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1、长海集团星沙108项目商业业态规划与建筑概念初步方案深圳市新摩尔商业管理公司2010年5月2012年2月修订 目 录第一章 长沙县经济与社会发展环境分析2一、长沙县概况2二、长沙县经济发展状况分析5三、长沙县城市规划发展状况8第二章 长沙县商业市场分析11一、长沙县商业发展现状11二、商业发展规划15三、商业发展预期16四、分析结论17第三章 项目地块发展价值分析17一、项目地块发展价值要素17二、项目地块SWOT分析20第四章 项目定位思路23一、项目总体定位23二、功能定位23三、物业功能配比23第五章 商业业态规划24一、商业功能结构24二、业态组合原则25三、商业业态规划25第六章 建
2、筑策划要点28一、建筑形态布局28二、建筑空间建议29三、建筑风格建议32四、交通组织33五、内部动线及人流组织33六、建筑概念模型示意34附：全兴地块物业功能建议与初步概念设计35摘要经过现场考察和总结分析，我们认为长沙县和经开区的长海综合体商业规划需要考虑如下因素：第一 长沙经开区CBD处于刚刚完成规划的启动阶段，人气在三年内无法完全聚集。第二 项目东南购物中心需要充分和现有的五星酒店相互结合，商业规划要和长沙县的中低商业有所差异化，先聚集人气后聚集才气，购物中心业态布局不宜过度分散。提出业态布局意见如下：板仓路东南角购物中心娱乐中心5F电影院+咖啡厅+主题餐厅3000平方米4层电影院+餐
3、饮美食广场4000平方米3F儿童服饰+玩具+游乐区5000平方米文艺活动中心2F南侧男装区+运动区+快餐健身中心+ SPA1F淑女装区+化妆品+快餐+银行网点网吧+电玩-1F少女装+内衣区+金银珠宝+银行网点-2F超市+外店鉴于本综合体项目需要大量的停车位，建议西南角地块的洗浴中心作为停车场+部分两层街铺形态，充分发挥停车优势，做旺购物中心。充足的停车位+便利的停车方式对于综合体的成功意义重大，深圳万象城就充分地利用了这个优势，值得我们借鉴。第一章 长沙县经济与社会发展环境分析一、长沙县概况 1、优越的地理区位长沙县位于长沙市中东部，与长沙市一脉相连，从东、南、北三面环绕长沙市区，处于长株潭两
4、型社会综合配套改革试验区的核心地带。下辖20个乡镇，228行政村，面积约1997平方公里，总人口约78万人。 图1 长沙县区位 2、发达的交通长沙县已构筑水、陆、空交互的立体化交通网络。县城星沙距长沙火车站、黄花国际机场、霞凝新港均约8公里。京广铁路、武广高速铁路贯穿县境。107国道、319国道穿行其中，京珠高速、长永高速、机场高速、绕城高速纵横交错，已规划地铁2号线延长县城星沙镇；全县“三纵九横”的骨干道路网架全面拉通，县城星沙已实现与长沙市区的全面对接，以星沙为中心的“十分钟经济圈”、“三十分钟经济圈”已经形成。武广高速铁路的开通，使珠三角、长株潭、大武汉相串连，长沙县凭借地缘优势将获得更
5、多的人流、物流、信息流、资金流，使长沙县迎来了新的发展机遇。而地铁2号延长线的规划，将进一步拉近长沙县与长沙市的空间距离，推动长沙县的融城进程。图2 长沙县交通规划图 图3 长沙市地铁规划3、城市化建设1992年长沙经济技术开发区创建，同年长沙县选址星沙镇，开始在尚未开垦的处女地创建新县城，1996年元月，县治从长沙市内乔迁至星沙镇。十多年来，在区、县双重合力推动下，城乡经济特别是工业经济得以快速发展，城市功能不断完善，城市化率不断提高，城镇化水平也从1992年的13.6%提高到2009年的48.2%，县城规划面积达68平方公里，建成区面积38平方公里，星沙新城概念规划拓展到300平方公里。2
6、009年12月26日，长沙县撤销镇建制，取而代之的是街道办事处，这标志着长沙县正在向长沙市“第六区”目标迈进。在城市化建设进程中，长沙县先后荣获“全国文明县城”、“全国卫生城镇”、“全国生态示范县”、“全国两基教育先进县”、“中国最佳人居环境范例奖”、“国家级生态示范区”、“省级园林城市”等荣誉称号。在2009年度全国县域经济基本竞争力和全国中小城市科学发展百强评比中，分别位居第34位和48位。跻身“中国十佳两型中小城市”行列，获得首批县级“中国最具幸福感城市”殊荣，被评为“2009中国改革年度十佳县”。小结：优越的地理区位、发达的交通、日新月异的城市化建设等众多优势条件的叠加，将促进产业交流
7、与发展，进一步加速长沙县的城市化发展进程，城市化建设充满想象空间。二、长沙县经济发展状况分析 1、经济总量持续快速地增长2009年全年实现地区生产总值 514.9亿元，增长17.1%，自2004年来连续六年保持17%以上的高位运行。其中第一产业增加值39.8亿元，增长7%，第二产业增加值352.9亿元，增长17.4%，第三产业增加值122.2亿元，增长16.5%，按常住人口计算，全县人均GDP达到64019元（按年均汇率折算为9415美元），人平比上年增加9798元，增长15.1%。 图4 2004-2009长沙县GDP2、工业经济占主导地位，第三产业发展不稳定2009年，三次产业结构由上年的
8、10.2：67.9：21.9调整为7.7:68.5:23.8。第一产业下降2.5个百分点，二、三产业分别提高0.6、1.9个百分点，三次产业对GDP的贡献率分别为 2.5%、73.8%、23.7%，分别拉动GDP增长0.4、12.6、4.1个百分点。 综合长沙县20052009年产业结构发现，长沙县产业结构不平衡特征明显，第一产业连年下降，而第二产业连年增长，第三产业增长处于不稳定状态，缺乏可持续增长动力。 图5 长沙县产业结构图3、固定资产投资大幅增长，房地产业发展迅猛据统计显示，2009年全年共完成全社会固定资产投资总额234.3亿元，增长35.2%，增幅同比提高3.6个百分点。全年完成房
9、地产投资66.1亿元，增长32.7%，其中，住宅投资完成55.3亿元，增长28.9%；办公楼完成0.2亿元，下降85%；商业营业用房和其它附属设施分别完成投资4.5亿元和6亿元，同比分别增长50%和27.6%。从近几年数据比较来看，长沙县社会固定资产投资力度连年加强，且房地产开发投资比较大，房地产开发增长迅速。社会固定资产投资房地产开发投资房地产开发投资占固定资产投资的比例数量(亿元)同期增幅数量(亿元)同期增幅2004年61.335.40%6.7622.10%11%2005年79.9530.40%15.7654.60%19.70%2006年100.525.80%20.127.30%20%20
10、07年131.730.90%31.758%24%2008年173.331.60%49.756.90%28.70%2009年234.335.20%66.132.70%28.17%4、城市居民可支配收入呈阶梯式递增，消费力较强长沙县城镇居民可支配收入连续增长，至2009年城镇居民人均可支配收入为18575元，增长10%。其中，工资性收入12268元，增长14.6%。城镇居民人均消费支出14607元，增长 19.6%。其中食品支出4164元，增长14.4%。城镇居民恩格尔系数为28.5%。长沙县消费性支出占可支配收入比重大，且消费性支出增长率远大于收入增长率，消费型城市特征突出。 小结：工业经济的发
11、展、城市建设力度的加强，将进一步促进商业的壮大与发展。居民收入水平的快速增长，为商业的繁荣有了消费支撑。三、长沙县城市规划发展状况 1、长株潭一体化，加快星沙与长沙市主城区的融合长株潭三市通过一体化途径，以长沙、株洲和湘潭三个大城市为核心，与包括星沙在内的三市周边县市和一批中心集镇共同组成现代化、生态化网状城市群，成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好的地区。2007年3月政府工作报告指出，未来将突出推进区域性中心城市建设，增强城市集聚、辐射、带动能力以城乡一体化规划和交通融合为纽带，认真做好城乡接合部和长株潭接合部控制性详规编制工作，加速长沙县、望城县与主城区的融合，加快浏阳市、宁
12、乡县与大城区的对接。 图6 长株潭城市群规划 2、长沙县已成为长沙市“一组两次四组团”城市规划蓝图中的副中心之一在长沙市城市总体规划（20032020）中，已明确提出了“一主两次四组团”的城市空间结构。“ 一主” 指中心城区，“ 两次” 指河西新城和星马新城，“ 四组团” 分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。形成以长沙为中心，行车一小时左右的范围包括8个地级市、39 个县级城市， 总人口近4000万的一个极具潜力的市场。在商业发展规划中，提出了“1个市级商业中心（五一广场），2个市级商业副中心（星沙和溁湾镇），10个区域性商业中心，30个社区级商业中心”的规划发展构想。 3、长沙县“一心三园
13、区”城市空间结构据2007年编制长沙县城乡一体化规划（20052020），形成“一心三园区、双龙捧珠”的城市空间结构。“一心”指长沙县全县的政治、经济文化中心、占地约14平方公里，集行政办公、商业金融、文化娱乐、科研教育于一体。“三园区”即长沙经济技术开发区、松雅河生态休闲园和政务中心区。 “双龙捧珠”即将县城南北两条自然水系浏阳河和捞刀河有机结合起来，利用地形中的自然冲沟，形成曲折自然的景观林带，将自然生态因素导入城市中心。 图7 县城空间结构规划 4、长沙星沙新城功能布局根据2009年新修订的长沙星城概念规划，进一步明晰了城市空间功能，提出了九大功能发展区：以县城区域为主的生态宜居新城区、
14、毛塘铺综合发展区、现状优化提升区、工程机械工业园区、综合创新发展区、空港发展区、汽车工业园区、CBD发展区、临空先进制造业园区。在新的发展规划中，进一步强调了县城区域的生态性、宜居性，为区域城市的发展做出了明确的方向。图8 长沙县概念性功能规划图5、人口远景规划到2020年，规划中心城市（县城）1个，中心镇3个（星沙除外），一般建制镇16个（含核心区6组团），一般集镇20个，中心村43个，基层村96个。城镇人口125万人，农村地区总人口约30万人，城镇化水平达到78%。长沙县县城人口规模至2020年为50万人，建设用地60平方公里。其中长沙经济技术开发区20万人，30平方公里。2009年深圳新摩尔商业管理公司系统策划了长沙经开区和长沙县共同的CBD,积极发展现代服务业，圆满通过了长沙经开区的高层次论证，得到了主要领导的认可和赞同。新摩尔公司与长沙经开区领导深入沟通了CBD从总体策划到规划设计的具体思路，配合长沙经开区规划局拟定了规划设计思路，2010年长沙市规划设计院中标本项目，2011年9月正式通过了控制性规划设计方案。新长海广场108亩土地是星沙CBD建设的第一个综合体项目，第一个购物中心，对于推动星
