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1、第一章 项目概述1.1 老年公寓项目背景1.1.1 中国已经进入老龄化社会程度根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。同时，随着社会的发展，家庭规模呈现出小型化、结构核心化的趋势。不久将来，我国将普遍出现“四二一”家庭成员构成，即一对年轻夫妇抚育一个孩子而赡养四位或六位老人(父母、岳父母)，“四二一”家庭结构中的年轻人,已越来越无力承担在老年人身边亲自照顾的义务。1.1.2 老年人住宅市场潜力巨大我国人口进入老年化，伴随着劳动力供应、医疗服务、养老金方面压力的增大，这毫无疑问将
2、对其未来经济增长模式产生深远的影响。对于政府来说，解决人口老年化的问题已经达到刻不容缓的地步。据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业这部分没讲太多住宅，下面还可以增加一段，万科等开发商多年布局养老地产。1.1.3 政府所建养老机构现状国家“十二五”规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。”我国的政府所建立的养老机构，仍存在着诸多的问题： (1)老年公寓供
3、不应求，数目少，规模极少。(2)政府对老年人的住宅设施的重视和支持力度不够，老年公寓和养老机构的投入资金远远不足，不能满足需求。因此，仅靠国家投资，远远不能满足需求。如果政府能够调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。中国政府即将制定一系列优惠政策鼓励私人和外国投资。如果西方国家的经验能够被吸取，与照管老人相关的产业的未来市场潜力或许会达到数万亿元人民币，每年将帮助创造数以百万计的新工作。不难想象，在不久的未来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。1.1.4及相关政策最新的政策没有加入进来 延迟退休、以房养老、降低社会力量门槛http:/ 国家“十二五
4、”规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。”我国的政府所建立的养老机构，仍存在着诸多的问题： (1)老年公寓供不应求，数目少，规模极少。(2)政府对老年人的住宅设施的重视和支持力度不够，老年公寓和养老机构的投入资金远远不足，不能满足需求。因此，仅靠国家投资，远远不能满足需求。如果政府能够调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。中国政府即将制定一系列优惠政策鼓励私人和外国投资。如果西方国家的经验能够被吸取，与照管老人相关的产业的未来市场潜力或许会达到数万亿元人民币，每年将帮助创造数以百万计
5、的新工作。不难想象，在不久的未来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。1.2 本项目概况本项目为拟投资1亿人民币、建设约占地一百亩的养老公寓项目。项目定位中高端，配套完备的医疗卫生室、超市商场、餐厅、健康会所、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台、健身广场等设施，为们提供一个集住宿、餐饮、医疗、洗浴、休闲、娱乐于一体的良好的颐养天年的场所。我们对项目的具体定位是构筑老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区进修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的这里需增加县城的内容
6、介绍。1.3 本项目建设单位简介第二章 市场分析2.1 目标市场细分及前景分析近年来，各地相继兴建了一些较大规模的老年公寓，目前全国已有不同规模的各种老年公寓600多家。大多老年公寓，由于老年人的经济水平、生活习惯和生活观念有很大的差异，健康状况也不同，老年人对服务的需求多种多样，老年公寓的类型也是呈多样化发展。2.1.1市场细分 这部分内容，我觉得更像是第四部分里面的，市场细分的意思，应该是我们主要是为社会上哪类的老人服务的，收入情况怎么样，年龄怎么样等等针对老年群体的特点和不同的经济水平导致的购买能力的差异，将机构的服务市场按老年人自主能力的程度细分为以下三种类型：老年人以其实际生活自理能
7、力划分为自理、介助和介护三种类型。根据该标准和国外的分类，结合老年人自主能力的差异，可将老年公寓划分为三种类型：独立型老年公寓、服务型老年公寓、护理型老年公寓：独立型老年公寓与服务型老年公寓在入住对象上基本相同，均为自理老人，但是两类老年公寓在为老年人提供服务的方式和程度上有很大的差异，服务型老年公寓为老年人提供了更为全面与深入的服务，因而其收费也较普通型老年公寓高，老年人可以根据自己的具体情况选择入住。不太理解细分策略的含义，这一部分有待修改2.1.2 细分策略 （1） 由机构配备的医师对初次来到老年公寓的每一位老人进行体检，了解他们的健康状况，并建立个人健康档案。一名医师分别负责多名老人，
8、定期对老人的健康情况做检查，确定老人的服务需求。 （2）可在当地居民住宅区，通过定期举办免费健康咨询活动，了解不同经济水平老人的服务需求，与老人们建立良好联系，从而形成良好声誉、取得稳定的目标顾客群。 （3） 对机构曾经服务过的每一位老人建立档案，不仅方便实行全程满意度跟踪调查，还可以根据老人之前常需要的服务预测其需求特征，建立并维持好关系。2.1.3 市场的发展前景这个市场前景，应该是我们细分后的市场前景，最好不要泛泛而谈 （1）可预见的服务群众我国老龄化速度快，来势猛。2006年前后，我国的老年人口已达到惊人的数目1.5亿人，是亚洲老年人总数的50%。是世界老年人总数的20%，更是世界上唯
9、一老年人口总数过亿的国家。项目认真考虑老年消费的特征，以服务老年为宗旨，做好服务工作，可以发掘出巨大的市场潜力。老年消费有如下特征：1.老年消费是一个纯消费阶段，而老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数；2.老年消费是一种自主消费，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失；3.老年人的消费观较为成熟，对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与
10、放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。 （2）入住率高 经过对几个城市市区的范围内养老机构的统计和抽样调查，各种各样的所有制形式的养老机构平均入住率为63%。经过对老人们的问卷调查，我们可以了解到，有一大部分的老人不愿选择养老机构是因为一些养老机构的设备不完善和服务不满意。从此，我们可以推测如果我们把养老公寓的设施完备，服务完善，入住率将达到一个更高的水准。 （3）并非供过于求供不应求 我国老年人数高达1.5亿，但我国养老机构的所拥有的床位却仅仅120万。仅占老年人口的0.8%，换一种说法就是每125位老人才能得到1张床位，这是远远不够的，这仅仅是杯水车薪。这是需求远远超过了供应。 （
11、4）性价比高该项目养老公寓收费合理，服务到位，经济条件中等以上的家庭都可以支付得起老人的入住费用。并且我国许多老人都有退休金，可以轻松支付与养老机构的费用。另外相较于老人在家雇请保姆，老年公寓因其规模化效益，更加实惠方便。2.1.4市场竞争公立医院、民办机构，现在已经有几家比较小的在办 一般来说竞争来源于以下几个方面，相应的本项目在各方面具有独特的竞争优势：（1）养老行业内部的竞争。导致行业内部竞争加剧的原因可能有下述几种： 一是行业增长缓慢，对市场份额的争夺激烈；二是竞争者数量较多，竞争力量大抵相当； 三是竞争对手提供的产品或服务大致相同，或者至少体现不出明显差异； 四是某些企业为了规模经济
12、的利益，扩大生产规模，市场均势被打破，产品大量过剩，企业开始诉诸于削价竞销。就目前安徽太湖县养老产业市场来看，由于缺少养老院，并且同类竞争者还未出现，所以本项目具有不错的市场竞争力。应当尽快填补这块市场空缺，做好自己的服务定位，打造自己的品牌，一定能创造相当大的市场价值。 （2）养老行业顾客的议价能力。行业顾客可能是行业产品的消费者或用户，也可能是商品买主。顾客的议价能力表现在能否促使卖方降低价格，提高产品质量或提供更好的服务。项目本着“社会利益大于经济利益就是慈善”的原则，合理定价，以求得到顾客青睐，获得较大市场份额。（3）养老行业供货厂商的议价能力。表现在供货厂商能否有效地促使买方接受更高
13、的价格、更早的付款时间或更可靠的付款方式。这方面本项目决定进行大量的供货市场调研，通过招投标方式，进行建设施工、设配购买等工程。这两段我觉得不算是竞争者 （4）养老行业潜在竞争对手的威胁潜在竞争对手指那些可能进入行业参与竞争的企业，它们将带来新的生产能力，分享已有的资源和市场份额，结果是行业生产成本上升，市场竞争加剧，产品售价下降，行业利润减少。本项目定位为高端市场，具有较高的市场细分度，把握时机可拥有较高市场占有率，不易受到冲击，潜在市场价值稳定。（5）养老行业替代产品的压力，是指具有相同功能，或能满足同样需求从而可以相互替代的产品竞争压力。随着人们生活水平的提高，以及老龄化到来，本项目把握
14、时代契机，紧跟最前沿的趋势，具有独特的魅力，不会被其他养老方式轻易取代。综上所述，本项目具有良好的可行性与竞争力，被广泛看好，有良好的发展前景。2.2 本项目投资建设的经济效益与社会效益 （1）有利于减轻政府负担，提高经济效益 设立养老护理服务中心, 节约政府大量投资。 可以提供就业岗位, 使下岗待业者能够找到服务的机会, 调动了社区的闲置资源。目前, 在城市社区中, 有不少刚从工作岗位上退下来的低龄老人和下岗工人, 他们是开展社区老年工作的重要资源。并能够促进就业，推动了配套产业发展。 （2）构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，县委、政府也提出建设“和谐”的要求。如果老龄
15、化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建老年公寓，将为弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。（3）提高了老年人的生活质量（4）减轻了家庭负担主要体现在：1.有利于老年人的身心健康。老人往往远离自己子女生活, 平时难以与亲人见面, 心理易产生一种被家人和社会冷落的孤独感和忧伤感。居家养老则使老人具有良好的交流环境和医务环境能帮助他们保持原来的生活习惯, 同龄人话题多，也能使老年人精神愉悦。 2.有利于解决困难家庭养老的后顾之忧。可以让一部分有养老服务需求的老年人得到精心照料, 从而对稳固家庭、 稳定社会起到良好的支撑作用。3.改善了生活质量。让老年人能享受到人性化关爱与社会化服务，较好地解决了高龄、空巢、老人缺乏精神慰藉等难题，满足了老年人多样化、个性化、多层次需求，改善了老年人的生活质量。这段放在这里有点不协调，这部分内容应该放在其他的地方，还再归纳个2-3条出来，与前一段并列第三章 老年公寓建筑及设施规划3.1 项目选址及社区规划3.1.1 社区规划设计要求 （1）选址科学化
