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1、级土地开发欧阳引擎(2021.01.01)相关资料深圳市福田房地产有限公司2011-5-9.综述土地一级开发定义三. 土地一级开发项目的流程四. 土地一级开发模式五. 核心观点综述根据2010年9月10日国土资源部关于开展“两整治一 改革”专项行动工作任务及责任分工的通知要求，2011年4 月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式，而不是 以前的国资背景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据 显示，2010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同 比2009年增长69.8%O而2009年财政部公布的全国土地出让金 支出明细中显示，2009年土地开发成本大约占到土地出让总价 款的6
2、0%左右。目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模 式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总 承包模式以北京市为代表，如北京市规定企业用自有资金进行 土地一级开发的，规定利润不超过土地开发成本的8%,这种模 式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。土地一 级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分，企业和政府采 取分成的模式，分成比例大多采取企业70%政府30%,也有6:4 或者5:5的。例如建发股份在厦门市的土地一级幵发项目分成比 例高达85%,也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合 利润分成的模式。二级土地开发联动模式尽管利
3、润更高，但投资更大，周 期更长，风险更高。不过仍然有不少房地产公司会选择这种模 式，除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多 房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。二. 土地一级开发定义土地一级开发，杲指由政府或其授权委托的企业，对一定 区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统 的征地.拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建 设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平” 或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转 让的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市 政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、
4、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建 设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是 土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政 府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生 地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由 政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督， 或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。三. 土地一级开发项目的流程（-）土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社合发展计划、城市 总体规划.土地利用总体规划.年度土地利用计划、年度土地 供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储
5、备开发计划。（二）土地一级幵发的程序1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主 管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。2、市国土局受理申请并逬行土地开发项目预审。3、通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市.区县 土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施 方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条 件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施 方式等。4、编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改 革.规划.建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会 审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地.产业政策. 城市规划.建设资质、交通及环
6、保等条件提出原则意见。5、通过联审会的项目确定土地开发主体(1) . 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机 构负责筹措资金.办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建 设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土 地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发 成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与 中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。(2) 、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开 发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市 政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计 总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招
7、标方式确 定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一 级开发委托协议6、土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向 市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手 续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照 有关规定办理相应手续7、如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收.农转 用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备 开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8、在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单 位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手 续。组织实施征地.拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、 绿隔
8、等项目需按规定承担回迁房建设。9、组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办 局进行验收，验收审核的内容：(1) 、审核土地一级开发成本；(2) 、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求；(3) 、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费；(4) 、纳入市土地储备库。四. 中国土地一级开发模式一览从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片(或连片) 开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在 法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可 以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形 式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上 来讲，一类是存
9、量一级开发，包括旧城改造.旧村改造、城中 村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项 目，见一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是 己纳入城市总体规划的成片征地开发，有些杲总体规划区以外 单独立项基建类项目。根据土地一级幵发涉及的类型不同及发展历程，当前土地 级开发的开发模式主要有五种：第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地 单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处杲政府无需投 入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度 无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建 设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割 腊肉式仍将会延续相
10、当长的时间。这是无可奈何的事情，在缺 乏大额保证资金的情况下，很多制度杲苍白的。第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成 立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点 是政府需要大量铺垫资金，开发逬度慢，没钱的地方玩不起， 更等不起。第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担 级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实 际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转 移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使 用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由 级开发商转让给二级开发商，号一种叫生地出让熟地回购， 即一级幵发成熟
11、后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发 商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及 完全市场操作等几种，在近期的惠州市政府与中信深圳集团一 级开发合作中，政府作出了 土地增值收益全部归中信的承诺。第四，新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发 经营，好处是政府主导，缺点杲与市场脱节，甚至滋生腐败。 第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有 信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点 杲政府容易陷入被动。中国城市土地整理与房地产行业发展随着我国耕地保护形势日益严峻，对土地实行紧缩政策将 是我国今后长期坚持的策略。这必然使依靠土地生存的房地产 业面临着
12、地荒问题。但房地产业又杲关系国民生计的支柱产 业。因此，为保持房地产业平稳、协调发展，国家又必须为房 地产行业提供一定发展空间，在增量受到限制的情况下必须在 存量土地上做文章。而土地整理作为落实规划和调节土地关系 的重要手段，通过城市土地整理可以把城市房地产用地存量挖 掘出来，为房地产行业发展提供新的发展机遇。五、核心观点此次政策调整使得一级土地幵发环节分工更细化，有利于开 发周期缩短；对于政府来讲，在土地供应环节的调控能力增 强，同时将加大存量土地的盘活力度；对于开发商来讲，竞争 将提前到一级土地开发环节，拿地成本上升；对于行业来讲， 景气不改，行业集中度提高。1. 级土地开发周期有可能缩短
13、由土地储备机构统一承担本行政辖区的土地取得，前期开 发和储备，使得一级土地开发环节分工更加细化，有利于提高 级土地开发的效率，增加了缩短供地周期和增加土地供应量 的可能性，同时一级土地开发环节政府垄断特性增强。2. 开发商的竞争提前到一级土地开发环节如果办法中提到的土地开发及其配套设施建设实行公 开招标的方式能够严格执行，这将加剧一级土地开发环节的竞 争。随着土地成本的上升，一级土地开发利润的丰厚，将促使 更多的房地产企业参与到一级土地开发环节，凭借一级开发的 先入优势获得二级开发权，一级土地开发的市场化程度将提 O3. 土地供应集中化，政府调控土地供应能力增强土地储备工作由土地储备机构统一承
14、担，并交由国土资源 管理部门统一组织供地，这将减少土地供应的渠道，增加土地 供应的集中度，政府调控土地供应的能力增强。4. 土地使用权转让将更加灵活，降低开发商土地储备风 险办法规范了土地储备机构收购国有土地使用权，首先 将加剧国有土地使用权转让环节的竞争，有可能增加国有土地 使用权的转让量，提高存量土地盘活的效率；其次土地使用权 转让将更加灵活，开发商储备土地的风险将降低；第三，有可 能增加股权收购模式拿地成本。5. 开发商拿地成本将上升办法杲盘活存量土地政策的细化，有助于加大盘活存 量土地的力度，增加存量土地的供给，缓解土地供给不足的矛 盾，同时也为控制农用地转建设用地奠定了基础。这不仅提高 级土地开发成本，而且提高土地出让价格，同时考虑到土地 供应的集中化，开发商拿地成本将继续上升。6. 行业景气不改，行业集中度提高办法将在增加存量土地供给，部分缓解土地供求矛盾 的情况下，带来开发商拿地成本的上升，但上升幅度，要视政 策的执行力度和具体实施办法而定，同时由于开发商转嫁成本 能力较强，因此对行业的影响不大。另外，进行一级土地开发 要求开发商具备一级资质，这将进一步提高开发实力强的幵发 商，促进行业集中度的提高。7. 此次政策调整，将有利于提高土地储备丰富，尤其杲 先期拿地成本较低的开发商的竞争优势；另外，对于利润己经 确定但未结算的项目影响较
