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1、策划代理部组织管理制度（一）策划代理部的组织根据“合理高效、分工协作”的原则，从公司发展战略的高度来构建策划代理部，与广告部及客户部一道，组成公司三个基本职能部门，实行专业化运作，通过进一步整合公司资源，使公司业务进入一个相对快速发展的轨道。一、基本原则：“合理高效，分工协作”二、职责范围：策划代理部当前的主要任务是集中力量争取房地产项目的营销策划与代理销售，真正进入房地产二级市场。1、市场调研：广告及媒体调查；竞争对手调查；区域市场调研；项目专项调查。2、拓展项目：收集有效项目信息，参与项目的代理销售谈判，拓展新业务。3、营销策划：撰写营销策划方案；项目营销策略的跟进、评估与调整；对项目的广
2、告组合提供策略性支持。4、销售管理：制订销售制度；提供销售培训支持；销售团队的管理；定期销售会议制度；销售现场各方关系的维护。5、多方协调：与客户部协调，对客户部提供的有效信息提供策划支持；加强与广告部的沟通，以提高广告表现力；加强与发展商的沟通，增强双方的合作；与其他对口单位（媒体、政府部门、联盟单位）的沟通协调工作。三、组织架构：根据公司目前的项目情况，以及近期发展的客观要求，策划代理部初步的人员配置为3人：策划主管1人；策划师1人；销售主管1人。其他人员将在下一阶段根据实际情况确定。（二）策划部工作流程一一新项目工作流程未获通过获发展商通过部分通过无效跟进，保持关注反馈客户部反馈客户部市
3、调组策划组销售组开展市场调查根据客户部反馈的销售报表和销售信息进行调整家庭人口研究新产品研究消费习惯研究价格研究项目推广会议方案调整会议广告研究推广研究竞争研究市场容量研究执行调整后策略提交市场调查报告审议策划报告，分工协作项目营销执行报告策划部指示与审稿广告部设计制作项目管理会议项目组织与销售管理决策层审批广告执行销售执行（四）与客户部的协调1、项目信息的跟进。根据客户部提供的有效市场信息，跟进新项目，促进新项目的成功合作。2、接受客户部反馈的现有项目执行信息，及时予以处理。3、针对项目推广中有关对口单位的情况进行沟通和调整。4、与客户部一起，对公司其他部门提供决策支持。（五）与广告部的协调
4、1、 根据代理项目的情况提出定位、卖点及阶段性策略安排，向广告部发出广告设计要求。2、 根据广告合作项目的情况，对广告部提供的广告策略及设计稿件提出进一步的完善意见，并报策划总监批准执行。3、 对广告执行的效果进行评估，并与广告部一道调整广告策略、提高广告实效性。（六）策划部管理人员的工作职责1、项目经理职责：（ 1） 团队管理：对项目组相关人员包括销售、策划、拓展在内的各岗位人员的协调、管理，并制订分配激励方案，报批执行。（ 2） 市场分析：根据市场分析报告，对市场及项目作出判断，提供决策支持即是否进入该市场、是否进入该项目的竞争。（ 3） 市场开发：根据市场分析的结果，进一步确定市场开发战
5、略及项目进入时机。（4）洽谈合作：负责与发展商的沟通洽谈，根据双方意见，提供切实可行的新策略新方法，并对策略的执行负主要责任。（5）培训指导：定期不定期对公司销售、策划及拓展人员进行培训，并督促他们自我学习、自我提高。（ 6） 媒体商洽：根据广告组合确定媒体，并与媒体及其他对口单位进行接触商洽，尽可能降低广告营销成本。（ 7） 决策支持：根据房地产市场的变化及现代营销理念的发展，结合公司管理水平提高的需要，为决策层提供更多的战略性支持。2、策划主管及策划师职责：（1） 参与项目前期与发展商的谈判（2） 收集项目有关资料和市场信息。主持对项目的专项调研及区域市场的调研工作，为策划报告提供坚实的基
6、础。（3） 撰写营销策划方案。（4） 根据公司安排，负责跟进项目营销方案的执行，评估销售业绩，调整营销策略。（5） 与广告部人员沟通，完成广告的创意和设计，其他销售工具的制作及工地现场的包装。（6） 参与拟定公司自身的宣传策略与战略发展规划。3、销售主管的职责：（1） 制订并落实销售管理制度（2） 负责对现场置业顾问及外场经纪人的管理。（3） 积极开展对竞争楼盘及相关区域市场的调查，掌握市场的变化情况。（4） 根据销售策略执行的情况，反馈执行结果信息，并根据现场实际情况提出建设性意见。（5） 提出定期的销售报告，包括周报分析表及每月销售报告。（6） 利用现场的便利条件，把握时机，进行与发展商的
7、临时性的有效沟通（7） 负责对现场置业顾问、外场经纪人及促销人员三个团队的管理，主持日常销售培训工作。4、拓展主管的职责：（ 1） 对片区市场进行分析，提供定期分析报告。（ 2） 采集有效的项目信息，为公司拓展新项目提供前期的信息支持。（ 3） 切入与发展商的前期接触和商谈，为公司的下一步谈判的顺利开展提供便利。（ 4） 代表公司参与相关的业务会议与谈判。（5）对土地、新项目及包销项目进行投资可行性分析。（七）人员薪酬与激励制度1、管理人员：（1）项目经理：底薪（3800元）+提成（销售收入X0.1%）（2）策划经理：底薪（3800元）+提成（销售收入X0.08%）（3）销售经理：底薪（310
8、0元）+提成（销售收入X0.08%）（4）销售主管：底薪（2700元）+提成（销售收入X0.06%）（5）拓展主管：底薪（2700元）+提成（销售收入X0.1%）（6）高级策划师：底薪（3100元）+提成（销售收入X0.05%）2、普通人员：（1）售楼员：底薪（800元）+提成（销售收入X0.12%）（2）策划师：底薪（2600元）+提成（销售收入X0.05%）（3）助理策划师：底薪（2300元）+提成（销售收入X0.03%）（八）各类管理报表表一尚珥公司部门工作周报表部门：负责人：年月第周本周工作内容：1、2、3、4、5、6、补充：星期一上午下午星期二上午下午星期二上午下午星期四上午下午星期
9、五上午下午本周总结加班说明：自我评价：表二销售工作周报表（月日一一月日）项目名称:项目负责人:填报日期:项目总结厅P问题/状况分析及建议公司意见项目总结来电咨询量留有电话量来电咨询量留后电话里来访客户量带客来访客户量合计：批其中收到宣传单页和由业务人员带上来看房的客户批POP宣传页报纸介绍成交量一次性按揭其他成交房号回积(m2)成交侪(兀)成交客户特点来访客户分析客户需求意见客户提及楼盘销售人员情况销售培训情况现场配合情况123456789备注表二管理人员工作周报表（2003年月日2003年月日）姓名：部门职位星期一日常工作情况存在问题协调与处理情况星期二日常工作情况存在问题协调与处理情况星期
10、日常工作情况三存在问题协调与处理情况日常工作情况星期存在问题四协调与处理情况日常工作情况星期五存在问题协调与处理情况星期日常工作情况存在问题表四楼盘调研表发展商代理商物业管理公司策划/广告商属性/定位ftg占地面积建筑囿积层数/栋数总户数建筑结构建筑风格/外立面交楼标准车位数/套数比周边环境及市政配套设施小区内部配套主力户型面积及比例管理费预售证号目标客户群推出时间预计入伙时间重要销售通道销售电话核心卖点及广告推广手法重要促销活动付款方式及折扣均价销售率楼盘名称:踩盘时间:项目参考内容分值得分调研分析表五优中差工作态度密1、遵守制度准时上下班、不迟到、早退，无中途外出现象。2、严于职守，坚守岗
11、位，上班时不用岗，不聊天。3、按编班当值，不擅离职守，无个人私自调班、换岗现象。4、服从上司安排调配，依时保质完成工作任务。5、工作积极主动，踏实肯干，认真负责，能承担突发超水准工作量。*呼业务能力31、能够快速、准确地回答出客户提出的业务问题。2、熟练、准确地计算出客户意向楼房价格并能熟练地同客户签约。3、能够较好协助业务人员做好业务工作，如按揭、办证等工作。4、对已经有过初步接触的客户，下次接触时，能马上记起对方的姓名，并作出反应。5、能够通过恰到好处地业务推介，与适当的引导，吸引客户、稳定潜在客户。6、做好接待工作记录，事后对客户及接待情况进行分析，协助做好潜在客户的跟进工作。服务态度佻T91、友善，以微笑接待客人，和同事能够和睦相处。2、礼貌、热情、任何时候都能使用礼貌用语，工作中能主动为客人着想和服务。3、耐心，对客人的要求能认真聆听，不厌其烦地、认真细致地和出解释、介绍。仪表院度1、上班前做情绪调整，精神饱满地投入工作。2、着装得体、头发整齐干净、精神好。3、上岗时站姿挺直，坐姿端正，面露自然微笑，无论坐、站与客人谈话无东张西望，心不在焉。协调沟通(5%)善于并乐于上下沟通，能排解纠纷，诱导合作，能协助他人完成任务。勤勉(5%)工作勤奋，有始有终，能积极主动求改进，能提出一些合理建议。成本意识(5%)平时注意节约，成本意识强，能想方设法降低成本，避免浪费。合计
