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1、深圳市住宅物业管理成本调查研究服务项目招标文件深圳市住房和建设局2018年6月目 录 第一章 招标公告第二章 招标项目需求第三章 投标文件格式、附件 第四章 课题研究项目合同文本第一章 招标公告根据深圳市住房和建设局内部自行采购管理办法和深圳市住房和建设局课题管理办法的有关规定，深圳市住房和建设局就深圳市住宅物业管理成本调查研究课题研究项目，采用公开招标的方式实施采购，欢迎符合资格的供应商参加投标。 一、项目名称：深圳市住宅物业管理成本调查研究； 二、采购预算：人民币18万元以内；三、项目内容、供应商资格、定标方法等：详见招标文件；四、投标报名时间：2018年6月29日至7月5日18:00止；
2、五、投标文件递交截止时间：2018年7月5日18:00前；六、投标文件递交地点：深圳市福田区振华路8号设计大厦920；七、答疑事项：2018年7月5日18:00前凡对招标文件有任何疑问的，可以向深圳市住房和建设局书面提出，逾期不予受理。收到疑问后，深圳市住房和建设局将组织人员答疑，并将答疑结果通过官方网站向社会公布。八、联系人：张宇红，联系电话：0755-83788229。第二章 招标项目需求一、项目背景近年来，深圳市住宅物业普遍存在设备设施老化、物业费用低的问题，由于住宅物业管理费调价机制不完善，住宅物业项目的盈利能力持续降低。有必要进行20152017年度深圳市住宅物业管理成本调查课题研究
3、工作，通过开展住宅物业管理成本调查，对现行收费指导标准进行评估，并进一步优化深圳市住宅物业服务收费指导标准。二、立项依据及要求（一）立项依据物业服务收费及监督管理涉及城市建设、管理和社区治理，与老百姓利益息息相关,事关改革发展稳定和民生大局。为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业合法权益,原市物价局、市国土资源和房产管理局联合制定出台了关于印发我市住宅物业服务指导标准的通知(深价规(2007)1号),对促进全市物业服务企业健康发展发挥了积极的作用。随着经济社会发展和城市管理水平的提高,市场环境、服务要求、物业服务成本发生较大变化,物业服务收费出现了一些新情况、新问题,需要出台新的物业服
4、务管理办法或者新的收费标准。一是业主改善居住环境的需要。随着经济社会发展和居民生 活水平的提高,群众迫切希望通过提高物业服务水平,改善居住环境,营造安全、舒适、美丽的家园； 二是行业发展的需要。围绕物业服务质量与物业服务收费所产生的矛盾纠纷越来越多,迫切需要通过加强行业监管管理、完善物业服务收费办法,规范物业服务企业经营行为和收费行为, 促进业主与物业服务企业之间建立良好合作信任关系； 三是弥补物业服务成本上升的需要。现行“指导标准”已执行10年多,物业服务成本逐年增加(人工成本占全成本比重约60%至70%),收费标准与服务成本严重倒挂,物业服务企业不得不通过减少服务人员来压缩成本,服务质量随
5、之下降,进入了低价低质的恶性循环。为解决此问题,合理提高物业服务收费标准迫在眉睫。 （二）项目预期目标及成果通过评估深圳市现行“菜单式”物业服务等级收费的成效，从物业管理收入、物业管理成本、物业管理收入成本对比等方面分析住宅物业管理成本现状，提出深圳市住宅物业服务收费指导标准调整方案并完成以下报告：1.深圳市住宅物业管理成本调查研究报告；2.深圳市住宅物业服务收费指导标准调整方案。（三）项目主要内容1.设计量化考核指标根据物业服务项目、服务质量、服务深度等因素,区分综合管理、绿化养护保洁服务、公共秩序维护、房屋和设施设备管理等五项类别,设计出更细的量化考核指标。通过行业调研、专家座谈及国内城市
6、调研等完成。2.物业服务成本测算1）选取6到10家的典型的物业服务企业，对其经营现状调查,主要了解物业服务企业经济效益情况,总物业管理面积总收入、总支出、平均管理服务成本、平均收入、其中物业服务费、停车服务收益、其他收益等。主要通过企业填报、专家现场审核等方式完成。2）根据物业服务水平（主要以物业服务费标准水平）的高低设定3至5个等级,每个等级选择3至5个小区(按所属区域、管理规模等管因素选取)进行成本调查,必要时进行成本监审。3）根据各等级真实成本加合理收益确定各等级收费标准,原则上高等级收益率高于低等级收益率,体现出管理和服务效率。3.重新设计“指导标准”1）根据各等级服务成本加合理收益,
7、制定基准价格和浮动幅度,或者制定最高收费标准,下浮不限。2）建立动态收费标准调整机制,与服务成本挂钩,每三年或五年调整一次。在此基础上形成深圳市住宅物业管理成本调查研究报告和深圳市住宅物业服务收费指导标准调整方案初稿。4.修改完善课题成果初稿报市住房和建设局进行中期评审，并按评审意见进一步修改和完善。 5.专家评审课题成果报评审委员会评审，并根据评审意见修改完善，最终定稿。6.结题市发展改革委与我局联合发布新的住宅物业服务收费指导标准后结题。三、投标报价（一）项目服务价格上限：本次项目服务的控制金额为人民币18万以内，参加单位的报价不可高于控制金额，否则参加单位的投标文件视同无效。（二）本项目
8、服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和企业的利润。由企业根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；（三）投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；（四）投标人的投标报价不得超过财政预算限额；（五）投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复；（六）各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。四、项目服务要求（一）中标单位的服务期限为：签订合同之日起至2018年12月15日止。市住房和建设局可根据实际情况提出合理的
9、进度和工期建议。（二）中标单位应有按时完成本服务项目所需的充足人力及其它资源保障。（三）本项目禁止进行分包、转包或者拆分。（四）验收要求：成果验收以市住房和建设局审查为准。（五）中标单位有为采购方保守秘密的义务。五、项目技术要求（一）中标单位应拥有专业的调查研究及统计分析团队，提供的项目技术服务应符合国家、行业调查标准，符合双方约定目标与内容。（二）中标单位需拟定科学合理的调查方案，对深圳市内住宅物业项目进行抽样调查，中标单位可根据专业意见进行抽样设计，需考虑区域分布、建筑年限、售价情况及企业等级等因素，具体调查样本量以采购方最终核定为准。六、投标人资格要求（一）在中华人民共和国境内注册、具有
10、独立法人资格（营业执照中具有以下经营范围之一：房地产业及发展研究，社会保障研究，法律政策研究，物业管理研究，经济信息咨询等。提供营业执照等法人证明扫描件，原件备查）；（二）投标人单位须承诺近三年无违法违规行为，无行为处罚、惩戒等不良执业记录及不良反映，业内拥有良好的声誉；（三）投标人单位的授权代表应为该单位法人或经法人授权的该单位员工；（四）本项目不接受联合体投标。七、评定标有关事项（一）定标方法根据深圳市住房和建设局内部自行采购管理办法(深建财20161号)有关规定，本项目的定标方法为一次票决法。（二）注意事项1.评定标是招标工作的重要环节，评定标工作由招标人组织专家独立进行。评定标工作将遵
11、照评标原则，公正、平等地对待所有投标人。2.评标期间，评标专家将对投标文件中有关问题分别向招标人进行询问，招标人应予以认真答复。3.在开标、投标期间，投标人不得向评标专家询问评标情况，不得进行旨在影响评标结果的活动。4.为保证定标的公正性，在评定标过程中，评标专家不得与投标人私下交换意见。在招标工作结束后，凡与评定标情况有接触的任何人，不得也不应将评标情况扩散出评标人员之外。5.招标人不向落标方解释落标原因，不退还投标文件。八、废标条款符合下列条件之一，即可定为废标：1.报价文件无投标人盖章，无法定代表人或法定代表人授权代表签字或盖章的；2.投标文件未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、
12、无法辨认的；3.投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效的，按招标文件规定提交备选投标方案的除外；4.投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的。九、流标情形符合下列情形之一，本次招标流标，需重新招标：1.符合招标文件规定并作出实质性响应的供应商不足三家；2.采购的公正性受到影响；3.投标报价均超过了采购预算；4.采购任务取消。十、注意事项1.中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。2.投标人若认为招标文件的技术要求或其他
13、要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。3.投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。4.投标人所提交的投标文件对技术参数和各项要求的响应应是列出具体内容。如果投标人只注明“符合”或“满足”，将被视为“不符合”，并可能严重影响评标结果。第三章 投标文件格式、附件投标文件组成：1、投标文件正文（信息公开部分）：（1）法定代表人资格证明书（2）投标文件签署授权委托书（3）投标函（4）承诺函（5）项目报价表（6）投标人情况介绍（7）投标人资格情
14、况及通过相关认证情况（8）拟安排的项目负责人情况（9）拟安排的项目团队成员（项目负责人除外）情况（10）投标人自主知识产权产品（创新、设计）情况（11）其它招标文件要求的内容及投标人认为需要补充的内容（格式自定）2、投标文件附件（非信息公开部分）（1）授权委托代理人联系方式（2）实施方案（3）项目重点难点分析、应对措施及相关的合理化建议（4）研究质量（完成时间）保障措施及方案（5）项目完成（服务期满）后的服务承诺（6）违约承诺（7）详细分项报价（格式自定）（8）其它招标文件要求的内容及投标人认为需要补充的内容（格式自定）投标文件正文（信息公开部分）：一、法定代表人资格证明书 同志，现任我单位 职务，为法定代表人，特此证明。有效日期： 签发日期： 单位： 附：营业执照号码： 经济性质：主营：兼营：说明：1、法定代表人为企业事业单位、国家机关、社会团体的主要行政负责人。 2、内容必须填写真实、清楚，涂改无效，不得转让、买卖。二、投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：我 （姓名）系 （投标人名称）的法定代表人，现授权委托 （单位名称）的 （姓名）为我公司签署本项目已递交的投标文件的法定代表人的授权委托代理人，代理人全权代表我所签署的本项目已递交的投标文件内容我均承认。代理人无转委托权，特此委托。代理人： 投标人：
