《XX城市广场项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX城市广场项目可行性研究报告（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、青岛城阳宝龙城市广场项目可行性研究报告宝龙集团（青岛）置业发展有限公司目 录第一章：总论第318页第一节：项目建设背景第3-9页第二节：项目市场环境分析第1018页第二章：项目总体建筑规划思路第18-22页第三章：项目投资收益分析第23-26页第一节：项目投资估算第23-24页第二节：价格定位第25页第三节：销售收入预测第25页第四节：利润预测表第26页第四章：资金筹措计划第27页第五章：敏感性分析第27页第六章：项目风险分析第27-32页第七章：研究结论第32页一、总论（一）、项目建设背景青岛市区概述青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。青岛是中国十大最具经
2、济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”。 青岛是首批全国文明城市。青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市，获得“中国人居环境奖”。青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。青岛是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一。青岛是中国重要的外贸口岸之一。 青岛是中国重要的海洋科研基地。青岛市经济环境发展状况1、青岛市GDP发展状况2005年，青岛市经济保持持续快速协调健康发展，2005年，青岛GDP完成26955亿元，比2004年增长169，为1994年
3、以来的最快增速，并连续两年保持在16以上的高增长平台，同时，GDP总量首次跻身全国35个大中城市十强，列上海、北京、广州、深圳等城市之后居第10位。2、青岛市三大产业发展状况据统计数据显示，2005年青岛市第一产业实现17464亿元，同比增长04；第二产业实现139975亿元，同比增长20；第三产业实现112111亿元，同比增长16。一、二、三产业比例为65519416。农业生产形势趋好。2005年，全市粮食播种面积74888万亩，比2004年增长206，亩产达到421公斤，总产量达到31502万吨，是1999年以来相隔6年后，青岛市粮食总产再次超过300万吨。畜牧业和渔业生产也有新发展工业经
4、济增长强劲。随着四大工业基地和六大产业集群建设步伐的加快，工业对全市经济的拉动作用和主导地位进一步增强。2005年，青岛市规模以上工业完成增加值10633亿元，比2004年增长294；实现产品销售收入42668亿元，同比增长285；实现利税3733亿元，实现利润1864亿元，均比2004年大幅提高。工业经济效益综合指数达到173，比上年提升226个百分点。三大特色经济发展加快。全年港口吞吐量达187亿吨，比2004年增长149；集装箱吞吐量631万标箱，同比增长228。民航旅客吞吐量55504万人次，货邮吞吐量1234万吨，分别比2004年增长154和181。全市实现旅游总收入25658亿元，
5、比2004年增长236；接待国内外游客25175万人次，比2004年增长139。海洋经济发展进一步加快。投资、消费、出口三大需求合力拉动经济增长。2005年，全市全社会固定资产投资完成14566亿元，比2004年增长45；实现社会消费品零售总额8659亿元，比2004年增长158；全市出口总值（不含中央、省公司）17588亿美元，比2004年增长264。3、青岛市外商投资情况今年上半年，全市国民经济继续保持快速增长，非公有制经济增幅高于全市国民经济的增幅，特别是外资经济首次超过个私经济占非公有经济的比重，稳占非公有经济半壁江山。全市非公有经济增加值完成1076.1亿元，同比增长17.8%。其中
6、外资经济增加值完成538.4亿元，同比增长21.8%，占非公有制经济比重50.03%。2006年上半年外资经济运行特点如下：（一）外资经济处于高位运行。“十五”期间外资经济年平均增幅为27.1%。外资经济一直处于高位运行状态， 2006年上半年外资经济增幅虽有所回落，但仍达21.8%，高于同期非公有经济增幅4个百分点。（二）外资经济占非公有经济半壁江山。外资经济增加值完成538.4亿元，总量规模扩大了140.8亿元；同比增长21.8%，高出非公有制经济增幅4个百分点，拉动全市非公有制经济增长10.2个百分点；占非公有比重的50.03%，比上年同期提高3.3个百分点。（三）外资经济对国民经济的贡
7、献作用显著。外资经济对全市经济的贡献率41.5%，对全市非公有经济的贡献率57.6%。外资经济实现税收29.4亿元，同比增长26.1%。外商投资企业进出口总额95.53亿美元，其中：出口56.39亿美元，同比增长13.6%，占全市出口总额比重58.4%。进口39.14亿美元，同比增长9.9%，占全市进口总额55.3%。可见，外资经济对国民经济的贡献仍是主要动力。（四）外资经济主要聚集在工业。外资经济中的第二产业增加值完成487.6亿元，同比增长21.3%，占全部外资经济的比重90.5%，比上年同期提高0.6个百分点。其中外资经济工业增加值完成487.1亿元，同比增长21.3%，高于非公有经济工
8、业增加值增幅1.3个百分点，占非公有经济的比重45.3%，比上年同期提高3.2个百分点；占全部非公有制经济工业增加值的74%；比上年同期提高0.7个百分点。在第三产业中，外资经济中其他服务业增加值完成28.1亿元，同比增长69%，占全部外资经济的5.2%。但第三产业其他行业所占全部外资经济比重偏低，分别是：交通运输邮政业占0.66%，批发和零售占1.1%，住宿和餐饮业占0.5%，房地产业占0.35%，金融占1.6%。4、青岛市居民生活水平根据青岛市统计局提供的抽样调查资料显示，今年19月份，青岛市城市居民的生活水平继续提高，生活质量不断改善。 据抽样调查，今年19月份，青岛市城市居民人均可支配
9、收入达到11297.48元，比去年同期增长19.2%；人均消费支出升至8718.42元，同比增长21.9%。调查数据表明，工薪收入仍是青岛市城市居民家庭收入的主要来源，而经营净收入则是居民家庭收入大幅增长的主要动力。19月份，青岛市城市居民人均工薪收入8892.33元，比去年同期增长27.6%，占家庭总收入的比重为72.4%。由于今年以来从事个体经营活动的人数大幅增长，促使19月份青岛市城市居民家庭收入中来自个体经营的净收入人均达到649.70元，同比增长51.0%。 在前三季度青岛市城市居民八大类消费支出中，除医疗保健出现小幅下降外，均有不同程度增长。其中交通和通讯支出增势明显，居住方面支出
10、继续走高。19月份，青岛市城市居民人均交通和通信支出994.13元，比去年同期增长45.7%；用于居住方面的支出人均713.14元，同比增长15.5%。杂项商品和服务支出增势不减，家庭设备用品及服务支出持续增长。19月份，居民家庭杂项商品和服务支出人均275.94元，同比增长43.8%；人均家庭设备用品及服务支出580.50元，同比增长33.6%。衣着消费出现快速增长，食品支出稳步提高。19月份，居民人均衣着支出1093.60元，同比增长42.9%；人均食品支出3160.01元，同比增长14.8%。教育文化娱乐支出增加，医疗保健支出下降。19月份，居民家庭人均教育支出667.03元，同比增长2
11、1.9%；人均医疗保健支出573.74元，同比下降7.1%。5、青岛市经济环境对项目的影响目前岛城楼市，西海岸、浮山新区和城阳为主的北部区域，是最受关注的三个板块。而在这三个板块中，城阳板块以良好的生态环境、深厚的历史渊源、优美的自然景观而成为居住的理想区域。青岛市内靠海的陆地面积有限，城市要发展，只能向北扩张。目前，对于北部的居住极限，多数青岛人能接受的是城阳。从青岛的经济增速水平看，青岛的经济环境对项目是具有绝对利好的，作为一个商业项目开发，只有区域经济繁荣、居民生活水平提高才是项目能否成功的关键。青岛城阳区概述地理位置及面积：城阳区地处青岛市区北部，位于东经12007-12034、北纬3
12、611-3624。东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。东西最大横距41.5公里，南北最大纵距24公里。全区总面积553.2平方公里。行政区划： 1994年6月，青岛市市区行政区划调整，析崂山设立城阳区，辖城阳、流亭、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个镇，230个行政村（居委会）。2001年6月，撤镇改设街道办事处，所辖村民委员会（居委会）名称不变。人口与民族：截至2005年末，全区总户籍人口46.88万人，外来人口30万人。民族主要为汉族，另有回、朝鲜、蒙古、满、壮、锡伯、鄂伦春、彝等少数民族。土地资源 ：截止2002年末，全区土地总面积5.53万公顷，其中
13、，宜城建地0.07万公顷，占土地总面积的1.43%。城阳区经济综合实力不断增强。2005年全区生产总值完成321.2亿元，同比增长23.6%；人均GDP达到8494美元，增长26%；财税总收入（不含海关税）完成27.4亿元，增长29.6%；全社会固定资产投资完成180亿元，增长50%。城镇居民人均可支配收入达到13021元，农民人均纯收入6002元。2005年，城阳区新增民营业户4565户、累计达到1.8万户，新增注册资金13.3亿元、累计达到111.1亿元。民营经济实现的产值、贡献的税收分别占全区的62%和61%以上，初步形成了电子信息、石化橡胶、新材料、机械、纺织服装、食品六大主导行业。
14、项目概况：1、项目名称：青岛城阳宝龙城市广场2、开发单位：宝龙集团发展有限公司3、项目位置：项目位于青岛市城阳区城阳街道正南方向。北边为崇阳路，南边为文阳路，西边为长城路，东边为中城路。4、规划设计原则规划设计原则统一原则：强化商业街的完整性与统一性，强化主力店与商业街的联系，以风格统一的环境设计规划整个项目。以人为本的原则：贯彻以人为本的原则，充分体现对人的关怀，创造轻松、舒适、独具特色的休闲购物环境。文化原则：努力提高文化品位，提炼欧州商街的符号、载体，精心设计小品与绿化，并通过空间变化、屋顶形式等建筑语言展示历史，增加文化情趣。 精致的原则：从整体到细部设计遵循典雅、精致的原则，并延续一
15、定的文脉及本土特色，以环境自身的特色体现商业气氛。5、开发单位概况：宝龙集团发展有限公司于1990年在澳门成立，由由澳门知名爱国实业家许健康先生创办，总投资额2990万美元，现已形成宝龙房地产业、宝龙酒店旅游业、宝龙信息产业、宝龙工业为一体的多元化大型企业集团，集团下属控股公司五十余家，遍布香港、澳门、缅甸、北京、上海、西安、广州、太仓、郑州、泰安、蚌埠、洛阳、成都等境内外各大城市，公司的经营规模总资产达到近100亿元，拥有员工5000人。宝龙房地产业 宝龙房地产是宝龙集团支柱产业之一，已经形成了集前期策划、工程管理、销售及良好的售后服务和优质的物业管理为一体的开发经营与管理的模式。十年来本着“人无我有、人有我新”的经营理念，朴实经营，稳健发展，
