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1、牢记社会责任，共建和谐社会宏观调控下关于房地产开发企业社会责任的一点思考江苏省房地产业协会会长、栖霞建设董事长 陈兴汉各位领导、各位专家、各位同行：大家好！首先感谢大会给了我这次向大家学习的机会。开发企业的社会责任，是一个重要的话题，也是一个沉重的话题。我想，主办方之所以选择我们，来向大家汇报一下关于这一问题的认识，可能有三方面的原因，一是我们是运作规范的上市公司；二是我们是国有控股企业，在承担社会责任，实现社会效益、环境效益和经济效益的同步增长方面做了一些力所能及的事情；三是我们来自于长三角这一房地产宏观调控的热点和重点地区。下面我就这个话题，向大家简要汇报一下我们的想法和做法，敬请指正。现
2、实：宏观调控下，开发企业成了矛盾的焦点。近年来，随着城市化进程的不断加快、人们收入水平的稳步提高和市场规则的日益完善，我国房地产行业一直呈现出旺盛的发展势头，并逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一。但在房地产市场总体健康有序的同时，局部地区也出现了房地产开发投资过热、投资性需求比例偏高、房价上涨过快等不利于行业长远发展的问题。这些问题的存在，使房地产在2005年初的两会期间，再度成为代表和委员们关注的焦点，房价问题更被写入了今年“两会”的政府工作报告。4月27日国务院常务会议认为，目前房地产局部市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。
3、以上问题虽是局部问题，但不控制，会成为全局问题。相当一部分两会代表和委员认为，房地产业目前存在的一些不正常现象，已对和谐社会的构建产生了严重的负面影响。与此同时，社会上关于开发商负面新闻的报道从来就没有停止过。房地产业，近年来，一直是投诉率最高、纠纷最多的行业之一。在国家对房地产业进行宏观调控的大背景下，房地产企业，有时几乎成了人们共同指责的对象。有的媒体甚至把鞭鞑开发商作为提高发行量的手段。一个产业关联度如此之高、对国民经济贡献如此之大的行业，一个不乏优秀分子的企业群体，居然面临如此严重的信誉危机，实在令人扼腕。反思：开发企业和房地产行业为何会出现信誉危机？作为城市建设的主力军，我们开发企业
4、在提高人们居住质量、美化城市环境、繁荣社会经济等方面发挥了巨大作用。但是，为什么一直受到行业形象不佳的困扰呢？我个人以为，主要原因有两个。一、极少数开发企业的不诚信行为，导致了行业整体形象的受损。近年来，随着房地产市场的持续繁荣和开发企业投资回报率的有所提高，房地产成了各类业外资本眼中的肥肉，人人都想分一杯羹。加上行业门槛偏低，以及现有的“价高者得”的土地拍卖制度自身的漏洞，只要有资金实力，什么人都可以来做房地产。这些业外资本中，不排除一些企业确实想在房地产领域内长期发展，但也有不少是带着投机心理，想捞一票走人的。因而，短视行为，投机心理，十分普遍。与此同时，在原有的开发企业中，也存在着良莠不
5、齐的现象。为了生存，为了掘取更多的利润，一些企业确实做了一些违背商业道德甚至行业规定的事情，损害了老百姓的切身利益。在大多数人生活还不是很富裕的今天，对于很多老百姓而言，买一套房，可能要花去他们一代人甚至几代人的积蓄。他们对开发商是寄于厚望的。质量不过关、价格有欺诈、承诺难兑现、规划乱更改，这些不诚信行业中的任何一个，都足以让他们对开发商失望、不满。一朝被蛇咬，十年怕井绳。一个开发商一次不诚信的行为，会让一个客户对整个开发企业群体产生长时间的不信任感。事实上，全国有三万多家房企，绝大多数都是诚信经营的，真正不诚信的5都不到，真正哄抬房价的1都不到。然而，房地产是一个百姓关注度高、产业关联度大、
6、社会影响面广的行业，加上新闻媒体的炒作，少数开发企业的不诚信行为，就足以摧毁需要全体开发企业长时间的共同努力才能构建起的行业信誉。它们的短视行为，不仅会葬送企业自身的前途，也已严重威胁到整个行业的发展。在房地产行业成为社会焦点和热点，房地产企业面临着一些不公正评价的背景下，我们房地产企业必须要学会保护自己。而保护自己的一个重要手段，就是规范自己，以规范的行为去赢得社会的认可，以负责任的表现反击外界的不公正评价。2005年3月27日，在江苏省建设厅、江苏省房协的关心和支持下，由栖霞建设牵头，江苏省房地产业综合实力50强企业，自发组织起来，成立50强诚信联盟，并发表了以“倡导诚信经营、强化行业自律
7、、促进可持续发展”为核心内容的联合宣言。我们要用这一行动，向全社会传达这样一个信息：开发企业的主流是好的，开发企业改变行业整体形象的决心是大的。二、过快上涨的房价，使开发企业面临“牟取暴利”的指责。过快上涨的房价，是政府对房地产进行宏观调控的重点，也是百姓对开发企业产生不满的主要理由。房价上升，有其合理的一面，也有其不合理的一面。合理的一面，比如，住房品质的提升、建材及土地成本的上涨、特定时期特定区位产品的供不应求等等。不合理的一面，比如，个别地方政府打着经营城市的旗号，大发卖地财，推动地价上涨；少数城市大拆大建式的城市拓展方式，造成了被动需求的大幅增加；个别开发企业哄抬地价和房价；投资客炒作
8、猖獗等等。虽然，房价的涨幅，并不是开发企业可以完全决定的，但过快上涨的房价，却让大多数开发企业无辜背上了“牟取暴利”的恶名。认为开发企业“牟取暴利”最大的理由，是房地产企业占有了因土地价格上涨而产生的增值收益。我个人以为，对这一情况应具体分析。首先，我们要承认，开发企业群体中，确实存在着极少数以各种手段长期囤积土地，纯粹想通过炒地皮牟利的企业，他们确实挂“房地产开发”之名，行“牟取暴利”之实。广大规范的开发企业其实比政府和百姓更恨他们。因为是他们扰乱了土地市场，让其它开发企业也背上了利用地价上涨“牟取暴利”的恶名。七部委在关于做好稳定住房价格工作的意见的第二条中指出，要“依法制止“炒买炒卖”土
9、地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，征收土地闲置费；满年未动工开发的，无偿收回土地使用权“。这正是我们规范的开发企业所希望和拥护的。对于规范开发企业在开发建设过程中遇到的地价上涨，我们也不能一概而论。不同的开发企业，对这部分增值收益的处置方式是不同的，有的开发企业通过单纯拉抬房价完全占有了这部分增值收益，而有的开发商则利用这部分利润空间，通过在项目开发中采用更好的材料和更新的技术，提高了住宅品质，和广大客户共同分享了增值收益。以我们栖霞建设为例，虽然楼盘价格一直保持稳步上涨，但我们的楼盘品质也是一期一个样，
10、所有购房者都认为物有所值。与此同时，市场上还越来越普遍地存在这样一种现象，即按照拍卖时的周边房价和拍卖土地价格测算，有的项目可能是不赚钱的。开发商之所以敢拿地，就是冲着地价和房价上涨的预期去的。对这部分开发商而言，这部分增值收益，恰恰是他的利润空间所在。如果房价、地价下跌，他们同样要承担风险。实际上，房地产行业在99年以前基本上处于一种全行业亏损的状态，2000年以后才有所好转。即使是现在，与其它行业相比，说房地产“暴利”也是不客观的。根据权威机构对2004年沪深两市上市公司的盈利情况进行分行业统计的结果，沪深两市上市公司平均净资产收益率为9.01，而其中房地产上市公司的平均净资产收益率仅为7
11、.18。盈利能力较强的行业有金属、非金属业，采掘业，电力煤气及水的生产和供应业，金融、保险业等，这些行业的盈利能力都要大于房地产行业。只不过这些行业没有对普通百姓的利益产生直接的重大的影响而已。让开发企业单独背负起房价过快上涨的责任，是有失公平的，让所有开发企业都背上“牟取暴利”的恶名，更是以偏概全。当然，作为房地产产品的提供者和房价的直接制定者，开发企业在稳定房价过程中发挥更大的作用，却是完全可以的。我想在房价问题上，政府和社会之所以对开发企业不满，是因为房地产企业都希望房价上涨（人们是买涨不买跌），少数企业甚至哄抬房价，搞价格欺诈。为更大限度地发挥企业在控制房价过快上涨过程中的作用，4月2
12、9日，在南京市房管局的支持下，由我公司牵头，南京市66家房地产开发企业联合发出了关于进一步规范商品房销售行为、控制房价涨幅的八点倡议，并首次明确提出，要把“在同一楼盘、同样性价比住宅的价格涨幅控制在政府要求的范围内。”我相信，我们的实际行动，必将赢得社会对规范开发企业的理解和支持，也一定会对南京房价的趋于平稳产生积极的影响。所有参与倡议的开发企业也将通过科学管理和技术进步内部挖潜，既为老百姓提供物有所值的住宅产品，又给投资者一个满意的回报。以上这两个问题的产生，并不全是开发企业的责任。要解决这些问题，也有赖于包括政府主管部门在内的社会各界的共同努力。大家都不要忙于撇清责任，而应勇于承担责任。作
13、为行业主体的开发企业，无疑更应在解决上述问题的过程中发挥出应有的积极作用。因为，这不仅关系到构建和谐社会和行业繁荣的大局，更关系到企业自身的生存与发展。因为行业健康发展，最大的受益者还是行业内的企业。认识：有负责任的企业，才有受尊敬的行业责任感，是一个人安生立命的根本，是一个家庭幸福稳固的保证，是国家强盛、社会和谐的基石，同样也是一个企业、一个行业得到社会认可、实现长远发展的前提条件。中华民族，是一个非常强调责任感的民族。早在2500年前，孔子就提出了一种把个人人格与社会责任、社会义务相统一的人生观。儒家文化教育人们，“天下兴亡，匹夫有责”，“先国后家”，“见利思义”，“以义制利”，不仅要对自
14、己负责，对家庭负责，更要对国家负责、社会负责。换而言之，企业不能仅仅对自身经济利益负责，还应同时考虑到社会的和谐、行业的健康、环境的保护、员工的成长。这与1999年安南在瑞士达沃斯论坛上提出的关于企业社会责任的“全球协议”不谋而合，更与西方企业所倡导、并为国内许多企业所接受的“企业公民”观念异曲同工。按照波士顿学院企业公民研究中心给出的定义：“企业公民，是指一个公司将社会基本价值与日常商业实践、运作和政策相整合的行为方式。一个企业公民认为公司的成功与社会的健康和福利密切相关。因此，它会全面考虑公司对所有利益相关人的影响，包括雇员、客户、社区、供应商和自然环境。” 按照世界经济论坛给出的标准，企
15、业将从四个方面表现为企业公民：一是好的公司治理和道德价值；二是对人的责任；三是对环境的责任；四是对社会发展的广义贡献，比如传播国际标准。儒家文化的“义利观”，西方的企业公民概念，通俗一点理解，都是要求企业增强社会责任感，在追求经济效益的同时，注重社会效益和环境效益的创造，努力实现“三个效益”的同步增长。一、遵纪守法，恪守诚信论语中记载了这样一个故事。子贡向孔子求教治国之道，孔子答道：“足食，足兵，民信之矣。”子贡问如果不得已去掉一个呢？孔子说，可去“兵”。假如不得已再去掉一个呢？孔子说，可去“食”，惟独不可去“信”，因为“民无信不立”。遵纪守法，恪守诚信，是一个企业所应具备的最起码的商业伦理。
16、房地产行业产业关联度高、社会影响面大、不仅关系国民经济大局，更牵涉到广大购房者的切身利益。开发企业要想改变自己的社会形象，成为负责任的企业公民，必须首先从诚信做起。企业诚信，主要表现为：（一）对客户诚信。客户，是企业的衣食父母。为广大客户提供合格的产品和优质的服务，是企业存在的意义所在。因而，我们在开发和经营过程中必须做到：不偷工减料，不违规作业，确保工程质量；不做虚假宣传，不搞价格欺诈，履行公开承诺；强化物业管理，完善售后服务，及时妥善处理客户投诉，对已交付的小区能够终身负责，维护客户利益。很多开发企业在这方面都做得很好。万科的物业管理，中海的工程质量，更是有口皆碑。我们栖霞建设也在完善售后服务方面开展了有益的尝试。2003年12月4日，我们配合南京市房管局，推出了“一手交房、一手交证”以及“一房清”试点活动，成为全国首个在交付房屋的同时交付
