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1、一、报告说明、项目开发建设原因：咸阳市位于陕西省关中平原中部，距省会西安25公里。全市辖2区10县1个县级市，总面积10196平方公里，总人口494.3万，市区非农业人口53万。气候属暖温带大陆型季风气候，冻冷夏热，雨热同季。年均气温9-13.7，最高41.2，最低-26 .7；2005年全年无霜期180-220天；年降水量500-566毫米，人均年收入约22000元。咸阳历史悠久, 风景秀丽，物产丰富，人杰地灵，历史上曾经是我国第一个封建国家秦王朝的国都及汉、唐等13个王朝的京畿之地，境内有27座帝王陵和400余 座皇亲国戚王公大臣的陪葬墓，绵延百里，蔚为壮观，素以“秦都、汉陵”闻名于世。自
2、然资源丰富,有煤炭、石灰石、铁矿石、大理石、油页岩及石油等矿产资源。科技力量雄厚, 全市有大专院校和科研机构23所，各类科技人员8万余名。农业生产发达,是陕西重要的粮、油、果、菜、畜禽产地，是西北唯一的国家大型商品粮基地。工业基础雄厚 , 已形成了以电子、能化、医药、旅游、食品五大支柱产业和轻纺、机械、建材三大传统产业为主的工业布局。咸阳位于亚欧大陆桥中部及关中高新技术产业开发带中部，是我国西部重要的区域中心城市之一，具有承东启西的区位优势。经过五十多年的建设和发展，已基本形成了北部和中部的能源建材基地、南部的高新技术产业开发区及电子工业区、石油化工工业区、五陵塬文物风景旅游区、市区商贸中心区
3、的经济发展格局。咸阳市已成为驰名中外的国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市及全国优秀旅游城市、中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市。2002年12月28日，西安市市长孙清云和咸阳市市长张立勇在西咸经济一体化协议书上正式签字，拉开了两市在多个方面合作的序幕。双方达成一致，按照规划同筹、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科教同兴、旅游同线、环境同治的“八同”思路，最终实现城市一体化、经济一体化、交通一体化和环保一体化的目标。“西咸一体化”的提出，咸阳房地产开发犹如打开了城门，开发建设者纷至沓来，使咸阳的房地产开发随之如火如荼。咸阳的房价直线飚升，多层住宅从05年的1350元
4、/平米到07年上半年的2350元/平米，增长幅度为34.3%。咸阳早期的地产开发以渭河以北、内城地产为代表，而近年来随着外埠品牌企业的不断进入，咸阳以南的世纪大道从一个“被遗忘的角落”一跃成为纷纷争夺的“香饽饽”。从金泰丝路花城、沣桥艺墅家到香港泰盈集团开发的奥林匹克花园，咸阳板块显然已成为开发商竞相抢占的战略领地。2007中国十大高房价潜力城市,咸阳榜上有名；而咸阳也得到了一个城市高速发展的契机。、可行性研究报告研究范围：本研究工作范围主要是住宅市场分析及开发战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。、项目概况： 项目名称：京润风景 （暂定） 地理
5、位置：咸阳世纪大道陈阳寨环岛西段、三号桥南侧 拟投资建设单位：城乡京润（北京）置业有限公司4、可行性研究报告编制依据地区控制性详细规划咸阳市城市总体规划（1990-2020）沣河新区分区规划（2004-2020）5、项目优势及公司组织介绍 投资商概况：城乡京润（北京）置业有限公司 项目开发优势：城乡京润（北京）置业有限公司是城乡集团所属的房地产企业，对咸阳的项目开发具备以下优势： 响应集团公司的“两调一转”的战略方针，努力转型，按照集团公司“做大开发”的战略构想，走出去，以实现京润置业的新的飞跃。 集团公司的强的经济实力与运作经验作为保证。 咸阳作为2007年全国房地产升值潜力前十位的城市，房
6、地产升值空间巨大。 完整的土地手续。该地块为咸阳市国土局土地储备中心储备地块，手续完备。同时地上无任何建筑，土地形状方正。 处在西咸重要连接枢纽-世纪大道旁。且北侧紧靠渭河规划绿化景观带。由于目前周边没有其他住宅建设用地上市，为不可多得的稀缺地块。（6）地价较低。目前周边参考低价多为40-50万元/亩；该地块由于总用地130亩。总地价不超过6000万 ，较适于京润运作。 周边市政配套基本到位。渭河咸阳三号桥已通车。 周边基本为住宅用地；对于我们以后的市场销售有很大的市场带动作用。 公交线路已经到位，提升项目价值。 京润置业团结一致的发展思路及认真严谨的工作作风。 公司拥有良好的资源优势。 本项
7、目我公司相关人员先后到北京及其他地区认真考察，并先后七次去西安实地考察。在当地的一些相关部门的支持和帮助下，经过认真的走访与调查，在得到了大量第一手资料的基础上，经充分的比较与论证，得到的详实的调研结论。 项目素质：本项目是现阶段咸阳渭河南岸地区较大规模，周边市政配套较为齐全之项目，地理环境十分优越，具备高起点、高要求、高品位；务实的市场前瞻性运作将创造出的最优秀、最具特色精品住宅，力争成为现阶段该地区的京味、精品住宅项目。二、项目概况1、宗地所处城市位置2、地块位置：位于世纪西路以北、钓台路以西、滨河南路以南、曹家寨路以东，征地总面积约146.57亩，净用地总面积约129.90亩。该宗地分为
8、I-R-5，具体开发地块控制指标如下表：地块编号用地性质占地面积（万）建筑面积（万）容积率建筑密度(%)绿地(%)I-R-5R 8.6615.591.827403、地块位置图：项目位于渭河南岸，地块位置为东北至西南走向的矩形。海拔1153.058米，紧邻渭河规划的100米绿化带；新建成通车的咸阳三号桥紧邻本项目红线。项目到咸阳市区中心的时间为11分钟；到西安的时间为22分钟。4、道路交通现状：5、项目地形地貌：项目占地146.57亩，土地呈基本平整，海拔约385.87米，（采用GPS系统在项目位置实际测量）。土地基本平整，基本没有大的起伏。中间被小车道水泥马路隔开，全部为农田，地块西侧为曹家寨
9、村，西南侧为钓台村6、区位示意图：7、项目基本要素分析： 项目所处区域正在进行地产开发，属于开发上升期。目前周边沿世纪大道有近20个项目在开发及销售；此区域交通条件能够吸引中高端的消费人群。 项目地块状况： 地下障碍物状况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑-结构等经考察符合开工条件。 项目宗地范围内的市政代征地、市政绿化带、市政道路等，京润置业将严格按照政府相关规定执行。 地质条件：包括土地结构、承载力、地下水位、抗震性等经与相关部门沟通，均符合开发条件要求 项目周边生活配套设施：教育、医疗、购物、文化、体育、娱乐设施、公园、蔬菜、副食等生活必需品现阶段满足基本生活需求，
10、本项目操作后将大力提升本区域生活、商业配套服务品质。8、配套条件： 供配电及强弱电方面本项目总装机用电量约8000KW，按68%的同时使用系数，项目需设5600KVA变配电所一座。供电由变电所提供二路10KV电源。小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量考虑每户46KW，电流表应在4060A。 小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。 小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。 通讯系统为每户预留直线电话二门。每户引入宽带视
11、频接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。 供水系统本项目最大总用水量约150吨/日，供水由DN400城市供水管提供。 燃气系统小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。 道路系统小区道路分三级。主要道路宽7米，次要道路宽4米，均为标准路面；支路宽2米，为铺装路面。 局部采用人车分流系统，车辆进入小区入口后沿消防环行路进入停车场，减少对地表行人和住户造成的干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。 设置与户数相匹配的半地下车库或地上车库。其余车位数量满足规范要求。 无障碍设计：整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，
12、满足视残人安全步行需要，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。 消防系统方面本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所等处的室内消防。人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。 小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为7或4米，以保证消防车行驶。环境质量综合保障、水压保障技术均符合或超过设计规范要求。高层建筑采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。 绿化生态技术： 绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有： 小区地面
13、种植耐多种气候、耐践踏性乔灌木，无露明土； 停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”，减少灰尘产生. 提供孩童、老人安全活动场地； 在达到规范要求下提高小区绿化率。 垃圾收集系统小区采用垃圾袋装化收集系统，本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。 生活污水处理本项目实行“雨污分流”。雨水排入DN600市政雨水管，小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入DN500城市污水管进入污水处理厂集中处理。 供热及生活热水：集中供暖，分户计量符合现代化生活居住理念，符合现阶段宜居、环保的客户需求，满足建筑规范。9、规划控制要点： 总占地面积
14、8.66万平方米。容积率1.8。 地上总建筑面积15.58万平方米， 绿化率35%。建筑限高65米。总户数1600户。 停车位800个；三、市场分析（一）西安市房地产市场总体现状及发展趋势作为我国西部地区的窗口，西安市近年来不断加大城建投入，完善城市功能，完成了一系列重点建设项目规划，并快速付诸于实施建设，着力将西安构建为西部开发的桥头堡。 多年来，西安市不断优化区域发展布局，高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和促进经济发展新的增长点。2006年，航天科技产业基地的落户西安，则使西安城
15、市战略构架从“四区一基地”升级为“四区两基地”，对提升西安城市核心竞争力，实现西安以产业布局，调整引领构建新的城市功能分区，引导区域内产业梯度布局和集群发展，形成分工合理、相互促进的区域产业结构新格局具有重要意义。 近几年西安城市诸多大型规划均已得到落实，城市建设全面升级。1、地铁助推城市化进程 2006年西安城市地铁轨道建设得到了国务院的正式批准，并于9月29日正式开工兴建。据西安市城市快速轨道交通线网规划，西安轨道交通线网远期规划由6条线组成。据预测，线网形成后，轨道交通方式的出行量将占居民总出行量的25，占公交出行量的50。按照最新提出的建设时序，西安市城市快速轨道交通线网建设将分四个阶段进行。 第一阶段(20062010年)：建设二号线(铁路北客站一韦曲，264公里) 第二阶段(20102015年)：建设一号线(后围寨一纺织城，239公里) 第三阶段(20162020年，远期)：建设三号线(443公里) 第四阶段(2020年一20
