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1、目 录1宏观市场概述11.1宏观经济形势分析11.2产业政策对房地产市场的影响21.3市政交通建设对房地产市场的影响71.4奥运规划及对房地产影响81.5相关地区住宅供应分析及区域市场特点111.6需求分析141.7住宅宏观销售分析161.8住宅宏观价格分析191.9未来整体市场预测212.区域住宅市场分析222.1区域市场界定及分析说明222.2供应量分析262.3产品分析322.4价格分析572.5销售情况分析643客群特征分析69调研项目客群特征分析693.1客群定位模型693.2客群特征描述694.个案分析715.分析结论805.1宏观经济健康、平稳、快速发展，房地产业方兴未艾805.
2、2新世纪北京面临新机遇，商品房市场供销两旺805.3区域市场分析结论：815.4个案横向点评分析结论：82 / 文档可自由编辑打印1宏观市场概述1.1宏观经济形势分析1.1.1宏观经济形势2004年，全市经济持续快速增长。初步测算，全年实现地区生产总值4283.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。其中，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。产业结构继续优化
3、，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。1.1.2固定资产投资投资增势趋于平稳。2004年年初，全市固定资产投资增速偏高，通过坚决贯彻落实中央宏观调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。其中，基本建设投资631.4亿元，增长22.7%；更新改造投资175.3亿元，下降18.9%；房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5%。1.2产业政策对房地产市场的影响2004年，可以说是北京房地产界的政策年，在这一年里，各项政策频出，给行业和市场带来了一
4、定的影响。具体来说，2004年的政策可以分为一下几个方面：1.2.1土地、拆迁关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知(4号令)执行时间：2004年1月17日绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，将停止协议出让国有土地使用权，从而堵上了2002年“33号文”对土地实行招标拍卖所开“口子”。新政的出台意味着土地交易的公开与透明，对整个北京房地产一级市场上土地的流转、审批有较深远的影响。北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见执行时间：2004年3月25日加强土地用途管制。对耕地保有
5、量、基本农田保护面积和建设用地规模实行总量控制。征用和占用土地必须符合土地利用总体规划、城市建设规划，并纳入建设用地利用年度计划。严格建设用地计划管理、建设项目用地预审和土地审批，杜绝土地征用和占用的违规操作。全面推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度和土地储备制度。改革土地征用制度和安置补偿办法，保护失地农民利益。关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知执行时间：2004年5月9日与3月25日北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见作用一样，从源头上对土地进行了严格的控制，从而对房地产行业固定资产投资的过快增长，房地产市场局部过热起到降温作用。对新
6、商品房的供给无疑起到了一定的抑制作用。配套文件：关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的实施意见包括4个方面：关于暂停农用地转用审批和须报国务院审批建设项目用地的范围；关于重点急需建设项目确认程序；关于重点急需建设项目用地审查报批程序；关于遗留建设用地项目的清理。关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知执行时间：2004年7月1日7月1日后，不再颁发临时国有土地使用证；通知执行后原则上以单栋建筑为单位，交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。1.2.2金融投资关于个人住房担保委托贷款还款业务增加等额本金还款方式有关问题的通知执行时间：2004年1月1日等额本
7、金还款方式适合于还款能力较强或已经有一定的积蓄的借款人，其特点为利息支出较低。同时规定住房公积金贷款单笔最高贷款额度继续保持40万元。关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知执行时间：2004年4月30日为进一步加强国家产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险，从而控制由于固定资产投资的过热而导致的房地产行业的金融风险。商业银行房地产贷款风险管理指引执行时间：2004年9月21日新政对全国所有的商业银行如何进行土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理提出了要求，而其中对个人房贷风险的控制更是重中之重。关于调整个人住房担保委托贷款收费标准有关问题的通知执行时
8、间：2004年7月1日经过调整，借款人平均负担的担保服务费降为贷款金额的0.8%，平均降幅达到37%；抵押物评估费平均降幅达到49%；住房公积金贷款抵押物评估的收费标准，重新进行了划分，50万元以下(含50万元)，评估收费标准按抵押物评估值的3%收取；50万元以上的，则最高收取1500元。评估费用不足300元的，按300元收取。另外，中心承担连带责任保证担保的住房公积金贷款的应缴担保服务费不足300元的，按300元收取。非指定贴息项目也可申请贴息贷款执行时间：2004年10月5日贴息贷款的好处有两点：首先是手续简便，借款者只需通过已经与中心签订了贴息合作协议的银行及相应律师事务所进行办理，其次
9、，经管理中心审核部分的借款金额可以享受公积金借款利率。中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知执行时间：2004年10月29日上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。1.2.3物业管理关于业主大会招标有关问题的意见执行时间：2004年3月2日指导和规范了业主大会选聘物业管理企业的行为。物业管理企业资质管理办法执行时间：2004年5月1
10、日物业管理企业资质等级分为一、二、三级，不同的级别有不同的要求。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。办法对加强物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，进行物业管理企业资质管理具有重大意义。北京市居住小区机动车停车管理办法执行时间：2004年6月16日新办法明确了小区内机动车停车服务的责任，并强调了社区业主对社区内车位的优先承租和购买权。关于印发物业服务收费明码标价规定的通知执行时间：2004年10月1日物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形
11、式、收费依据、价格举报电话12358等。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。1.2.4规范市场关于建立经济适用住房购买资格公示制度的通知执行时间：2004年1月10日通知所规定的购买经济适用住房实行申请、审批、公示制度。申请人将在北京建设网上被公示，公示期为10个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格，严格了经济适用房的购买条件、程序，并且提高了利用经济适用房进行投资、投机，甚至是炒作的门槛。关于对我市部分廉租住房政策进行调整的通知执行时间：1月1日东城、西城、崇文、宣武四城区廉租住房
12、配租租金补贴标准由每月每平方米25元提高到每月每平方米30元；朝阳、海淀、丰台、石景山四近郊区廉租住房配租租金补贴标准提高到每月每平方米27元。关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法的通知执行时间：2004年5月1日配套文件：北京市房屋出租代理合同与北京市房屋租赁合同示范文本房屋租赁代理是指房地产经纪机构接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动。由过去中介的单方承诺，变为现在银行、房地局备案、中介三方的信誉度来保证，租赁双方的利益因此得以进一步保证。新合同中对房屋租赁市场出现的假房东、房屋的装饰装修、租金和有关费用的收付、房屋
13、的转租、无权代表等投诉相对集中的问题首次给予了明确的规定。同时标志着租赁行业的管理从“主体审批”向“行为监管”推进了一大步。关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知执行时间：2004年5月20日购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。1.3市政交通建设对房地产市场的影响1.3.1道路交通 2004年，交通设施建设继续加快。
14、全年完成交通运输投资148.8亿元，比上年增长15.2%，占城市基础设施投资的比重达到33.3%。轨道交通项目进展顺利，地铁四、五、十号线（含奥运支线）全面开工，在建规模达到86.3公里。 公路建设稳步推进,全年新改建公路953公里；其中，在建高速公路100公里，六环路黄村至良乡段24公里已建成通车。城市道路建设进一步加强，首体南路、圆清路、五塔寺路、白云路、马家堡西路等工程建成通车，道路通行能力不断提高。6座交通枢纽建设按计划进行，其中，动物园交通枢纽已经启用，进入试运行阶段；六里桥综合客运枢纽基本具备试运营条件；马驹桥一级货运枢纽年底已报竣工。1.3.2绿化绿化美化步伐加快。全年共完成绿化
15、造林40.48万亩，植树4230万株；全市林木覆盖率达到49.5%，比上年提高2个百分点。三道绿色生态屏障建设取得新进展。其中，绿化隔离地区新增绿化面积4.76万亩，平原绿色生态屏障建设新增绿化面积4.02万亩，山区绿色生态屏障建设新增绿化面积31.7万亩。野生动物保护及自然保护区建设得到加强。启动了密云水库湿地、汉石桥湿地建设工作，保护区面积占全市总面积的8%。城市园林绿化水平进一步提高。城市楔形绿地建设进入前期准备阶段。城近郊区新增绿地面积848公顷，其中新增大型绿地20余处，共117公顷。城近郊区绿化覆盖率达到41.8%，比上年提高0.7个百分点。人均公共绿地面积达到10平方米，增加0.4平方米。1.4奥运规划及对房地产影响1.4.1奥运工期及规划布局北京奥运会的前期工作共分三个阶段，分别是：前期准备阶段（2001年12月2003年6月），全面建设阶段（2003年7月2006年6月），以及完善运行阶段（2006年7月2008年奥运会开幕）。目前正处在第二个阶段，
