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1、郑东新区项目可行性报告天津顺驰地产有限公司目 录1.项目所在区域概况31.1郑东新区概况31.2郑东新区在城市发展中的地位41.3郑东新区规划特点51.4郑东新区起步区概况62. 项目地块分析82.1宗地描述82.2宗地规划条件92.3周边环境分析93.市场情况103.1市场总体情况103.2市场供给情况113.3市场需求情况123.4对供需的总结以及对市场的预期134.SWOT矩阵分析144.1优势和劣势分析144.2机会点和威胁分析155.项目定位195.1.市场定位应考虑的要素195.2客群定位205.3.产品定位225.4价格定位236.时间节点267.结论27附表1：项目方案28附表
2、2：107国道周边区域市场调研29前言本次报告是在市场研究的基础上，结合本项目的自身优势、劣势、机会与威胁，提出有针对性的产品定位，旨在最大限度地强化本项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本项目的总体素质和市场竞争力，并作为我们项目综合素质的参考意见。在对郑州市房地产市场和项目所处区域郑东新区做了较为深入的研究后，结合项目自身S.W.O.T.分析，以期为本项目做出切合实际的市场定位，也就是旨在寻求市场需求热点和市场供给空白点的同时坚持“创新性”和“可执行性”两个基本原则，为项目准确切入目标市场打下坚实的基础。1.项目所在区域概况1.1郑东新区概况郑州是河南
3、省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。郑州地处中原腹地，为全国重要的交通、通讯枢纽。两大铁路动脉京广铁路、陇海铁路，两大公路动脉京珠高速、连霍高速均在此交汇，交通便利。郑州市优越的地理位置对周边地区有很强的辐射力，会展、商业批发和零售设施齐全，物流集散量和人员流动量大，信息网络健全，通讯设备先进，商机非常大。随着经济的发展，郑州城市扩展速度很快，但仍然难以满足一个拥有近亿人口大省省会城市的发展要求。省政府提出的稳步推进城市化进程、完善基础设施、优化生态环境、提高文化品位，把郑州建设成为全国区域性中心城市的重要举措。郑东新区位于国务院批准的郑州城市总体规划的城市东
4、部圃田组团。建设郑东新区的目的是把郑州发展成为区域性中心城市和社会主义现代化商贸城市而采取的重大举措。郑东新区总面积155平方公里，整体规划为一条西南东北走向的历史文化和生态发展轴线，汇聚了二七广场、商城遗址、省市行政办公区、新区CBD、CBD副中心、龙湖以及贯穿市区的主要河流，发挥着城市中枢的功能。郑东新区总体发展概念规划方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”，以及“环形城市”等先进的城市规划理论应用于新区总体规划中，体现了新颖的创意和独特的风格。郑东新区高速公路环绕，交通发达。根据概念规划编制的郑东新区总体规,使未来的郑州具有历史与现代、新城与老城、自然与城市“共生”的理念，成为世界城市之
5、林中富有魅力和特色的现代化城市。1.2郑东新区在城市发展中的地位 随着经济的发展，郑州城市扩展速度很快，但仍然难以满足一个拥有近亿人口大省省会城市的发展要求。 建设郑东新区正是在这种历史背景下，为抓住机遇，迎接挑战，把郑州发展成为区域性中心城市和社会主义现代化商贸城市而采取的重大举措。 城市其他三个方向的不可发展性：北部已经抵达到黄河，没有发展的空间；西部为传统的工业区；南部为工业区和自然村庄不利于整体规划和居住。 贯穿城市的京广、陇海两大铁路干线交汇于城市中心，将城市划分为西北、东南两大产业带和东北、西南两大城市板块，其中东北城市板块是郑州市的政治、经济中心，是城市发展的热点。郑东新区凭借其
6、毗邻东北板块的优势成为新城区建设的首选之地。 郑东新区属于城市总体规划的东部圃田组团，西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，交通便捷。 为加快新区建设，郑州市投入巨额资金进行了机场迁移和快速路网的建设，修建了两座横跨市区和新区的立交桥，将郑东新区与郑州市区融为一体。其中107国道与金水东路立交桥是目前省会规模最大、一次性投资最多的立交桥，现已修建完成正式通车。1.3郑东新区规划特点1.3.1总体规划郑东新区概念规划构画了一条西南东北走向的历史文化和生态发展轴线，汇聚了二七广场、商城遗址、省市行政办公区、新区CBD、CBD副中心、龙湖以及贯穿市区的主要河流金水河与熊
7、耳河，发挥着城市中枢的功能。针对京广、陇海两大铁路干线交汇于城市中心的特点，规划提出双“V”字型城市产业带的构想，优化了郑州城市空间和功能布局。郑州未来的经济构成，将加强传统产业的改造和提升，重视21世纪新的成长产业，即IT、物流、生物等新兴产业的发展。快速道路网络把新区与老区连成一体，新区建设将为老城区改造提供新的活力和空间支撑。1.3.2新陈代谢城市郑东新区的远景总体发展概念规划，引入了新陈代谢城市的先进理念，立意新颖、风格独特，体现出以人为本的精神和改善人居环境的意愿。新的规划一改过去“摊大饼”式城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为CBD、龙湖地区、商住物流区、经济技术开发区
8、等若干组团，从而为郑州城市远景建设制定出具有中国特色的可持续性城市发展方案。每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连通来联系组团。沿河流、湖泊、高速公路、干线公路都规划有大面积的生态回廊绿地，为人居环境创造理想的空间。1.3.3生态城市郑州市的规划远景是拥有三大生物圈的生态城市：嵩山生物圈、龙湖生物圈、黄河生物圈。三大生物圈既有联系又有区别，通过规划形成一个生态回廊。充分体现了“以人为本”的设计理念，进而实现了人与自然的和谐。 1.3.4环形城市 为缓解城市交通而设的五条环形公路及CBD和CBD副中心的环形建筑群形成了一个交通发达的环形城市。目前郑州市在郑东新区的
9、道路建设方面下了很大的精力。1.3.5共生城市龙湖地区规划为多层住宅，通过导入传统的四合院布局，巧妙地把中国传统建筑风格与现代建筑理念结合起来，体现了传统与现代的共生。1.4郑东新区起步区概况郑东新区由起步区（起步区33平方公里 ，包括中央商务区、龙湖南区、商住物流区）、运动城、龙子湖度假居住区、科技研究城、高科技工业区组成。1.4.1CBD-起步区的核心CBD位于老机场地区，面积3.45平方公里，是郑东新区的核心区和 郑州市的商务中心区。它是由两圈高层建筑群组成的环形城市，内环建筑高度80米，外环建筑高度120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街。金融、商务、办公、住宅、旅游、娱乐、服务、信
10、息和研究等多功能复合的土地利用方式使CBD具有24小时城市的功能。环形建筑群的中间是椭圆形的中心公园，由中心湖、标志性建筑和绿地组成。椭圆形中心公园内布置了国际会展中心、河南省艺术中心和郑州宾馆等标志性建筑。国际会展中心由展览中心、会议中心和多功能大厅组成，第一期工程约17万平方米。与国际会展中心相连的郑州宾馆高360米，为五星级国际宾馆。1.4.2龙湖居住区龙湖规划水域面积约6平方公里，根据中原文化关于龙的传说及湖的形态，取名为龙湖。龙湖与流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、东风渠等形成了一个完整的城市生态水系。按照水系专项规划，利用东风渠引入的黄河水、贾鲁河水、丰富的地下水形成龙湖。
11、湖区通过每年4次的水体循环，其水质可达到国家景观和娱乐B类标准，湖区循环排水则用于郑东新区的工业用水及农业灌溉。根据专项经济测算，龙湖建设所需经费可以通过龙湖地区土地升值来解决，平衡有余。龙湖地区规划为多层住宅。通过导入传统的四合院布局，巧妙地把中国传统建筑风格与现代建筑理念结合起来，体现了传统与现代的共生。龙湖西侧是已建的国家森林公园，面积约210公顷。伸入龙湖的半岛，为CBD副中心，面积约48公顷。CBD副中心是由宾馆和特色住宅组成的另一个环形城市,集商务、居住、旅游、娱乐及休闲。CBD与CBD副中心通过一条约3.7公里长的运河相连，两岸是40米高的建筑，以商业、文化、居住等功能为主。建筑
12、外侧依次为15米、20米高的多层居住区。1.4.3商住物流区住物流区是CBD的功能支撑区，是以批发、物流、居住、服务等功能为主体的综合区。区内现代公共基础设施配套齐全，七里河伴着河滨生态公园蜿蜓而过，商业和设施布局合理，购物游憩空间广阔，生活环境舒适优雅。发挥着国家交通枢纽作用的京广、陇海铁路，连霍、京珠高速公路，将该区形成以信息、物流、仓储、批发为主的现代物流仓储产业区。郑东新区的发展前景非常好，是一个并列于郑州市区的新兴市区。随着政府优惠政策的出台，鼓励投资力度的加大，基础设施的完善，经济发展速度的加快，以及高素质人口的不断涌入，新区房地产市场将会进入快速发展阶段。2. 项目地块分析2.1
13、宗地描述该地块位于郑东新区西南部地区，四至范围是：东至第三城市中心轴线道路（50米）；南至第三东西横贯道路（农业东路、50米）；西至金水河；北至第二东西横贯道路（东风东路、60米）。该宗地被三条规划道路划分为六部分。地块总用地面积331653平方米（497亩），其中建设用地面积219457.5平方米（329亩），公共道路用地112195.5平方米（168亩）。其中：S1-3：18063.8平方米；S1-4：46081.0平方米；S1-5：49177.9平方米；S1-10：17367.0平方米；S1-11：43115.8平方米；S1-12：45652.0平方米。2.2宗地规划条件序号项目内容1项
14、目名称郑州郑东新区地块2地理位置本项目位于郑州市郑东新区起步区，东至第三城市中心轴线道路（50米）；南至第三东西横贯道路（农业东路、50米）；西至金水河；北至第二东西横贯道路（东风东路、60米）。3用地面积地块总用地面积331653平方米（497亩），其中建设用地面积219457.5平方米（329亩），公共道路用地112195.5平方米（168亩）。4用地性质住宅用地5容积率规划容积率1.6，建议采用1.06地块现状地块形状近似长方形，被三条规划路分割为6小块，每块土地均十分方正。地块现状为：三分之二为村庄、三分之一为耕地。2.3周边环境分析 人文方面：该地块位于郑东新区的起步区内，位于CBD
15、中心和龙湖居住区之间，西邻107国道，该区域四周道路通畅，区内规划有中学、商业、邮政、消防站，周围有外国语小学、纬五路一小、郑州一中、艺术中心、会展中心、47中；河南友谊医院、距离老城区较近。 商务方面：该区域南邻CBD中心，西面为老城区。 生活配套方面：污水、自来水、通讯、天然气所有基础设施管线要在明年10月份投入使用。 道路交通体系：该地块位于北临东风路（第二东西横贯路），南临龙湖环路，东临第三城市中心轴线道路，西临北大附中河南分校外国语小学（已拿地，未建）和河南友谊医院（已评审，年内开工）。总占地面积66.17公顷（992.55亩），农业路（第三东西横贯路）东西横贯、一条规划路南北贯通该地块。可以看出，此地块交通极为便利。3.市场情况3.1市场总体情况郑州房地产市场近三年各项指标均呈现出快速增长，整个市场开发投资高位运行，处于明显的景气状态。特别是2003年上半年郑州房地产市场处于与上两年呈现出较大差异，总体有以下特点：3.1.1商品房价格运行平稳2003年上半年，价格呈现出理性、平和的发展态势波动不大，上半年住宅类均价为2258元/平方米，郑州东部
