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1、 本案为租赁合同纠纷，程芝律师代理的是被告（反诉原告）一方。在程律师及委托人的共同努力下，争取到了二十多万的赔偿款！北京市海淀区人民法院民事判决书 ( 2012)海民初字第4 7 6 8号 原告（反诉被告）北京某商业管理有限公司，住所地北京市海淀区X大街X号X层，注册号：略。 法定代表人王某，总经理。 委托代理人刘某，男，中国X大学助理研究员，住中国X大学宿舍。 被告（反诉原告）徐某，男，196X年X月X日出生，汉族，自由职业者，户籍地江西省X市X镇X桥组X号，住北京市朝阳区X城X号院X号楼X室，身份证号：略。 委托代理人程芝，北京市国汉律师事务所律师。联系电话：159 1059 2307。
2、原告（反诉被告）北京某商业管理有限公司（以下简称某公司）与被告（反诉原告）徐某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员舒怡独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）某公司委托代理人刘某、被告（反诉原告）徐某及其委托代理人程芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）某公司诉称，2 01 1年4月我公司与徐某签订租赁合同，承租我公司经营的北京中关村某6层某某商城柜台，合同期限一年，有效期自2 01 1年5月1日起至2 01 2年4月3 0日止，租金支付方式为半年一付、先支付上半年租金，下半年租金至半年租期到期前3 0天支付。租赁协议签订后，徐某支付了上半年租金，2 0
3、1 1年10月31日上半年期限到期后，徐某未按照合同约定交纳下半年租金，无理由拒交租金经我公司多次催告后仍拒绝交纳。我公司于201 1年1 0月1 0日发出通知，要求其于2 01 1年1 0月31日撤场，其仍不按规定时间撤场，并围堵市场，扰乱市场秩序导致我公司产生损失。故诉至法院请求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、徐某支付我公司损失65 302. 27元（包括1、市场租金损失59 721.7，计算方法为我公司某市场一个月正常经营应收租金为450 077. 67元，由于徐某、裴某、王某三家超租期外经营，扰乱市场导致我公司1 0月份没有收到租金，故该损失应由三家分担，分担损失的数额以三个人租
4、赁柜台的租金比例计算；2、看管货物损失3 0 0元，徐某、裴某、王某拒绝撤场的货物放到公司库房内，我公司每月花3 000元请一人看货，上述三人超期经营9天，每人应承担看货损失3 00元；3、电费损失749. 34元，计算方法为我公司正常经营下每1 7天支出电费32 0 0元，故在超期经营的9天中，我公司共损失电费1694.1元，该损失应由徐某、裴某、王某三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算；4、人员工资损失4531. 23元，计算方法为我公司正常经营下每1 7天支出人员工资1 9 3 51元，故在超期经营的9天中，我公司共损失人员工资10 244.6元，该损失应由徐某、裴某、
5、王某三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算）。 被告（反诉原告）徐某辩称，我不同意某公司的诉讼请求。首先，我不存在不交租金的违约行为。我与某公司签订了租赁协议，租期自2 01 1年5月1日起至2 01 2年4月3 0日止。合同约定，如果我不按时交纳租金，某公司可自货款中扣除。合同签订后，我交纳了保证金，装修店铺，正常经营，2 01 1年9月，由于某公司决定调整市场方案不再经营服装改作电子产品，便要求我们经营服装百货的商铺撤摊，大部分的商铺跟某公司协商后，拿到一定的钱后撤离。但我、裴某与王某三家没有达成协议，不同意撤摊。我的上半年租金已经支付至2 011年1 0月31日，双方租赁
6、合同仅约定签合同是一次性交付租金6个月，对于下半年租金何时交纳没有约定，仅约定合同到期终止前应当付齐租金。我不存在违约行为。其次，双方的租赁合同已经因某公司的撤场行为事实解除。由于租期未满，我直至2 011年11月8日晚仍然在正常经营，第二天早上发现我装修的店铺已经被人全部拆除，柜台被拆、存放的货物、模特等其他物件已经被某公司在未经我同意且未清点的情况下全部收走。某公司单方面撤场的行为导致租赁合同已经无法实际履行，我同意解除租赁合同。第三，某公司所谓的损失没有事实的依据，租金损失是某公司为了调整经营方向自行将原租户清走的行为造成的，与我无关；某公司强行收走我的货物造成我无法经营应当赔偿我的损失
7、，而不能向我要求货物看管的损失；某公司的电费损失与我没有关系，经营的每家商铺都是自己打卡单独充值，我是用我自己买的电进行经营，某公司的电费属于该公司自己的经营成本；人员工钱也属于某公司自己的运营成本，与我无关。我同意支付2 011年1 1月1日至1 1月8日期间的租金3066. 64元（按照合同约定的租金计算）。现在我的货物已经完全被某公司胡乱堆放、毁损。故我提出反诉其要求：1、某公司赔偿我被强行撤场产生的损失242 626. 66元（包括：装修损失85000元，货物损失151766.66元，衣架2900元，模特损失2120元，灭火器等损失840元）；2、某公司返还保证金1万元；3、反诉费由某
8、公司承担。2011年1 1月1日至1 1月8日期间的租金3066. 64元可自上述金额中扣除。 反诉被告某公司，我公司不同意徐某的反诉请求。徐某所说的损失跟我公司没有关系，装修不是我公司动手拆的，货物我公司虽然没有作清点但是全部都收走堆放了，他要的话把库管费交齐自己去挑，衣架、灭火器什么的我公司不知道有没有，货物损失肯定不值徐某主张的这么多钱。是徐某不交租金违约在先，我们不予退还保证金，货物损失也应些由徐某自己承担。 经审理查明：2 011年4月3日，某公司（甲方）与徐某（乙方）签订租赁经营合同书。双方约定：1.1甲方提供营业场地即统一的管理监督，乙方提供商品及专柜必要的装修装饰，乙方租赁经营
9、；1.2甲方负责提供位于中关村某六层某A106号38.9平房米的面积作为租赁的营业场地；1.3租赁柜台经营范围限于某品牌男装；1.4乙方租赁专柜在本合同签订时须向甲方交纳6个月租金，共计69 000元；1.6乙方须于租金到期三十天向甲方交纳下次租金。1.7若乙方超过缴纳租金期，甲方有权从乙方销售货款中扣除甲方应得的租金，乙方不得提出异议。如乙方销售货款不足以补足甲方应收租金，乙方应足额补齐，否则甲方有权采取扣留商品等措施；1.8合同有效期自201 1年5月1日至2 012年4月30日；2.1甲、乙双方均有义务保证租赁场地、位置、设施、面积的稳定性。甲方由于商品变更及经营需要，或依据其经营的业绩
10、考评结果，需变动柜台位置、增减其经营面积及其它变更事宜时，应于变更前三十天通知乙方，乙方应同意甲方的要求；2.2租赁场地装修改造的一切费用由乙方承担，且事先须按甲方要求提交施工方案，经甲方批准后方可实施：2.6乙方负责租赁专柜商品的采购、运输、仓储、保管、保险等工作及费用；2.8租赁专柜商品销售时，乙方须严格遵守开票售货、统一收款的销售制度，并由甲方负责向顾客提供收银收据。乙方不得私自收款付货；2. 13签订本合同时，乙方需缴纳保证金1万元，保证金应由甲方在整个租期内保留，不计利息，若乙方违反或不遵守不履行条款所述之任何协议、规定或条件，则甲方有权行使本租赁合同给予的补救权利、终止本租赁合同、
11、保证金不予退还及就因此招致之费用、开支、损失、损害或其它赔偿。另外甲方可在任何上述情况下在乙方违反、不遵守或不履行本租赁合同甲方有权选择立即从保证金中扣减；2. 14保证金作为消费者投诉乙方所出售的商品或产品或提供之服务的质量出现问题的赔偿备用金，若乙方所出售的商品或产品提供之服务在乙方合同期满离场后3个月内未出现顾客质量问题投诉，则甲方应在3个月期满时无息退还保证金全部款项。3.4甲方为租赁场地免费提供基本照明，乙方铺位内用电，甲方则按有关标准以实际发生额据实收取电费。6.1在合同期满三日内，乙方应将其所有商品及物品运离租赁场地，并保持甲方原设施完好。如未能按时撤离或损坏甲方原有设施，由此发
12、生的费用，甲方有权从其结算款中扣除。6.2合同终止时，乙方须一次性付清应付给甲方的应得租金收入和其他费用。7.1合同有效期内各类通告，包括邮件、合同附件及结算单等，均以书面形式为准，并作为本合同的一部分，与本合同具有同等的法律效力。徐某向某公司给付2 01 1年5月1 1日至2 01 1年1 0月31日的租金69 00 0元，保证金1万元。 2 01 1午1 1月8日晚，中关村某六层市场停业后，某公司未经徐某同意拆除了某品牌男装柜台。经询，某公司称着手拆除商铺内装修的公司并非某公司，商铺内商品及杂物打包存于某公司仓库内，打包时商品及杂物未作清点。 某公司主张2 01 1年1 1月8日撤场是因为
13、徐某未交租金，故某公司在通知徐某后单方行使解除权，为此某公司提交交租通知回执一份，以证明曾于2 01 1年9月1 6日通知A106号商铺交纳租金。该交租通知签收人为刘某，系A1 0 6商铺聘用业务员。某公司还提交该公司干2 011年10月1 1日、1 0月1 2日作出的通知两份，2 01 1年1 0月2 5日作出的通告一份以及撤场通知回执一张，以证明曾以公示的形式通知徐某于2 01 1年1 0月31日撤场。2011年1 0月12日通知内容为：“某管理办公室于2 011年9月1 6日下发商户交租通知，由于商户未按规定日期交纳租金，根据租赁合同书第一条第1.6款和1.7款，特通知未交租金商户于2
14、01 1年1 1月31日2 0点前主动将铺位内所有物品撤出北京某经营场地，逾期未撤，视您为自动放弃处理，产生的相关法律责任及后果，由您自行承担”：10月1 2日通知内容为“按照租赁合同书相关规定，公司正常下发了交租通知，如商户有异议，可以通过书面形式或选出商户代表把所提出意见与建议递交到管理办公室，由办公室统一汇总上报公司，公司将于本月1 5日派出负责人当面浅谈相关事宜。在这期间请商户不要影响商场正常营业，由此带来的经营损失公司将通过法律途径解决处理。一切后果自负”。2011年1 0月2 5日的通告内容为“我公司对某中关村店近期的经营状态和提交的各种事项非常重视，要求管理人员与商户积极沟通、相
15、互配合、同舟共济，做到以下四个方面的工作：一，管理人员积极与各商户沟通，商户配合管理人员了解实际情况；二、各商户配个管理人员了解事情真相，探讨解决方案：三、对居心叵测、行为不良的商户，对严重影响正常经营秩序和对商场造成重大损失的商户追究责任，查证一个处理一个；四、希望各商户以书面形式提交自己的真正意向和想法，诚实履行合同约定”。某公司提交的撤场通知回执上没有徐某的签字，也没有日期。某公司称撤场通知确已送达A106号商铺，但徐某拒绝签收。徐某对某公司提交的交租通知回执、撤场通知回执、通知二份、通告一份均表示不认可，称其从未见到并签收上述通知通告。 徐某主张2011年11月8日某公司撤场是因为中关
16、村某6层变更经营范围，为此徐某向本院提交2 011年11月的购电凭条三张（购电日期分别为1 1月1日、5日、8日）、某中关村店“某电子城”招商宣传册一张、某公司与第三人签订的协议两份。徐某提交三张购电凭条以证明直至2 01 1年1 1月8日中关村某6层物业还在向租户王某售电，未通知商户撤场事宜。徐某提交的招商宣传册显示中关村某6层以“电子城”形式对外招商，以此证明某公司系为变更经营范围，通过将服装百货类租户清理，达到招租电子产品租户的目的。为证明某公司以多种方式与原租户解除原租赁合同，徐某提交某公司与第三人签订的协议内容如下：“甲方某公司，乙方江某，双方就2 01 1年1 1月8日清场事项协商一致达成以下条款：1、甲方同意退还乙方合同保证金：5 000元；2、甲方同意不追究乙方1 1月1日至8日未交租金；3、甲方同意退还扣留乙方的所有商品，并就装修事项同意一次性补偿25000元；4、乙方同意2 011年11月1 7日21
