《2005年广西宾阳县黎塘航兴商住区项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2005年广西宾阳县黎塘航兴商住区项目可行性研究报告（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国广西宾阳县黎塘航兴商住区项目可行性研究报告广西航兴实业有限公司二五年十一月 总 论1.1. 项目名称：广西宾阳县黎塘镇航兴商住区建设项目1.2. 项目建设单位：广西航兴实业有限公司1.3. 项目简介1.3.1. 报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.3.2. 项目概况该地块
2、位于宾阳县黎塘镇西北面，处于新老区的交接处，总面积183亩，属于黎塘镇城市规划的新区，对于黎塘镇的城市开发有极其重要意义。该地块已经基本平整通水通电，经市宾阳县人民政府武批准同意，确定该地块的主要用途是商住开发用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的商住新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：102642M2。建筑占地面积：25779M2。总建筑面积：91320M2。其中
3、：二层市场6.72M2。多层住宅楼4.48M2。公建面积0.5M2。绿地面积32487M2。道路面积32487M2。市场面积8835M2。停车位占地面积5666M2。建筑密度19.07%绿化率：40%。容积率：1.4。1.4. 项目提出的背景、投资必要性和意义1.4.1. 项目提出的背景1.4.1.1. 宾阳县基本情况宾阳县是全国人大常委会原副委员长程思远先生的家乡，是广西重要的陆路交通枢纽和商品集散地。该县创建于西汉元鼎六年（公元前 111 年），已有2100多年的发展历史。古为百粤地、夏至周为荆州地、秦为桂林郡，唐贞观五年（ 631 年）叫宾州，到民国元年 (1912 年 ) 改为宾阳，它
4、位于桂中偏南，距首府南宁80公里，面积2314平方公里，辖15镇5乡，190个村委会，45个社区居委会，1881个自然村，耕地面积82万亩，总人口98万人 。有汉、壮、瑶等民族，汉族人口占80.5% 。县城芦圩镇为广西四大古镇之一。县境东、南、西三面边缘土山连亘，北及东北面边缘石山崛起，中为广西第三大冲积平原。属南亚热带季风候区，气候温和，雨量充沛，夏长冬短，年平均气温和降雨量分别为20.8和1598毫米。 宾阳县地理位置重要，交通发达。昆仑关雄峙于南，屏障宾邕，前控关山，后镇古漏，扼桂中南交通之咽喉，历来为兵家必争之地。整个广西的重要城市南宁、柳州、桂林、玉林、梧州等来往都经过宾阳。桂海高速
5、公路、南梧二级公路，南柳公路穿腹而过；湘桂铁路、黎湛铁路、黎钦铁路在黎塘交汇，黎塘火车站是广西第二大地方铁路编组站。目前，全县有公路干线 12 条，其中国道 2 条、省道 1 条、县道 9 条，有高等级路面 110.65 公里，柏油路面 116.1 公里。全县100%的镇（乡）、97%的村委已通汽车。 宾阳县具有良好的基础设施：电话程控化，传输数字化，移动电话和无线寻呼系统遍布全县山山水水，电力充足，主要电力来自西津水电网和来宾火电网，全县拥有22万伏变电站1个，11万伏变电站2个；具有充足的水资源：全县123座小（二）型水库，环流县西北部的清水河以及投资1.4亿元的黎塘供水工程将为宾阳发展提
6、供充足的水资源。近年来，宾阳县在巩固壮大民营经济、建材、糖业三个支柱产业的同时，大力培养矿产、旅游等特色产业，积极推进工业化进程，不断优化投资环境，经济得到持续快速发展。2004 年，全县完成地区生产总值38.94亿元，工业总产值完成37亿元，全社会固定资产投资完成9.3亿元，财政收入3亿元，农民人均纯收入2158元。城乡居民储蓄存款余额达21.3亿元。外贸出口（供货）总额 920 万美元。 形成了建材、陶瓷、壮编、竹编、皮革、纸品、小五金、农机具、卫生香、毛笔毛刷、鞭炮、养殖和农副产品加工等30多个行业，花色品种730多个的民营企业产品系列，集贸市场年成交额19亿元，每年上交财税5000多万
7、元，占全县财政收入的四分之一。目前，全县个体工商户发展到2.5万多户；民营企业发展到480多家；建成摩托车专业市场、商贸城服装市场、钢材市场、小五金市场、水果批发市场、黎塘龙腾市场、朝阳蔬菜批发市场，新宾牲畜市场、新宾粮食加工市场、新桥皮革市场等各类专业市场63个，总面积30万平方米；专业村285个。 1.4.1.2. 黎塘镇基本情况黎塘镇位于宾阳县东部则桂中交通枢纽，是广西久负盛名的工业重镇之一，有“建材之都”的美称。全镇219平方公里，其中城区6.76平方公里，全镇有16个村委会，9个社区，全镇人口17.5万人，城区常住人口12万人左右。2004年全镇地区生产总值7.5亿元，其中工业产值所
8、占比重77%，财政收入1.1亿元，农民人均纯收入2279元，城镇居民人均年收入5000多元。凭着得天独厚的区位优势和四通八达的交通网络，历来为商贾必争之地。这里聚集着一百五十多个中央、自治区、市县企事业单位，为黎塘的工业发展和市场的繁荣增添了无限的生机。黎塘有着得天独厚的区位交通优势。南宁至桂林与南宁至梧州二级公路在此交汇，南宁至梧州二级公路即312国道线穿境而过。每天过往黎塘车超过万辆次，平均每分种就有一至二辆客车开往区内外。湘桂铁路和黎湛铁路、黎钦铁路也在此交汇。黎塘火车站，每天通过客列43趟，每天客流量1万人次。货运站是广西第二大铁路编组站，年货运量250多万吨，是桂中南、桂西北各地区各
9、种物资在黎塘集散的运载大动脉。庞大的人流与物流，给黎塘经济的腾飞奠定了坚实的基础。充沛的水力电力资源为黎塘工农业的发展提供有力的保障。低廉的电价和丰富的水源为投资者带来了巨大的经济效益。黎塘有22万伏的南宁供电公司，11万伏变电站2个，3万伏变电站2个，这些公司和电站，使黎塘地区进入了“大电网、高电压、新科技”的全新时代，提高了供电质量和数量，由于网区供电正常，电价低廉，平均每度电价仅0.3元。目前，黎塘现用电只占能供电的30%，供电潜力巨大。黎塘已建有三级抽水站的“中七”饮水工程和两个水厂，黎塘现在的人畜饮水及工业用水量每日为7万吨，仅黎塘供水公司日可供水达60万吨，丰富的水资源可供现在10
10、个黎塘的用水。目前，黎塘工业产品已形成了以水泥为龙头、瓷器、耐火材料、钢铁、机械、制糖、面粉、食品、化工、塑料、包箱等多行业并举的格局。到目前为止，个体私营经济发展到7516家，其中集体企业10家，私营企业30家，个体私营经济、个体工商户7000多户，乡镇企业总收入达3.5亿元。大市场大流通，近10多年来，黎塘先后投资累计8000万元，大幅度地建设黎塘市场。目前黎塘有大小市场20多个，市场面积约26万平方米。至2004年止，从事商业的个体、工商企业户7495户，国营百货，服装、五金、糖类等六店就有1020个，社会消费品零售总额达4.2亿元。市场经济的不断发展，也给黎塘第三产业的兴旺提供了有利条
11、件。1.4.2. 项目建设的必要性1、黎塘镇总体经济发展的需要房地产业是从事城乡房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展地方经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据宾阳县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要精神，从“十五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照黎塘镇政府提出的“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，黎塘镇在今后的城市建设中，要充分发挥了先导性产业的作用，通过规模型的综合小区开发加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针
12、，以商贸住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为黎塘镇经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为以市场为中心、临街商业开发与中高档住宅楼建设相结合的综合商住区开发项目，对进一步加快黎塘镇的城市建设，促进物流业发展，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。2、进一步完善黎塘镇投资环境的需求随着改革开放的不断深入，宾阳县的经济建设日新月异，尤其是黎塘镇，作为广西久负盛名的工业重镇，桂中南、桂西北各地区的铁路、公路运输大动脉，“南博会”的召开、中国东盟自由贸易区
13、以及泛珠江三角洲经济区的建设，给黎塘镇的经济发展带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户黎塘镇，来黎塘镇工作的中外企业员工不断增加。但多年黎塘镇的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定规模、设施完善、管理规范的商贸小区一直没有开发建设，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区域经济水平的提升，尤其是广西经济的快速发展，作为交通枢纽的黎塘镇，对其物流、商贸设施以及居住环境和生活品质提出了更高的要求。因此，投资者也更倾向于选择环境优美、设施完善、服务一流的商贸小区居家经营。因此本项目建设对服务于黎塘镇的物流商贸、改善投资环境、促进黎塘镇经济的高速发展具有积极的意义。综上所述，本项目建设十分必要。
14、1.4.3. 项目建设的依据和范围1.4.3.1. 项目实施的依据根据黎塘镇城市总体规划以及自治区人民政府对小康示范镇和全国重点镇的建设要求，将航兴商住小区建成融市场流通、商贸购物、办公服务、休闲娱乐、居家置业为一体的现代化商住区，实现商贸、居住的现代化管理、小区示范功能的展示、小区环境的美化和综合服务能力的凸现。1.4.3.2. 项目建设的范围航兴商住区建设计划控制范围122000万平方米左右，计划总投资1.35亿元，项目由批发市场区、农贸市场区、临街商铺区和花园住宅区四大部分组成。1、批发市场区域计划用地7200平方米左右，投资880万元，主要完成批发市场、生态停车场以及相应的配套设施建设
15、等。2、农贸市场区域计划用地11000万平方米左右，投资1140万元，主要完成农贸市场、生态停车场以及相应的配套设施建设等。3、临街商铺区域计划用地5.3万平方米左右，投资900万元，主要完成道路、灯光、以及相应的配套设施建设等。4、花园住宅区域计划用地6.7万平方米左右，投资9160万元，主要完成住宅楼、绿地花园、道路、停车场以及相应的配套实施建设等；航兴商住区建设完成后，将充分利用自身良好的商贸条件和居住环境，加快黎塘镇经济的发展，成为黎塘镇重要的商贸物流区。同时，以风险投资、合资合作、融资租借等多种经营方式，形成以商贸购物为主，综合服务、休闲娱乐、居家置业相结合的现代化商住区。 项目开发经营环境分析及定位2.1. 建设环境分析黎塘镇城市总体规划于1997年由同济大学城市规划设计院完成，于2001年经自治区人民政府审批，总规确定到2015年建成城区面积15平方公里。根据自治区人民政府对小康示范镇和全国重点镇的要求，2004对黎塘镇城市总体规划进行了修编，修编后的总规明确到2020年建成城区面积30平方公里。黎塘镇目前的城区面积只有6.76平方公里，市政设施建设相对滞后，大部分街道没有绿化，亮化的档次也很低，中营社区和金龙社区仍有相当的街道没有硬化，离小康示范镇和重点镇的要求差得很远。按照黎塘镇的城市建设总体规划，2015年建设城区面积15平方公里，按城市人口容积
