万科的战略管理分析与启发

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1、湖南涉外经济学院本科毕业论文（设计）作学专学目 者 院 业 号指导教师二o年 月曰摘要随着国家政策的推行和社会经济发展的变迁，房地产行业近些年变化剧烈，许多小 型房地产公司颇有种风雨飘摇的态势。在这种情况下,万科依旧保持着稳定的增长态势和 发展速度.本文通过对于万科企业的建立和发展过程进行描述，以万科的几项经典项目为 例简要讲述万科在企业发展过程中的数次战略变革，对万科的战略进行分析，最后得出 从万科战略当中得到的启示。关键词：万科；战略；启示AbstractAlong with the changes of national policy and the development of soc

2、ial economy， the real estate industry in recent years, dramatic changes， many small Real Estate Company is a precarious situation. In this case, the Vanke still maintained a stable growth and development speed。 In this paper, through the establishment and development of China Vanke is described， wit

3、h several classical projects Vanke for several strategic change were briefly about Vanke in the process of enterprise development, the diplomatic strategy to carry on the analysis， finally draws inspiration from diplomatic strategy。Keywords： Vanke； strategy； enlightenment目录摘要IIAbstract III第一章 绪论 01

4、研究背景与目的 02 研究内容与方法 02.1 研究内容 02。2 研究方法 03 国内外研究动态综述 03.1 国外研究动态 03。2 国内研究动态 14 基本概念界定 14.1 战略 14.2 战略管理 1第二章 万科的基本情况及经营环境 21 万科的基本情况 22 万科的经营环境 22。1 内部经营环境 22.2 外部经营环境 3第三章 万科的战略管理分析 41 万科实行的基本竞争战略 41.1 成本领先战略 41。2 差异化战略 41.3 目标集聚战略 61。4 多元化战略 73 万科的战略实施 83。1 专注住宅产品开发 83.2 注重优质的物业管理 83.3 看重品牌战略 8第四章

5、 万科的战略管理给我们的启发 91 根据环境变化进行战略选择 92 与时俱进地战略转型 93 战略实施应有自身特色 94 依靠坚定的战略执行能力导向事业成功 9第五章 结论 9参考文献 10致谢 11第一章 绪论1 研究背景与目的在房地产市场剧烈变化的今天通过研究万科的经营战略可以有效地为其他企业提 供新的发展思路。在面对不断变化的环境和来自各方面的竞争，研究万科的战略管理，让我们学会分 析其他行业甚至更多的方面,在重大问题上如何做出抉择，同时学会用历史的观点和战略 的眼光分析事物。另外，通过对万科战略管理的分析，其中的结论数据可以作为教学案例，也可作为 投资人的重要参考与价值预判等.万科作为

6、房地产行业及民营企业的典型代表，研究万科 发展战略能够了解整个房地产行业的大致情况,了解民营企业发展的历程与方向，对创业 者更是具有学习等重要实际意义。2 研究内容与方法2.1 研究内容本文主要通过对万科的概况进行简单的介绍，对万科的发展过程、企业环境和发展 战略等方面进行分析,并最终得出启示.2.2 研究方法一般研究方法 举例法:针对自己所写的内容,举出一些例子，使其对主题思想予以解释说明,提出自 己的看法;引用法：引用相关资料，使文中更具可读性； 分析法：分析文章相关内容，使文章更透彻。 具体研究方法 调查研究法:对万科战略管理各方面情况进行调查和研究,从而提出自己的看法; 综合分析法：对

7、关于万科房地产行业方面的资料进行综合分析，吸取精华部分； 文献研究法：对关于万科战略管理相关文献进行研究.3 国内外研究动态综述3。1 国外研究动态波特教授在他的著作竞争战略和竞争优势中首次提出房地产企业战略定位 的理论。房地产企业战略的核心能力是获取竞争优势,如何在企业战略的定位过程中获取 竞争优势，波特认为主要考虑两个因素：一是企业自身所经营的产品的盈利能力，即产 业本身所具备的吸引力;二是企业在经营的产业内所处的竞争地位。同一时期，CK 普 勒赫德(CKPrahald)和加里哈默尔(Gary Hamel)通过研究世界上在不同领域都处 于领先地位的企业得出了以下结论：管理层通过合并企业所掌

8、握的生产技能和技术使得 各个业务可以迅速的随着市场环境的变化而变化，使企业获得可持续发展的能力，这也 是企业竞争优势的根本所在。国外最先将企业战略管理理论运用到房地产行业的企业是美国的Pulte Home公司， 它通过制定有效的战略方针和战略目标,使企业保持了 53 年的连续盈利。通过对市场环 境和自身资源的分析，实时调整自身的战略方针,来保证企业的市场竞争力。3。2 国内研究动态国内有很多学者已经对房地产企业战略管理做出比较认真的研究，党红娟在房地 产企业战略研究中认为我国房地产战略研究还处在初期阶段,并分析了全国房地产企业 普遍存在的高投入、高风险、投资回报期长的问题，提出对房地产环境进行

9、微观和宏观 分析的新理念。4 基本概念界定4.1 战略所谓战略,起初主要是指国家军事方面的策略。战略最大的特征是发现智谋的纲领, 西方国家的战略一词最初起源于希腊语，意思是军事将领或地方行政长官。后来经过发 展，战略也就逐渐变成了一种军事方面的术语,意思是军队长官在指挥军队打仗时使用的 计谋。在中国，战略二字出现的非常早，战略二字，前者指代战争，后者指代谋略、计 谋。早在春秋时代,我国著名的军事家孙武就编著过孙子兵法，这也是我国第一次对 于战略进行全局筹划的书籍。4.2 战略管理对于企业发展而言，战略往往都是以计划的形式表现的.从企业过去发展情况来看， 战略就像是一种模式.从产业角度来看，战略

10、主要作为定位系统 ,从企业角度来看，战略 就是一种观念。另外，战略也可以称为是企业在诡变的市场竞争中所使用的谋略。这些 都是人们对于企业战略的不同看法，也可以被称为是 5P 模型。战略管理是什么？它是 企业决策者对企业战略的管理，主要有战略制定和战略管理两部分组成。战略管理是由 企业决策者开始依次向下级员工递进的过程，因而对于企业高层管理人员的能力和素质 要求就比较高了。第二章 万科的基本情况及经营环境1 万科的基本情况万科企业股份有限公司成立于 1984年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业. 公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受 投资者、最受员

11、工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准 则上的表现,公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。万科1988 年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务.至 2008 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31 个城市。过 去二十年，万科营业收入复合增长率为 31.4.%，净利润复合增长率为 36。2%;公司在发 展过程中先后入选福布斯“全球 200 家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业 200 强”、 “亚洲最优50 大上市公司排行榜;多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳 公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力,万科

12、逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全 国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接 受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明 专利；公司物业服务通过全国首批IS09002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行 业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满 意度调查的住宅企业。2 万科的经营环境2。1 内部经营环境1 优秀的管理团队和组织结构对于一个公司而言,它的成功与否主要看公司战略，公司战略成功与否主要看治理结 构和管理团队。在这一点上，万科拥有着巨大的优势。作为第一

13、次股份化改制和上市的 企业，兼之万科股权比较分散，这些都导致了万科的股东、董事会以及管理层之间的职 责和权限规定的十分清晰.更重要的一点，万科最早的一批创业者在早期就将自己转变为 职业经理人。这样一来,万科就不会出现因创始人、合伙人之间意见不合造成的冲突， 企业管理团队会更加稳定。2 万科的品牌优势世界顶尖企业里面房地产企业数量非常至少，而万科就是其中之一。由此可见，万 科在世界上拥有着非常好的知名度和良好的声誉。作为国内最大的几家房地产企业，万 科的品牌覆盖率应该是全国第一。这样全国范围的覆盖，既造就了它知名的品牌,也为它 日后的发展打下了良好的基础。3 万科的创新制度万科在转型之前属于国营

14、企业，后来经过股份制改革,再后来就是上市，更换股东。 每一次改制都走在了国内同行的最前列,职业经理人制度，万科也是最早实行的.想要判 断一个企业如何，主要看两点。第一点是管理构架,第二点是业务构架。管理构架上面万 科有着如上几点创新的制度，在业务构架上面，万科则走的是一条多元化的道路。4 万科内部环境劣势虽然万科内部环境有着诸多的优势，然而它的劣势也是不可避免的.首先，万科本身没有深厚的政府背景，与地方政府之间的关系也是一般.这样一来， 他们在获取建筑用地以及公关方面都有不足.其次,万科的产品质量和服务也不尽相同。 在国内所有城市中，北京市的万科用户对于万科的评价最低，而深圳市的万科用户则给

15、予万科以最高的评价。第三,财务压力过大.因为万科一直行使快速开发的战略模式，以 至于它每年的资金投入量都非常大，从而导致资金缺口也非常大。另外,万科的存货周转 率、速动比率以及流动比率之类的财务指标几年来一直处于下降状态。2。2 外部经营环境1 供应商的议价能力万科应该是目前中国最大的房地产企业了，巨大的规模和极强的盈利能力都是它实 力的象征。因此，万科在于供应商谈判方面，无论是从拿地还是购买一些建筑材料,都拥 有着极大的优势。除此之外，现今经济市场供大于求的状态也直接导致了供应商在商议 价格方面处于弱势地位,这些都是万科的优势点.2 购买者的议价能力由于国家政策的缘故，购买者的购买行为往往会变得有些盲目。对于房屋而言，在 中国人传统思想里面这是生活稳定的象征。因此，很多购买者在买房的时候都会加倍的 小心，绝大多数购买者都是在观望了很长一段时间后，确定未来价格的增长幅度，之后 才会决定购买。所以，购买者的议价能力对于房地产行业而言影响巨大。3 潜在的进入者分析 潜在的进入者能否进入，主要取决于行业进入的壁垒，通常包括：规模经济、产品差别 化、资金的需求、转换成本、分销渠道、技