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1、 . . . 分类号 密 级UDC编 号* 大 学*专业硕士学位论文A公司房地产开发项目管理研究研 究 生 姓 名： 指导教师、职称：某 某 教 授学 科、专 业 名 称：研 究 方 向：二七年七月 / A Corporation property development project management researchByJULY, 2007重声明本人所提交的学位论文,是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。本文中除已注明的容外,不包含任何其他个人或集体已发表的或公开过的成果,本人愿意承担此声明的法律后果以至法律责任。学位论文作者签名：20XX 月 日A公司房地产开发项目管理研究
2、摘要我国的房地产开发是改革开放后新兴的产业。二十几年来,发展速度较快,呈现出勃勃生机,已成为拉动经济增长的主要力量。随着许多境外项目管理公司进驻中国之后把项目管理的概念引入了中国建筑市场,目前,我国房地产开发项目很多,房地产业已经成为我国国民经济发展的重要支柱。许多房地产企业在项目开发完成后没有进行及时的总结,导致项目的经验、教训没有很好的继承和吸收。分析了房地产开发项目总结的意义、容,本文以A公司在鑫泉公寓项目工程中试行部项目管理为例,就房地产开发项目建设管理的容、意义及方法等同题,结合房地产开发的流程及特点,对一些常常困挠着开发商进行项目管理的关键难点问题进行探计分析,对项目管理在房地产开
3、发工程实践中的应用作相应探讨。针对影响工程建设项目进展的主要因素,提出提高开发商工程建设项目管理质量和效率、减少项目管理难度的方法和建议。关键字：项目管理；工程实践；房地产开发AbstractAfter our country property development is reform and open policy the emerging industry. Since more than 20, the development speed is quicker, presents the vigorous vitality, has become the fuel economic g
4、rowth the main strength. After many beyond the border projects management company enters and is stationed in China project management the concept has introduced the China construction market, our country property development project very are at present many, thereat estate industry already became ou
5、r country national economy development the important prop. Many real estate enterprises complete after the project development have not carried on the prompt summary, causes the project the experience, lesson not very good inheriting with the absorption. Analyzed the significance, the content which
6、the property development project summarized, this article has tried out the internal project management take A Corporation in the spring apartment project as the example, the property development project construction management content, the significance and the method equated the topic, the union pr
7、operty development flow and the characteristic, frequently was stranded the developer to some to carry on the project management the essential difficult question to carry onthe analysis, should serve as the corresponding discussion to the project management in the propertydevelopment project practic
8、e. Primary factor progresses which in view of the influence engineering construction project, proposed improves the developer engineering construction project management quality and the efficiency, the reduced project management difficulty method and the suggestion.Keywords: Project management; Proj
9、ect practice; Property development目录1 绪论11.1选题背景11.1.1 问题的提出11.1.2 研究意义21.1.3 项目管理的发展前景21.2 A公司房地产开发项目现状31.2.1 A公司简介31.2.2 A房地产公司项目管理框架选择31.2.3 A公司项目管理现状41.3 研究容41.3.1 本文的研究框架41.3.2 论文的技术路线及研究方法61.3.3 本文研究的重点71.4 论文的预期创新点82 房地产开发项目管理基本概念界定92.1项目管理概述92.2项目管理的历史102.3项目管理的容及要素102.4项目管理的方法体系112.4.1项目管理方
10、法体系概念122.4.2项目方法体系的最佳做法122.5房地产的项目管理流程132.5.1房地产项目管理介绍132.5.2房地产项目管理流程分析132.6项目管理中的阻力153 A公司房地产开发项目实例163.1 A公司房地产开发项目163.1.1项目描述163.1.2 A公司的项目启动163.1.3 A公司项目管理阶段的边界173.2 A公司房地产开发项目的管理173.2.1 项目组织173.2.2 成本控制183.2.3质量控制193.2.4 施工图设计方面203.2.5进度管理203.2.6成本管理223.2.7合同管理224 案例分析及建议244.1对A公司房地产开发项目管理分析244
11、.1.1 前期策划及市场调研不到位、调整不及时是房地产开发项目致命的问题244.1.2忽视项目设计阶段的投资控制,缺乏行之有效的投资控制措施254.1.3垄断性专业分包与开发商的矛盾254.1.4业主分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾264.2对A公司的建议274.2.1加强前期市场调查274.2.2加强规划设计284.2.3编制好开发计划294.2.4对特殊专业招标管理294.2.5对项目收尾阶段的管理305结论与展望31参考文献321 绪论1.1选题背景1.1.1 问题的提出改革开放以后,我国经济总体上呈现高速发展的局面。进入21世纪之后,随着我国加入世界贸易组织、中国成为世界加工工
12、厂,我国国民经济将继续高速发展,并逐渐实现健康、稳定、持续、和谐的发展特征及趋势。随着经济的高速发展,我国城市化进程日益加快。一方面经济的发展,使得现有城镇居民收入不断提高,人们对居住条件的舒适度、满意度提出了更高的要求,现有城镇居民具有越来越大、逐步高涨的房地产消费需求；另一方面,越来越多的农村人口将涌入城市,寻找生存和发展的机遇,这些外来流动人员也有基本的居住要求,一般情况下,由于居住条件相对较差,他们的居住改善渴望较大、要求较高,一旦条件得到改善,他们将从房地产潜在消费者转变成为真正的房地产消费者,而且,会义无反顾的将手中的资金投入到居住条件的改善中去,因此,他们的房地产消费需求较之城镇
13、居民的房地产消费需求,显得更为迫切、高涨。我国是一个拥有13亿人口的超级大国,其中9亿多是农民,而且中国人普遍具有较高的房地产消费欲望,随着收入的改善,中国人房地产消费能力逐年提高,可以想见,中国现实房地产市场及潜在房地产市场将会有多大。正是因为具有如此巨大的市场,房地产企业如雨后春笋般遍地开花,据统计,中国的房地产企业已多达4万余家,而且还有很多潜在房地产企业跃跃欲试,想加入到房地产市场竞争中来。此外,在企业多元化竞争策略的指导下,很多集团化公司也把业务目光投向房地产市场,再加上部分跨国房地产企业及相关投资商,可以想见,中国房地产市场竞争由多激烈、有多残酷。虽然,中国目前的房地产市场呈现百花
14、齐放、百家争鸣的繁荣局面,但是,繁荣的背后并不能隐藏现有的、潜在的危机。中国地房地产企业规模较小、融资渠道单一、管理水平低下、抵御风险能力明显不足。改革开放的深入,给我国企业带来了无数的发展机遇,但是,伴随着机遇,竞争也越来越激烈、越来越残酷。物竞天择、优胜劣汰是自然选择的法则,也是市场竞争的法则。跨国企业,尤其是跨国房地产企业的加入,将给中国房地产企业带来巨大的生存、发展压力。因此,中国房地产业企业要想在市场竞争中分得一杯羹,要想在激烈的市场竞争中立足,除了要抓住机遇,发挥本地化优势外,还要苦练功。因此,房地产企业加强企业管理势在必行,其中,加强并提高房地产开发项目管理显得尤其必要。1.1.
15、2 研究意义1理论意义 项目管理理论已经收到西方发达国家的高度重视。美国学者David Cleland称：在应付全球化的市场变化中,战略管理和项目管理将起到关键性的作用。目前国外项目管理理论己发展的相当成熟,并广泛应用于各种类型的企业之中,项目管理己经被公认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法。项目管理是一种方法论,可广泛运用于各领域、各行业的项目管理实践。而我国目前房地产开发项目管理理论水平及研究能力相对还显得滞后。本文试图通过对A公司房地产开发项目管理的研究,能够丰富我国目前房地产开发项目管理相关理论,并为之提供了一个可供借鉴的研究方法及思路,丰富与项目管理容相关的案例数据库,希望能为具有中国特色的项目管理理论的研究做出微薄的贡献。2实
