装修。外墙采用涂料装饰，安装小型空调。主
8、要设备材料： 1、建筑材料，外墙装饰材料，门窗玻璃，卫生洁具； 2、防水防腐材料，油漆涂料，阀门组件，陶瓷制品，仪器仪表； 3、给排水系统，消防系统，管件管材，供水设备，室外排水； 4、建筑电气，照明灯具，低压电器，电线电缆，弱电系统，防雷系统，低压配电柜。本项目为市通州区马驹桥镇建设工程，地处县城区，周边“六通一平“六通指通上水、通下水、通燃气、通电力、通电信、通路；“一平指宗地内场地自然平整城市根底设施配套条件好。1.2.4项目建设进度本项目计划于2013年02月开始，2014年09月完成，预计建设工期19个月。1.2.5项目投资和筹资方案本项目总投资为27032.70万元，其中建设投资万
9、元，筹资方案为银行贷款。1.2.6主要技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数量1项目占地面积250402建筑面积432283建筑密度%4容积率5总投资估算万元6建设投资估算万元7预计年均营业收入万元2800008预计年均利润总额万元849009预计年均净利润5075810预计投资净利润率11财务内部收益率税后12投资回收期税后年213借款偿还期年2本项目的实施满足社会与经济日益增长的需求，有助于经济的快速开展，利于我们生活水平的的提高，更会给企业带来滚滚的财源，使企业得到更好的开展，符合通州经济开展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的开展。 二、项目的规划相关性与建设必
10、要性2.1.1马驹桥镇城市总体规划20042020年马驹桥镇城市总体规划20042020年中指明了马驹桥镇位于进京、下卫、入冀、出关的交通枢纽上，交通条件极为便利，物流运输对马驹桥镇来说是一种新兴产业，马驹桥镇开展物流运输的潜力巨大。同时也明确了要利用市物流园区落户马驹桥的重大机遇，结合其作为重要交通枢纽的地位，梳理园区对内对外交通，统筹合理安排仓储物流用地，为区域周边地区和城市生产生活提供有效服务的原如此。还规划仓储物流用地集中分布在通州物流园区和大杜社工业园区北侧，分别占地公顷和公顷。对于物流园区的规划如此按照通州物流园区控制性详细规划确定的用地规模建设，占地504公顷。并且在第七十九条也
11、明确了近期的建设重点为：1加快对马驹桥镇中心区改造；2完善环保园区和物流园区；3建立马驹桥镇东西部联系道路。通州区国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要 通州区国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要中点明了要坚持“优化提高一产、二三产业并重，突出开展现代服务业的思路，大力调整产业结构，形成了“三二一产业格局，第三产业增加值占地区生产总值的比重达到50%以上。并提出环渤海区域合作进一步深化：通州是环渤海多条开展走廊的重要节点，地处京津联系带轴心、京津冀现代化交通体系核心位置，是参与区域分工合作、服务环渤海的“桥头堡。随着以京津冀为核心的环渤海经济圈战略地位的提高，区域经济总量不断扩大，分工协作趋势更加明显，依托首都、面向环渤海的区位优势将使通州可以利用更大X围的资源实现自身快速开展。也指
