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1、土地抵押贷款风险预警持续的房地产调控已经产生了诸多副作用，作为房地产行业紧密相关的土地首当其冲。最新数据显示，2011年，全国土地抵押面积净增419平方公里，抵押贷款净增1.26万亿元人民币，比年初的土地抵押面积2589平方公里、土地抵押贷款金额3.54万亿元人民币，分别增加了16.2%和35.6%，增速同比有所下降。当前，各地的土地财政收入处于下降局面，政府抵押用地进行融资的抵押值也遭到压缩，双剑齐下，使得地方政府偿债危机凸显，银行风险敞口随之加剧。统计显示：截至2011年末，全国84个重点城市处于抵押状态的土地30.08万公顷，抵押贷款达4.8万亿元，抵押面积和抵押贷款同比分别增长16.5
2、%和36.3%。其中，去年全年抵押土地面积净增4.19万公顷，抵押贷款净增1.27万亿元，同比分别增长12.1%和37.6%。在房地产行业整体资金稀缺、地方政府融资平台融资困难的背景下，地方政府不得不使用土地储备抵押贷款。一、地方政府倚重储备土地抵押数据显示，2011年，中国土地抵押面积达3000平方公里，土地抵押贷款金额4.8万亿元人民币。全国土地抵押贷款率总体保持在50%左右，但受稳健货币政策和日趋严厉的房地产调控政策影响，加上政策执行的滞后效应，分季度看，2011年新增土地抵押贷款率第一季度为52.7%、第二季度为52.3%、第三季度为56%和第四季度为49%，第四季度有较大幅度回落。在
3、土地抵押贷款中，住宅用地和商服用地分别占40%和28%。其次是储备用地和工矿仓储用地，分别占17%和12%。特别是储备用地抵押贷款占比稳步上升，2011年末储备用地抵押贷款占比为16.7%，与一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比，呈逐步增长趋势。这说明在中央规范地方投融资平台、严格土地抵押贷款管理的政策措施下，储备土地抵押越来越被地方政府倚重。二、土地储备贷款成为地方政府融资新宠？土地储备需要大量的资金支持，一定程度上被金融机构认为是有政府保障、土地价值保障的业务类型，土地储备开发也基本形成了“土地抵押贷款支付土地储备前期成本土地收益还贷”这一资金链条。一般来说
4、，各土地储备机构承诺还款资金来源主要是土地出让金收入，部分贷款附带签订银行、财政、土地储备机构三方协议，由财政承诺承担最终还款责任。然而，土地价值的下降以及储备土地抵押贷款期限的有限性等因素使得土地抵押贷款的风险有加大之势。 三、警惕土地抵押贷款风险1、地方政府过度倚重土地储备贷款的风险目前，在房地产市场与地方政府融资平台双调控的背景下，部分地方政府偿债能力大大下降。如果土地抵押贷款成为其有效的融资渠道，则地方政府债务压力会进一步加大，偿债风险加大。除解决正常土地储备资金之需外，为解决地方发展和城市建设资金的困难，一些地方政府借助土地储备机构平台，以储备土地为抵押，不顾融资高额利息支出和财政的
5、还债能力，超计划、超规模地向商业银行举借储备贷款，形成了大量的增量负债，加剧了地方财政风险的累积和膨胀。2、地价下降加大土地抵押贷款风险由于储备土地抵押贷款的期限一般在三年期以内，目前按土地价格正处于波动之中。如果后期土地价格大幅度下降，那么前期的土地抵押贷款风险可能会集中爆发。近两周以来全国16个城市累计土地成交金额同比降33%，一线城市累计同比降59%，二线城市累计同比降18%。2012年以来，累计流拍146宗，占推出宗数的5.0%，其中住宅流拍52宗。数据显示，2011年全国土地出让金3.15万亿元，同比（较上年）增长14.6%，较2010年的57.8%，已有大幅放缓。住宅用地出让收入下
6、滑，与2011年中国房地产市场的低迷表现颇为契合，随着后期城市化进程的小幅放缓，开发商亦谨慎拿地，后期土地抵押物价值难以大幅上扬。3、违规土地抵押贷款风险此前，国土部曾指出，一些地方政府融资平台违规利用土地抵押贷款，存在较大债务和金融风险。在未落实储备土地抵押（或者抵押物非贷款对应的储备土地）及对储备土地抵押价评估不够科学合理的情况下，部分商业银行以贷款效益为出发点，仅凭与财政部门、土地储备机构签订的储备贷款三方协议，就办理储备贷款，更是加大了风险。4、法律风险储备土地抵押还有一定的法律风险，目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是土地储备管理办法第十七条，即市、县人民政府可根据需
7、要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。但物权法又规定，尚未完成地面上房屋拆迁整治工作的不能颁发土地使用权证。可见，这两个规定存在法律冲突。此外，土地储备机构由政府出面组成，是根据政府的委托或授权行使某些特定职能的部门，并不是严格意义上的市场主体。从担保法及相关法律法规来看，政府及以公益为目的的事业单位作为保证人不具备法律效力，即使以国有土地使用权作为抵押物，其抵押的有效性在法律上也尚无定论。四、商业银行如何对待土地抵押贷款1、对土地储备贷款实行封闭式管理。目前的储备土地贷款模式一般为土地储备机构事先以财政资金对土地进行收购、征收，并将土地过户到自己名下，办理一
8、个以土地储备机构为使用者的土地使用权证，然后再到银行办理抵押，这就造成了土地储备资金发放后于土地储备行为的情况。而地方政府往往把土地储备贷款当作城市建设资金，纳入财政资金管理，这并不符合土地储备贷款的性质和用途要求。金融机构应加强与地方政府的沟通，使地方政府真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控。2、落实有效土地抵押。有效抵押是储备贷款风险防范的前提。在当前法律、政策条件下，商业银行对土地储备机构每一笔借款都必须落实相应的土地抵押，这样才能避免悬空贷款情况的发生，掌握贷款管理的主动权。同时，商业银行还必须对储备土地进行严格的评估，将地价评估结果对社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。土地评估价一般略高于基准地价而低于同地段、同时期、相似地块的市场出让成交均价，贷款抵押价控制在土地评估价的70%以内，可以一定程度地预防贷款风险的产生。
