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1、2004年合肥市住宅消费意向调查报告2004年合肥市住宅消费意向调查报告（一）潜力购房消费者特征分析消费者是房地产住宅市场的主导力量，所以研究消费者住宅需求意向无论对于开发商还是政府都具有深刻的意义。年安徽经典市场调查咨询公司曾对合肥房产消费者居住现状、购房特点、房产信息、消费习惯以及他们对合肥现有楼盘和售楼服务的评价等方面进行过一次深入细致的调查分析，为开发商进行住宅开发、媒体宣传及营销策略提供了科学依据，同时通过对短期购房消费者购房分析，为广大读者提供了购房参考。然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。所以为了帮助以“需求为导向”来开发
2、房地产产品的房地产开发商更好更快的把握目前住宅市场消费特征，同时为业内和市民提供参考。安徽经典市场调查咨询公司于今年月份再次在合肥市范围内进行了一次“消费者购房意向调查”，旨在进一步准确地研究购房群体的消费特征、及时地把握消费者的住房需求特点与趋势的变化。自本期起，将在合肥晚报“家园”专版上陆续刊出调查报告，以飨读者。 购房需求更旺，购房群体更年轻按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。本次调查结果显示：今年有的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较年上升。而且在打算购房的人群中，岁岁的占，比年
3、提高了，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，年消费意向最强的群体是岁者，占被调查总体的，而年主力消费者年龄下移，为岁，占被调查总体的比例为。不同年龄消费者购房意向分布 购房群体在年龄上的变化究竟会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢？ 研究分析年住房消费市场会在以下方面发生变化： 一是低龄化群体需求上升，表明年的户型主流应该以经济型户型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长机会和空间； 二是年中档定位的项目将更加艰难，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购买商品房的群体基本属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数
4、据来看，目前市场中坚力量处于萎缩状态，这主要和开发商过度耗费需求资源有关； 三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，年高层、小高层需求会略有上升；四是年高档市场（这里主要指和别墅）基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，不会有很大变化。从不同年龄层住宅需求来看，年的合肥房地产市场的总体趋势是：低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。 家庭年收入万万元群体是市场需求主体 虽说这两年合肥居民总体收入不断增长，但伴随着购房需求总体年龄下降的趋势，有购房意向的家庭总收入在年增长并不明显，购房主力仍集中在家庭年收入万元以下的群体。其中年收入在万元以下的家庭所占比例
5、从年的下降到了今年的，下降幅度较大；而年收入在万万的家庭所占比例由年的上升至年的，可以看出今年整个合肥购房者向家庭年收入万万的群体靠拢不同收入消费者购房意向分布岁以下有购房意向的年轻人绝大部分正处于事业起步阶段，他们的家庭平均月收入大部分在元，而且他们在单位的职务多为普通员工，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群在置业消费上的总体购买力不高。正如上面的分析，购房群体的低龄化，必然导致可支配收入的减少和购买力的下降。尽管开发商不愿意，政府也会加大对房地产的宏观调控，尽量保持合肥房市稳步向中低收入走齐。但由于开发成本较之前几年有了较大提高，特别是土
6、地成本的提高，必然限制了今年房价的下调。 调查表明，合肥住宅消费市场的主力目前是：以中低收入水平的年轻消费者为主的消费群体，正是这一消费群支撑了合肥的中低档住宅市场的发展。 中高学历群体成为购房主力 六成以上的潜在购房群体拥有专科及以上学历，学历和购买力之间存在着强相关关系（见图三）。一般而言，对于在同一行业中具有类似工作经历和工作年限的不同群体，学历越高，其收入水平一般也越高（职位通常也高），相应购买力也越强。高学历群体在购买需求，购买决策过程等方面也会存在差异：相对于中低学历群体而言，高学历群体的购买决策相对比较理性；从购买需求来看，由于高学历群体在掌握和理解房地产相关信息和知识方面要优于
7、中低学历群体，所以在和开发商进行购买谈判和签订合同时，相对而言拥有的主动权略高一些；另外中高学历群体在了解房地产信息渠道方面，相对于低学历群体而言，形式更加多样化，由于这个群体具有接触网络的机会比较多的特点，所以对于房产商而言，网络推广的作用比照以往显得日益重要起来了。2004年合肥市住宅消费意向调查报告（二）购房消费者建筑类型与户型偏好分析房屋建筑是购房消费者关心的问题之一。好的建筑类型与户型是吸引消费者最有力的卖点与竞争的实力焦点。在卖点潮流的促动下，住宅产品必须有叫得响的卖点，户型设计的好坏可以大大地影响商品房的销售价格，这已成为许多发展商的共识。如一些成功楼盘能考虑现代住房的消费特点，
8、针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间，不同功能或互有兼顾的户型，满足实际的需求。像适合老城区老少同堂大家庭的多房间大户型与适合白领单身的小户型等，在市场上就颇受目标消费群的喜爱。 建筑类型与户型好的住宅是消费者和开发商共同追求的目标。随着人们住房消费意识的增强和对住房条件要求的不断提高，在位置、环境等因素不可改变的情况下，建筑类型和户型越来越成为购房者关注的焦点。一套住宅能否受到人们的青睐，一个楼盘在销售上能否获得成功，前期的建筑设计与户型设计已成为重中之重。那么目前购房消费者偏好什么样的住宅呢？ 多层住宅最受宠爱 高层住宅需求上升 对比年和年消费者对不同类型住宅的选择
9、情况来看，“多层住宅”仍是合肥消费者最喜爱的建筑类型，选择多层住宅的购房消费者所占比例由年的上升至年的。而近年来兴起的小高层住宅开始显示了颓态，选择比例由年的下滑到年的。取而代之“小高层”的是“高层”住宅正在逐渐被购房消费者所接纳，需求的增长趋势较为明显，选择比例由年的上升到年的高层建筑是建筑类型中的一个重要有机组合，近几年来，高层建筑在合肥建筑市场由原来的市场空白点逐渐发展到今天的占到合肥住宅市场总供应量的。随着土地资源的不断减缩，高层是未来房地产市场一个大的方向。年与年购房者对建筑类型的选择比较如今的购房者愈来愈讲究性价比，高层建筑的建筑成本居高不下，加上公摊面积过大，物业管理费过高等缺点
10、，多层住宅更加受宠是必然的趋势。因此多层住宅需求的坚挺不下，既有购房者对良好的居住环境孜孜不倦的追求，也有成本以及价格因素的驱使。高层住宅的出现最初主要在于节约城市土地，降低开发成本，而对于消费者选择高层建筑主要看重的是住高层可使居者“视野远，心情畅，采光强，通风好、品位高、新颖时尚”，此次调查发现，绝大多数潜在购房者认为在满足“视野、时尚”等需求方面小高层不如高层有优势。三室二厅和二室一厅仍是主力户型买房的过程可以相对独立地划分为室内和室外两个部分，优秀的户型设计带给业主的居住满足感是交通和环境的发展不能代替的。尽管合肥目前的消费者经济收入不允许开发商做到最好的户型，只能根据市场的经济状况来
11、决定现在的实用户型，使户型尽可能更好地满足消费者的需求。对户型需求情况进行调查发现，消费者对总体户型的偏好与年没有什么变化，两房、三房仍是年需求量最大的两类户型，选择比例分别为和，合计达九成以上，其他户型需求则较少。但从套内细部分析，年的购房消费者选择与年还是存在明显差异。虽说总体上两个年份中消费者均是以三居室为主，但年消费者二居室的户型需求上升较快，比年增长了，其中两室一厅的需求增长最大，由年的上升至年的，上升了；对于三居室年需求有所下降，比年下降，主要是三室一厅下降最多，由年的下降到年的，下降了。今年的购房者对一居室选择率也有所回升，由年的上升到年的这种变化跟本次调查潜在购房者的构成是息息
12、相关的，由于年购房潜力人群以年轻人居多导致了中小户型的需求增长。可以看出，消费者对于户型需求形式呈明显的多元化、个性化，多层消费格局，从消费者对“室”的选择来看，三室型住宅市场需求程度最高，有最大的市场空间，有的消费者有意向购买该套型；从消费者对“厅”的选择来看，数据显示，有的消费者认为二厅型住宅较为理想，比较适宜居住。年和年购房者户型选择比较本次调查我们看出，家庭背景和户型选择有关联。人口、年龄、经济、文化的不同所选择的户型差异也较大。从年龄上看岁的群体选择二室一厅和两室二厅的为众，这个层次的消费者收入主要在万左右；选择三室一厅与三室二厅的以岁和收入在万元左右的为主。再从家庭人口来分析，多成
13、员结构家庭对户型的关注程度明显高于其他人群，如何在有限的空间里，让家人住得更舒服，并保留一定的私密性是多成员家庭着重考虑的问题，相比成员数量比较少的家庭来讲，入住成员在人以上的家庭对户型的考虑程度接近，超过成员在人的家庭个百分点以上。对于单身的购房者而言，由于其意向购买的房屋属于小户型，因此，其更关注所购房屋的户型结构是否合理，关注程度达到。因此房地产开发须关注消费者家庭背景的变化，不断调整户型比例，适应市场需求。事实上，不同的户型面对的消费者层次是不一样的，开发商应该把握不同时期不同层次的消费者心态和新购房者追求其产品与老购房者有所差别的心态，进行户型创新。2004年合肥市住宅消费意向调查报
14、告（三）购房消费者面积价格倾向分析 户型面积：平方米的需求最为强烈根据安徽经典市场调查咨询公司的调查数据，对户型面积的分析，如下，可以看出年购房者理想的户型面积与年相比，总体变化并不明显，其需求的建筑面积主要集中在平方米之间，所占的比例达到了。通过对比我们可以发现：年消费者对于住宅面积需求仍然较为理性，对“标准户型”的需求越来越集中。从整体的需求曲线来看，基本上呈现“抛物线”分布，超大户型的需求量呈现收缩趋势，超小户型需求量呈现增长趋势平方米以下的住宅年仅有的消费者有购买意向，而年调查结果有的消费者表示会考虑购买。年合肥住房市场小户型较以往热销，家庭结构的变化和房价的快速上涨都是影响因素。不同年度消费者对住房面积的选择比较从细分市场上看，不同年龄段的人群对住宅面积的需求差别也较大。对住宅面积需求最大的是岁年龄段的人群，这部分人群有一定的经济基础，要通过换房寻求更好的居住条件，而且往往想一步到位，在平方米的住宅需求中，他们选择的比例较大。而一些因经济基础薄弱，或事业处于起步阶段的年轻人群对住宅面积的需求最小。因此，在房屋开发和销售中，应针对当地居民的收入水平和不同年龄段人群的特点进行策划，通过市场细分，有针对性地开发适合不同人群需求的住宅面积套型。购房户对住宅功能的要求更加细化从住宅的功能面积来分析，随着
