新联康南昌市万科青山湖项目市产品定位报告

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1、 南 昌 市 万 科 青 山 湖 项 目 产 品 定 位 报 告新 联 康 机 构研 究 发 展 部壹环境篇一、南昌市2006年上半年经济运行情况1、经济总量据初步测算，上半年南昌市实现生产总值527.23亿元，按可比价计算，比上年同期增长16.0%。从三次产业看 ：第一产业稳步发展，实现增加值21.02亿元，同比增长4.3%；第二产业快速发展，实现增加值269.13亿元，同比增长22.0%；第三产业平稳发展，实现增加值237.08亿元，同比增长10.8%。2、产业结构上半年，第一产业增加值占南昌市生产总值的比重为4.0%，比上年同期下降了0.5个百分点； 第二产业增加值所占比重达51.0%，

2、同比提高1.4个百分点；第三产业增加值所占比重45.0%，同比下降1.9个百分点。三次产业结构由上年同期的4.5：48.6：46.9调整为今年的4：51：45。3、固定资产投资上半年，南昌市完成城镇以上固定资产投资213.6亿元，同比增长54.6%。分产业看，第一、二、三产业分别完成投资0.05亿元、84.25亿元、129.29亿元。分投资结构看，基建、更改和其他投资累计完成180.08亿元，增长62.5%；房地产开发投资完成33.52亿元，增长22.8%，占南昌市城镇以上固定资产投资的比重为15.7%，建设项目投资增速快于房地产开发投资增速39.7个百分点。4、财政收支上半年，南昌市实现财政

3、总收入74亿元，比上年同期增长25.5%，其中地方财政一般预算收入34.26亿元，增长39.7%。从收入完成情况看，增值税3.31亿元，增长68%；营业税11.75亿元，增长18.7%；企业所得税3.16亿元，增长19.3%。南昌市地方财政一般预算支出为34.16亿元，同比增长44.3%。5、金融运行6月末，南昌市金融机构各项存款余额为1739.11亿元，比年初增长12.5%。其中：企业存款628.68亿元，增长15.9%，城乡居民储蓄存款721.88亿元，增长12.1%。金融机构各项贷款余额为1189.65亿元，比年初增长16.8%。其中：短期贷款486.97亿元，增长17.5%，中长期贷款

4、582.54亿元，增长13.9%。 6、消费品零售总额上半年，南昌市实现社会消费品零售总额171.13亿元，同比增长16.0%。其中，分地区看，城市实现零售额137.06亿元，增长16.7%；农村实现零售额34.07亿元，增长13.1%。分行业看，批发零售贸易业实现零售额154.80亿元，增长15.9%；住宿和餐饮业实现零售额16.01亿元，增长16.8%；其他行业实现零售额0.32亿元，增长13.1%。 7、就业形势截至6月末，新增城镇就业人员3.66万人；安置下岗职工失业人员再就业1.67万人，“4050”等困难群体4012人；各类职业技能培训人数达5.01万人；城镇登记失业人口3.43万

5、人，登记失业率为2.78%。8、居民收入上半年，南昌市城市居民人均可支配收入为5570元，同比增长6.8%，人均消费性支出3580元，增长3.7%。农民人均现金收入2424元，同比增长10.6%，人均生活消费性支出1001元，增长3.1%。综合分析2006年上半年 南昌经济发展依旧保持较高的速度持续上涨，在产业结构上，最为突出的乃是第二产业。 固定资产投资较快增长，房地产投资增长幅度逐渐趋缓。 消费品零售总额稳步增长，仍旧以批发零售为主。 南昌市就业再就业工作成效明显，就业形势基本稳定。 南昌城市居民人均可支配收入的增幅高于人均消费性支出，表明人民收入增长明显，且生活水平有了进一步的提高。二、

6、城市规划 在“十一五”期间，南昌市建成区面积将达到266万平方公里，城镇化水平为60%。 1月20日，南昌市“十一五”规划通过人大审议。根据规划，居民住宅将作为发展重点加以支持，分类分层推进房地产业发展，重点开发中等收入阶层自用住宅、低收入阶层经济适用住房，建立以中低收入家庭为主的住房保障系统，建立满足高、中、低不同需求的住房供应体系，全面提高人民群众居住水平和居住质量。至2010年，南昌市城镇人均住宅使用面积达到28，农村人均居住住宅面积38，基本解决城市住房特困户问题。 1月25日，由南昌市城乡规划设计院、园林规划院会同深圳设计单位共同参与编制的南昌市城市绿地系统规划现基本通过。2005年

7、至2010年的近期目标是，城市绿地36%，公园绿地10/人，城市绿化覆盖率40%。 2月16日，从南昌市房地产业协会年会获悉，从2006年起，南昌市将着力打造“住在南昌”品牌，培养一批房地产开发品牌企业、品牌住宅小区，将南昌市营造成中国最适宜居住的城市之一。 南昌将规划梅岭、象湖、青山湖、艾溪湖、卧龙山（前湖）、瑶湖六大景区。按照要求，象湖、青山湖、艾溪湖、卧龙山（前湖）规划为都市型景区，瑶湖、梅岭规划为郊野型景区。 青山北路将计划从原来的22米拓宽到37米，整修路段长度1500多米，整修后本地段的交通状况将得到大大的改善。三、2006年上半年房地产相关政策2006虽然才过去了6个月，但是已经

8、被房地产业内称为“政策年”。在这短短的半年时间，大大小小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。土地市场、房地产金融市场、动拆迁、经济适用房等这些具体的房产政策无一不是与百姓的生活息息相关的。1、政策主线2006年上半年，房地产业开发投资继续高速增长。中央及各级地方政府为了保障房地产健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷采取措施给房地产市场降温，2006年上半年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主线展开的。2、06年开始实施的国家政策2005年中国颁布的防控房地产过热的政策，有一些是从2006年1月1日开始实施的，其影响已经从颁布之日起就显现了出来，2006年带来的影响将

9、更大。这些政策主要有： 大户型的商品房预征土地增值税2006年1月1日以后，房地产开发企业出售、预售的商品住房发生预缴土地增值税税款的行为，凡单套平均建筑面积超过140以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140(含)以下的不予预征土地增值税。 房屋贷款执行新利率2006年1月1日起，商业住房贷款将全面执行新利率。根据规定，2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将从2006年1月1日起，按照以下标准执行：截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；截至2005年12月25日20

10、时，客户仍积欠本金和利息的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。 新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准建设部颁布的民用建筑节能管理规定于2006年1月1日起实施，按照规定，新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。从2006年1月1日起，所有房地产开发企业都应当将所售商品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在住宅使用说明书中予以载明。3、2006年以来南昌市政府出台的主要政策 1月4日，南昌市出台了2006年南昌市城区普通商品住房具体标准，具体价格标准

11、为一类地段3900元/以下，二类地段3600元/以下，三类地段2500元/以下，四类地段1800元/以下（此价格标准仍为各类地段商品住房交易均价1.2倍以下）。具体如下：从2006年1月1日起，凡在南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区范围内同时具有以下条件的住房为普通商品住房：1) 住宅小区建筑容积率在1.0以上；2) 单套建筑面积在144以下；3) 实际成交价格低于下列附表中的价格标准。附表：2006年南昌市城区普通商品住房价格标准(单位：元/)地段等级范围价格标准一类富大有堤、沿江北大道、庐山南大道、丰和中大道、南昌大桥、沿江

12、中路、建设西路、建设路、井冈山大道、解放西路、洪都中、北大道、南京东路、青山湖大道至富大有堤交界所围合的区域和象湖周边地区3900二类一类地段以外、富大有堤以南、青山湖大道以东、洪都北、中大道以东、井冈山大道以东、解放西路以南、建设路、建设西路以南、沿江南大道以东、广州路以北、城南路以西、解放东路以北、昌东大道以西；丰和大道以西、庐山南大道以南、昌九高速公路以东及红角洲地区；凤凰洲地区3600三类一类、二类地段以外其它区域（不含湾里区）2500四类湾里区1800 今年南昌将进一步加强宏观调控，切实稳定房价，确保房价年平均涨幅不超过GDP增幅及人均可支配收入增幅，将房价涨幅调控控制在10%左右。

13、 2月21日，今后南昌市每年将兴建50-60万的经济适用房，占每年房地产开发总量的15-20%，逐步解决广大中低收入家庭的购房需求，平抑房价。 对在城市建设中，乱建私房的现象，南昌市将明确违章建筑不予补偿，并规定人均住房拆迁安置面积最大不超过50。 4月26日，从南昌市政府获悉，该市出台关于进一步加强红谷滩新区发展的若干意见，要举全市之力加速推进红谷滩新区的开发建设进程，提出包括允许红谷滩农房还建房在补办相关手续后可发给经济适用房权证，并可上市交易等9大措施。 6月29日，南昌城区二手房交易政府指导价已经确定。今后，二手房办理交易时将以此作为缴交税费的依据，成交价格低于指导价的，以政府指导价为

14、准；成交价高于指导价的，以成交价为准。 7月3日，南昌市二手房营业税开征。4、2006年以来国家出台的主要政策 2月6日，建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行日前联合下发通知，严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设。 2月21日，建设部发布了新修订的城市规划编制办法，对城市规划区范围、城市建设用地、市域内应当控制开发的地域等七项城市总体规划确定为必须严格执行的强制性内容。 3月31日，国家税务总局发布国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知。文件对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的

15、城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%。 4月27日，中国人民银行决定从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。 4月27日，国土资源部和国家工商行政管理总局日前联合发布了国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)，以进一步节约集约用地，防止开发商长期囤积土地，减少土地闲置，自2006年7月1日起试行。 5月8日，建设部下发通知，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即5年(含)以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。住房公积金存款利率保持不变。 5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，要求认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，并根据当前存在的问题，提出六项进一步的针对性措施。（即“国六条”） 5月22日，国税总局宣布，将提高土地保有环节的税负抑制囤积土地，促进空置房处置。 5月24日，国务院转发九部委