商业实施计划书-金恒安

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1、. .金恒安实业大厦商业计划书二 0 一五年十月word 教育资料. .目 录第一章：总论一、建设项目概况第二章：市场分析一、项目自身因素分析二、一般供给市场预测三、项目市场分析结论第三章：项目开发定位一、项目市场定位二、项目消费群定位三、项目产品定位四、项目功能定位五、项目价格定位第四章：项目规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点二、经济技术指标第五章：项目实施进度安排一、项目实施的进度安排第六章：项目营销方案策划一、营销卖点word 教育资料. .二、销售策略三、项目销售收入实现计划第七章：项目总投资估算及资金筹措计划一、项目投资估算及资金筹措计划第八章：项目销售和收入测算一、项目总

2、销售收入的确定第九章：项目财务评价一、财务评价技术线路二、财务评价项目综合评价结论：word 教育资料. .第一章：总论一、建设项目概况1、建设单位基本情况金恒安实业大厦由恒安集团旗下全资子公司垣安房地产投资建设，公司主要从事房地产开发销售、经营性物业、产权交易、资产重组等经营投资项目。2、项目概况项目名称： 金恒安实业大厦项目位于金山石化龙胜路与东平路交界处； 项目涵盖大型主题商业、沿街商铺和 LOFT(酒店式公寓）等物业形态。土地面积为 7393.6 平方米，总建筑面积为 27004 平方米，地上建筑面积为 21404 平方米 ( 其中 :A 楼为 17491 平方米， B 楼为 3913

3、 平方米 ) ；地下建筑面积为 5600 平方米。土地使用权出让用途为： 商业用地；出让年限为 40 年。该项目已经市金山区发展和改革委员会立项， 已取得“关于建造恒安商业及商务办公楼项目的可行性研究报告的批复” 和“金山区规划、土地管理局关于恒安商业及商务办公楼工程设计方案的批复”，已完成通过环境影响评估， 并已取得了建设用地规划许可证、建设规划许可证、施工许可证，目前打桩、基坑围护已完成，10 月号已正式挖土开工。第二章：市场分析word 教育资料. .一、项目自身因素分析1、项目优劣势分析1）区域环境分析金山区处于西南门户，城区优势明显，南临湾，北连松江、青浦两区，东临奉贤，西与省平湖、

4、嘉善接壤，是长三角经济区域中心。石化新城更成为金山区的政治、经济、文化中心。规划围总用地约57 平方公里，形成“二轴五区三带”的规划结构。目前金山石化区域人口预计 40 万，其中流动人口 10 万人左右。2）区域优势分析金山新城自 1997 年撤县建区以后，得到市政府的高度重视，发展速度迅猛，区域优势明显。如下：对接三大机场：拟建的第三机场所在地（廊下）近在咫尺，聚虹桥机场、浦东机场只需 50 分钟车程。四大港口环伺：港、洋山港、芦潮港、乍浦港、金山至普陀豪华游轮码头。两大铁路贯通： 2017 年拟建金山至动车站，毗邻沪杭高铁。金山直达铁路：金山铁路（轨交 22 号线），半小时一站直达上站。五

5、条高速公路：莘奉金高速公路、亭枫高速公路、沪杭高速公路三国道、嘉金高速公路。规划新增南北大动脉：新国道 G228南北交通大动脉，起于，止于广西，段全长 104 公里，从长江隧桥直达金山word 教育资料. .沪甬跨海交通通道：规划中的湾新区到跨海铁路，南起湾跨海大桥南岸，向北跨越湾口，经、海域，在金山登陆。3）配套优势分析目前金山新城是金山区政府所在地，新城区行政、商业、人口、教育等汇聚，人口近 40 万，轨交 22 号线由市区直达金山，配套齐全。如下：政治、行政配套：多达 27 家行政办公机构如区政府、法院、财税大楼等汇聚交通配套：高速路网、轨道交通 22 号线、完善的公共交通系统、港口、大

6、桥及未来的机场、动车站，构筑无与伦比的海陆空交通体系。教育配套：金山新城， 21 所幼儿园、 17 所小学， 1 所市级重点高中华师大三附中，完美满足 3-18 岁全龄教育所需 。产业配套：金山二工业区、 金山工业区、中国金山石化等 300 多家知名企业，年产值过千亿 经济中心。商业配套：万达、红星、易家等大牌开发商前景共识，构建商贸大平台。旅游配套：金山城市沙滩国家 4A 级旅游景区，第一个滨海4A景区，年客流量达 200 万人次，据统计， 2014 年 7 月中下旬以来，金山城市沙滩日均接待游客 1.5 万人次，双休日最高客流达 4.5 万人次。生活配套：邮政局、工商银行、中国移动、中国电

7、信。word 教育资料. .二、一般供给市场预测2015 年度，金山石化地区商品住宅整体供求基本平衡，新开楼盘稀少，集中在新城区，住宅均价为 10600 元左右，近期月度成交均价有所回升。石化地区当前无酒店式公寓在建项目，已开发项目有金山万达广场、晶珑俪榭等项目，单套面积50-60m2, 单价 11000-12000 左右。三、项目市场分析结论在严控商务楼成本的基础上，充分利用地块区域优势及配套优势，制定有竞争力的价格，提供专业酒店管理服务，为客户提供固定收益回报保障，实现性价比的最优化，项目应能取得良好收益，建设投资可迅速回收。第三章：项目开发定位一、项目市场定位金山区近年来发展迅速，201

8、4 年度工业产值已近千亿元，如金山第二化工区、 湾北岸电子商务产业园等园区落户企业众多，且多为高新技术企业， 高素质科研管理人才众多， 对高品质居住服务有相当需求。金山城市沙滩是国家4A级旅游景区，也是第一个滨海4A 景区。金山城市沙滩由保滩工程、人工沙滩、滨海景观长廊、滨海商业街、沙滩排球场馆以及水上三轮车、水上步行球、摩托快艇等水上游word 教育资料. .乐项目组成。在这里还举办了系列盛事， 如“世界沙滩排球赛” 、“风?夏音乐季”、 ELITE 世界精英模特大赛、欢乐周末行等，已成为金山海岸线响亮的名片。年客流量已近 300 万人次，多为家庭游、亲子游，有着庞大、多层次的的旅游住宿、休

9、闲消费需求。是国际金融大都市， 多年来人口持续增长， 吸引了全国乃至世界各地人才来沪发展，房产、土地具有稀缺性。居民资金实力在全国处于高位，投资欲望强烈，高性价比的有良好稳定的投资项目向受热捧。因此，本项目定位为： 金山区唯一的以个性化商务产权式酒店为核心的商业综合体 （集旅游、购物、美食、居住为一体） 。二、项目消费群定位1、地产投资客户此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户， 此类型客户购买量大，注重于长远的回报；2、周边企事业单位及其外来的商务人员、管理人员、技术人员周边企业为留住人才， 需要为人才提供具高性价比、 居住舒适、服务周全的生活环境，酒店式公寓可满足他们的要求。3

10、、居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住， 但部分公用事业费用和物业管理费较高，部分人会作为纯粹居家之用。三、项目产品定位2项目中的酒店式公寓建筑面积主要在5060 M，同时尽可能打造word 教育资料. .立体错层空间，即增加层高、复式布局，成倍扩展实际可用面积。这种户型实用性强， 总价适中，可以在有限的空间拓展出多室多厅的功能格局，对消费者具有很大的吸引力。商铺主要为酒店式公寓住客及项目周边居民服务配套，所提供包括中型超市、健身房、餐厅、KTV、网吧、咖啡厅、影院等商业服务。四、项目功能定位为消费者提供“酒店式的服务，公寓式的管理”。酒店式公寓由专门的

11、酒店管理公司进行统一管理， 既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。主要特点在于：其一，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。提供的商业服务则更为周到，如包括购物、餐饮、娱乐、洗理、健身、商务办公服务等。五、项目价格定位由于本项目核心是打造酒店式公寓，终极目的是实现销售， 而销售价格至关重要。 真正购买本项目的主要客户应该为投资客。针对这些投资客，稳定的收益回报是其投资的保障和前提，如何给他们投资信心

12、，除准确的定位和宣传外， 更要依托市场进行价格定位。 在这里，我们的销售价格定位将充分考虑区域住宅市场价格、区域写字楼市场价格、酒店市场价格，酒店式公寓并附加三年固定投资回报率5%以word 教育资料. .上保障， 10 年无忧托管经营以促进项目销售。第四章：项目规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点1、设计指导思想项目中的酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用 和“投资 两大功效。是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。配套齐全、高档，