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1、第五章 投资分析1.资金来源与股本结构：公司注册资本1200 万元，具体的资金来源与股本结构如下 资金来源：单位：万元项目来源金额权益资本风险投资950创业团队投资50债务资本银行贷款200风险投资创业团队投资银行贷款在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为 950万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，来提高企业名声，在日本这种模式很 普遍，而且大企业也能从公益事业中获取到一些关联的收益，总之，这种投资是一本万 利的。团队投资50万元，充分考虑到我们作为大学生的资金来源有限。我们主要靠吸引 大企业做公益事业这种在内地比较新的模式来创立夕阳红养老院，而我们创业团
2、队作为 管理者经营养老院。此外我们还需要以养老院房产作抵押从银行贷款200万元，为期两 年（金融机构2年期的借款利率为6.65%）。2投资分配:前期投资表项目费用房建费用850绿化等基础设施建设80基本设施配备200开业仪式和相关宣传费用10其它费用10流动资金50合计1200单位:万元注:1、房建投入：为考虑经营的长期性，需要企业自己着手建设适合养老的标准房间，一方面能 让老人住的更加舒适，另一方面也有利于企业长期经营成本的降低；从长期来看，企业占 用的土地增值会提高企业自身的价值，因此，虽然可能投资回收期长些，但从长期看是值 得投资的。因为从事非营利事业，可邀有愿意回报社会的房地产企业赞助
3、，房建费用控制 在850万元。2、绿化等基础设施建设：为了改善养老环境，企业发展初期以栽种桃树、柳树、槐树这些经济实用的树种，养殖些花卉、草坪，设置可在路上休憩的木椅等，投入控制在80万元。3、基本设施配备：a）床、床头柜和一人一格的衣橱，约计600元*200=12万元。b）床上用品400*200=8万元c）室内一个书桌、圈椅400*200=4万元d）电视每房间一个600*200=12万元e）活动室设施家庭影院一套，麻将桌20个，健身器材20件，预算约40万元。f）餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个，冰箱若干台，总控制在10万元。（可在 开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g）洗衣设备
4、，预算4万元（可设置投币式自动洗衣机十台和其他洗衣设备若干）。h）洗澡设备，预算8万元。i）办公设施，电脑若干、打印机一台，面包车一部（可时机成熟时再增加）。合计最小投 入20万元。k）医疗器械设备等，预计投入80万元。L）其它装饰类费用计提2万元。4、开业仪式和相关宣传费用，约10万元。夕阳红养老院位于马鞍山郊区，占地5000平方米，共有床铺200床，初步阶段面向 工人阶层，提供全方位医疗服务的中档养老企业。招聘有专业知识的医务人员，和培训 下岗职工做些简单的护理，一方面帮助下岗职工再就业，另一方面减少成本。开展宣传 活动，吸引需要社会上需要我们服务的顾客入住，鼓励青年学生积极参加敬老的爱心
5、活 动。3.投资分析 投资决策需要各种指标进行计算判断，为了更好地为投资者作参考，下面从投资净 现值、内含报酬率、投资回收期三个方面作分析,由于开办养老院投资回报期比较长，这 也是特有的行业特征，为了分析财务上的可行性，现考虑10 年期内财务上的指标。项目固定资产投资初期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年十年-950流动资金-50净利润126.06195.98209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28+折旧23232323232323232323净现金流量-1000149.06218.98232.28232.28232.
6、28232.28232.28232.28232.28232.28净现金流量现值-1000139.31191.27189.61177.21165.61154.778144.65135.19126.34118.083.1投资净现值NPV=(CI -CO)/(1+i)t计算得：NPV=149.06*(l+7%)人-1+218.98*(1+7%)人-2+232.28*(1+7%)人-3+232.28*(1+7%)人-4 +232.28*(1+7%)人-5+232.28*(1+7%)人-6+232.28*(1+7%)人-7+232.28*(1+7%)人-8+232. 28*(1+7%)人-9+232.2
7、8*(1+7%)人-10-1000=542.05 万元3.2 内含报酬率Encf(i+irr厂-1 =CO 149.06*(1+R)a-1+218.98*(1+R)a-2+232.28*(1+R)a-3+232.28*(1+R)a-4+232.28*(1+R)a -5+232.28*(1+R)a-6+232.28*(1+R)a-7+232.28*(1+R)a-8+232.28*(1+R)a-9+232.28*(1 + R)a-10=1000IRR a 17%3.3投资回收期根据：L Ik = Z Ok回收期 =累计净现值出现正值年数 -1+（未收到现金 /当年现值） =5-1+（167.4/2
8、32.28）=4.72 年根据以上三个财务指标分析，2012年银行长期贷款利率，一至三年（含）为 6.65 %, 考虑到风险等因素，现把资金成本率定为7%，此时 NPV=542.05 万元，远大于 0，内 含报酬率为17%大于资金成本率 7%，投资回收期为4.72年，这在投资回收期普遍长 的养老行业里算是非常好了，因此值得投资。财务分析1.住房及服务费标准：养老区类型收费标准（每人/每月/元）房费伙食费水电费护理费合计怡心苑（生活自理区）9005505001500孝心苑（生活半自理区）900550505002000爱心苑（半护理服务区）9005505010002500静心苑（全护理服务区）90
9、05505013002800注：以上数据是依据问卷调查总结得到，设计的问卷调查表见下文2.收益预估表： 根据调查，我们发现养老院的入住率很高，考虑到风险因素，我们假设第一年的 入住率为 80%，各养老区（怡心苑、孝心苑、爱心苑、静心苑）人数分别按入住人 数的 20%、50%、20%、10%计算,以后假设每年入住率为90%。其中，第一年的主营业务收入计算如下： 200*80%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=399.36万元/年 二至五年的主营业务收入计算如下：200*90%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*
10、2800）=449.28万元/年成本费用的有关项目：第一年主营业务成本/年/万元员工工 资折旧费 用伙食成 本水电成 本医用用品 成本其它费用合计1252057.68204.4235至五年主营业务成本/年/万元员工工资折旧费用伙食成本水电成本医用用品成 本其它费用合计1252057.68154.4230第一年管理费用/年/万元管理人员工资折旧费其它开支合计403245二至五年管理费用/年/万元管理人员工资折旧费其它开支合计483960工资（第一年）/年/万元人数工资/年小计兼职员工20120普通员工17234医护员工13339销售人员4312专业医牛8432管理人员8540合计7018177工
11、资（二至五年）/年/万元人数工资小计兼职员工20120普通员工17234医护员工13339销售人员5315专业医牛8432管理人员8648合计7119188收益表（万元）第一年第二年第三年第四年第五年一.主营业务收入399.36449.28449.28449.28449.28减：主营业务成本235230230230230二.主营业务利润164.36219.28219.28219.28219.28力加其他业务利润2020202020减：销售费用3020202020管理费用4560606060财务费用13.313.3000三.营业利润96.06145.98159.28159.28159.28营业外
12、收入3050505050四.净利润126.06195.98209.28209.28209.28注：1. 企业所得税法及实施条例规定，符合条件的非营利组织的收入为免税收入。2.主要项目变动解释：其他业务利润在成递增趋势，主要因为一些商店的开办，还有临时照管业务的开展；财务费用在 第三年的大幅下跌，是因为银行贷款的到期偿还。3 资产负债表:初期第一年第二年第三年第四年第五年初期第一年第二年第三年第四年第五年货币资金50199.06218.04450.32682.6914.88长期借款02000000流动资产合计50199.06218.04450.32682.6914.88负债合计02000000固定资产95011501150115011501150实收资本100010001000100010001000减：累计折旧023466992115盈余公积025.2164.41106.26148.12189.98固定资产净值95011271104108110581035未分配利润0100.85257.63425.06592.48759.90非流动所有者资产合95011271104108110581035权益合10001126.061322.041531.321740.61949.88计计负债和资产总计10001326.061322.041531.321740.6
