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1、湖南娄底联众项目可行性研究报告（修正方案）凌峻（中国）房地产策划推广机构2004年9月目录前言土地规划方案第一部分B区可行性研究第二部分 湘阳街临街区段可行性研究第三部分 A、C、D区纵深地段可行性研究方案一 商业街、住宅结合方案二 专业市场、住宅结合A、 租售结合B、 全部销售结论前言本报告作为项目的投资分析报告，是项目前期策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本财务分析报告，有以下几点说明：1、本分析报告所研究的对象是拟建于湖南娄底市娄星区、西起娄星路、南临湘阳西街、东至氐星路、北接娄底火车站的娄底联众项目。2、本分析报告在分析项目两种运作模式的基础上，通过对
2、项目的各种财务评价指标进行分析，并对项目的开发成本和经营利润进行综合评估。3、本项目的有关成本核算是针对娄底市当地的实际情况而言，其明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。由于娄底当地房地产开发未计土地增值税，在本研究报告中未计入土地增值税。4、由于本项目的规划方案尚未最后确定，项目的诸多数据还未最终确定，我司只能根据目前有关贵司提供的并不完善的资料进行初步测算。并分别针对三大区域、两种方案的经济指标进行模拟，难免有许多考虑不周之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协商，以谋求共识，为实现项目的最终成功而共同努力。土地规划方案本项目总占地95520平方米，约143.28亩，但实际可用
3、于开发的面积约为83580平方米（约125亩），分为A-C-D 区、B区、D-B区三个区域，经有关部门评估，土地总价为4550万元（总资产5500固定资产800流动资产150）。其中：（1） B区地块综合用地（不含宾馆地块。下称：B区地块，位置参考图1）占地面积为6227平方米，预估地价为3000元平方米，总地价为1868万元；（2） A、C、D区及BD地块的湘阳街临街区域（下称：湘阳街临街地块，位置参考图2）占地面积约为9000平方米，预估地价为1500元平方米，总地价为1350万元；（3） A、C、D地块纵深部份（下称：A、C、D区纵深地块，位置参考图3、4）占地面积约为68353平方米，
4、总地价为1332万元（455018681350）。以上各地块的土地成本以原评估价4550万元为基准，在本报告可不考虑土地的增值问题，土地的增值部份将体现在日后开发经营收益中。各区域地块的初步规划情况说明如下：一、B区地块B区地块的6227平方米可用来建综合商业大厦，包括4层购物广场、16层（或以上）酒店、两层地下室，同时利用集团办公用地的绿地，在下面建大型地下室1层，可用于商业经营之用。二、湘阳街临街地块A区、C区、D区、BD区的临湘阳街地段可建成底商住宅楼：两层底商，4层住宅；其中A区娄星路与湘阳街的转角处可建3层综合商业铺面及1层地下室，可用于餐饮业或娱乐业。裙楼以上可以建16层公寓。三、
5、A、C、D区纵深地块对于这部分土地的规划有两种方案：方案一：此方案是凌峻公司在对娄底房地产市场进行了充分调研的基础上，根据项目地块自身的特点以及娄底房地产发展的趋势而提出的建议。A区纵深部分及C区与A区接壤的通道区域可用来建成商业步行街；两层底商，4层住宅；C区、D区的纵深地段可建成纯住宅高档社区；除湘阳路小区入口处设置少量商业门面外，住宅区内不设任何商业门店，开创娄底高素质住宅项目的先河，引领娄底人居进程。方案二：根据开发商建议，可将A区考虑建成商业街，C区、D区建成专业市场。此方案是联众公司领导主要在考虑土地产权的拥有及土地增值的问题后，产生的初步方案。经我司认真研究后认为，如果要将C区、
6、D区建成专业市场，就必须为专业市场留出人流、物流通道，一旦将A区建成商业街， C区、D区即成为商业“死角”，那么专业市场的经营风险将非常大。以凌峻多年对房地产，特别是商业地产的研究经验预测，在这样通路封闭的地块上做市场几乎没有生存的可能。经我司充分论证后建议：如果一定要做专业市场，就必须将A区、C区统一做成专业市场，将D区做成底商住宅即底商加住宅，这样开发的可行性才更大。因此，本项目的可行性研究报告分为三个部分：第一部分：专项分析B区地块的6227平方米用地；第二部分：专项分析A、C、D区及BD区的临湘阳街地块，包括A区娄星路与湘阳街的转角处地块；第三部分：专项分析A、C、D区纵深地块的土地利
7、用问题，对于这部分土地的用地性质我们将分两种方案进行专题讨论：方案一：讨论商业街、住宅结合的操作方式：方案二：讨论专业市场、住宅结合的操作方式。第一部分：B区地块可行性研究一、主要技术指标模拟表1主要技术指标模拟项目名称指标说明1、总占地面积6227平方米要拆除地块上一栋旧宿舍建筑2、总建筑面积46000平方米2.1、购物广场20000平方米14层，每层5000 m22.2、三星酒店12000平方米520层，约250个房间2.3、地下建筑面积14000平方米其中4000 m2 为绿化广场地下室3、容积率5.1凌峻建议指标二、总投资估算1、投资成本估算表2投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依
8、据1、土地成本18683000元m26227 m22、建安工程费68802.1、购物广场30001500元m220000 m22.2、商场设备安装1000500元m2商场安装中央空调、电梯、消防等设备2.3、地下建筑16801200元m214000 m22.4、酒店12001000元m212000 m23、前期费用4433.1、规费、管理费19260元m2按地级市水平估算按地面建筑面积计算3.2、前期策划费303.3、规划设计费9220元m2按市场行情估算按总建筑面积计算3.4、地质勘探费61000元孔60孔3.5、项目监理费123建安工程费的1.8%4、基础设施配套费9430元m2按地级市水
9、平估算按地面建筑面积计算5、不可预见费223(2.+3.+4.) 3%6、管理费用148(2.+3.+4.) 2.0%7、总成本96561.+2.+3.+4.+5.+6.2、销售费用估算表3销售费用估算表项 目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入2.0%130销售代理费销售收入2.0%130合计销售收入4.0%2603、开发成本总和：1.2.96562609916万元三、总收入估算1、购物广场销售收入估算按照目前的商业地产的市场行情，四层购物广场共20000平方米体量较大，很难一次全部脱手，故我司建议建成后只销售第1、2层，其余两层用于出租经营。根据娄底目前商业地产的售价情况，我们参照环球商
10、业广场的销售价格水平设定第1层的平均售价为8000元m2，第2层的平均售价为5000元m2，则销售收入为：8000元m25000 m25000元m25000 m26500万元2、购物广场（集团休闲广场地下1层、3、4楼）经营收入估算购物广场中的集团休闲广场地下1层4000 m2、三、四楼10000m2建议用于出租，可经营大型超市，餐馆等。根据娄底正在经营的商业广场的租金水平，我们参照佳惠购物中心、银河购物中心、新一佳超市的租金价格水平，因考虑三、四楼作为大型超市经营，预计三、四楼月平均租赁价格为20元m2，集团休闲广场地下层与首层相连，实际上也成为购物中心的首层商铺，预计月平均租赁价格为40元
11、m2。按照经营期为10年进行计算租金收入（未计入租赁价格的上涨）： 1年租金为：(10000 m220元m2+4000 m240元m2 )12月432万元 10年租金为：43210年4320万元3、收入总计1.2.6500432010820万元四、税金估算1、购物广场的销售税金及附加：65005.5%358万元2、购物广场10年租金收入的营业税及房产税：4320（5.5%12%）756万元3、税金总和为：1.2.3587561114万元五、开发利润估算总收入总成本10820（99161114）210万元六、小结通过土地价值综合利用的考虑，把原计划的集团休闲广场地下室作为停车场用途调整为与购物中
12、心一楼连为一体作为一层的商业用途。通过集团休闲广场地下商业面积的增加，极大提升了地块的商业价值，同时带来了可观的收益，为联众公司提供了可持续稳定的收益回报。另一方面，联众公司将集团休闲广场地下商业面积进行合理招商运作，将积极促进购物中心一、二层的销售，实现多赢的局面。从简单的帐面上看，B区地块作为购物广场+酒店的大厦项目开发建设处于亏损状态，项目不可行。但是我们仔细分析后发现，这个结果是在没有计入酒店及地下建筑的经营收入的情况下估算的，该酒店可通过以物业为合作条件，与知名的酒店管理公司合作经营娄底最好的酒店，酒店的其他投资由合作方负责，酒店营业后的收益即是纯收入；且购物广场的租赁收入仅以10年
13、的经营期为计算期，况还未考虑租金的上涨情况，因此从长远收益的角度上考虑，项目未来的实际收益是非常可观的。通过以上的计算可以分析得知：1、 项目的总投资为9916万元，销售收入为6500万元，开发资金缺口为3416万元，减去地价1868万元后，还至少需要融资1548万元。2、 项目购物中心的租金预计每年432万元，扣除租金收入税金后预计在第10年后，还有210万项目融资资金没有偿还。第11年，项目才达到收入平衡并开始盈利（未考虑酒店的盈利情况和融资的成本两方面的因素）；3、 发展商要以长线投资来考虑，项目在短期内难以产生现金流，因此要有充足的资金支持；4、 购物中心综合建筑开发难度、经营难度都对
14、发展商提出更高的技术要求，发展商对开发难度要有充足的认识；5、 大型商业和酒店的招商、合作经营单位要提前落实，不可盲目开发。第二部分：湘阳街临街地块可行性研究一、主要技术指标模拟表5主要技术指标模拟项目名称指标说明1、总占地面积9000平方米2、总建筑面积30000平方米2.1、商业建筑面积1400平方米2.1.1、临街底商8000平方米两层底商门面2.1.2、综合商业6000平方米湘阳街与娄星路转角位综合楼的13层2.2、住宅建筑面积13000平方米2.2.1、多层住宅6000平方米2.2.2、小高层公寓7000平方米综合楼416层2.3、地下建筑面积3000平方米综合楼地下一层3、容积率3.0凌峻建议指标二、总投资估算1、投资成本估算 表6投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本13501500元m29000 m 22、建安工程费26302.1、临街商铺640800元m28000 m 22.2、多层住宅300500元m26000 m 22
