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1、第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置一、 物业管理企业的组织形式物业管理企业应根据自身实际情况， 选择适宜的组织形式。 物业管理企业的组织形式有直线制、 直线职能制、事业 部制、矩阵制等。（ 二）直线职能制直线职能制以直线制为基础， 在各级主管人员的领导下， 按专业分工设置相应的职能部门， 实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示， 只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。（1） 主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面
2、广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。（2） 主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。二、物业管理企业组织机构设置的影响因素（ 一 ） 企业战略因素战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。 组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略发生了重大变化时，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。（ 二） 外部环境因素外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。 在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。 外部环境越复杂
3、、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影（ 三 ） 技术因素技术因素主要指包括设备、 技术、 管理知识在内的广义技术概念。一方面，组织活动需要利用技术来进行；另一方面，技术及设备水平影响组织活动， 亦影响职责划分、 岗位 设置及素质要求。（ 四）组织规模及所处阶段组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。 企业所处的发展阶段不同， 面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。三、物业管理企业组织机构设置的要求（ 一 ） 按照规模、 任务设置物业管理企业在设置组织机构时，
4、 一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设置就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基础上， 又应适当减少部门划分， 或者将几个相关的部门合并成一个综合部门， 采用一专多能、 一职多责的组织机构设置方式。 物业管理企业的组织机构设置要服从企业的任务和目标， 根据物业管理模式的任务和目标的不同， 组织机构设置的重点也应该有所区别。（ 二 ） 统一领导、 分层管理物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分解， 落实到每个职能部门和项目， 有 物业管理企业无论进行怎实现集权与分权相结合。效控制管理行为，样的组织机构
5、设置， 都要服从统一指挥的原则， 即企业的各个机构在公司的总体发展战略和方针的指导下， 服从上级的命令和指挥。 这样才能避免多头领导和多头指挥， 保证政令畅通， 提高管理工作的效率和效果。（ 三 ） 分工协作在物业管理企业中， 应加强上下级之间纵向协作， 改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。物业管理企业组织结构的划分包括管理层次的划分、 部门的划分和职权的划分。 各层级、 部门和职位之间要有专业的部门或人员来管理和负责， 各部门和人员之间又应该保持相互协作关（ 四）精干、高效、灵活物业管理企业组织机构在精简、精干、高效的同时， 还应根据企业外部环境的变化和企业内部业务发展的需要，
6、 及 时作出必要的调整。四、物业管理企业的机构设置物业管理企业规模较大、 管理的物业较多时， 企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构（ 也有称管理处、服务中心或服务处的 ） 。在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内（ 一 ） 总经理室总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师” （ 总会 计师、 总经济师、 总工程师等） ， 部分企业还设有总经理助理， 他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。源管理制度， 编制人力资源发展和培训计划， 优化人力资源结构和人力资源配置
7、，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。（ 三 ） 行政管理部行政管理部的主要职责包括： 编制实施行政管理、 企业文化建设、 品牌管理和信息化建设的规划和预算， 建立相关规章制度、管理标准和工作标准， 完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息 管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。（ 四）财务部财务部的主要职责包括：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、 财务分析和财务管理等工作； 督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总
8、经理室汇报财务收支情况。（ 五 ） 品质管理部品质管理部的主要职责包括： 企业质量管理体系运行和 维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。（ 六 ） 市场拓展部市场拓展部的主要职责包括： 物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展， 物业项目可行性研究分析， 制作标书， 投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调， 顾问项目管理与协调等。划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各 物业项目进行目标考核等。（八）
9、工程管理部工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保障， 合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、 预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程 设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工 程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。（九）安全管理部安全管理部的主要职责包括：各物业项目安全管理 监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安 全 管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管 理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实 施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、 安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故 或突发事件的调查和处理。（十）环境管理部环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理， 保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、 监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与 考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施， 组织编制并实施 项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。.
